农村征地所面临的问题及其对策研究

一、什么是土地征用 自古以来,土地就是人类赖以生产,生存和发展的基本条件,是农民的主要生产资料.我国宪法规定:"城市的土地属于国家所有.农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有.国家为了公共利益的需要,可以依法对集体所有的土地实行征用."     

开通城乡建设用地市场

一、城乡建设用地的双轨制和市场分割 我国城市市区的建设用地、农村和城市郊区依法征用后新增的建设用地等,属于国家所有;城市市区以外以及法律规定由国家所有土地以外的农民宅基地和其他建设用地,属于农民集体所有.集体经济组织的公共设施和公益事业用地、乡镇企业用地、农民住宅用地等,一般使用的是集体所有土地;而城市企业、城市居民等进行建设必须使用国有土地,需要占用集体土地的,必须先由国家通过土地征用将集体土地转为国有土地后再出让或划拨给土地使用者使用.这样,以二元的土地所有制为基础,与城乡企业、居民身份相挂钩,长期依赖城乡分割管理的路径,我国形成了典型的城乡建设用地双轨制.     

浅谈划拨土地使用权及其价格评估方法

在新民主主义到社会主义的过渡时期，我国建立了包括土地在内的生产资料公有制。《宪法》在1982年第一次明确提出土地的所有权制度，其第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。”不过那时仅是存在土地的所有权而不存在单独的土地使用权，因为该法第十条第四款规定：“任何组织或者个人不得侵占、     

2．4我国开发区所面临的一些特殊情况

与资本主义国家不同的是，我国实行的是土地公有制。中华人民共和国宪法第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有以外，属于集体所有”。     

闲置土地使用权无偿收回制度探析

一、闲置土地使用权收回的理论依据 《中华人民共和宪法》（以下简称《宪法》）第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的外，属集体所有。一切使用土地的组织和个人必须合理的利用土地。”这就明确了土地所有权是国家的、集体的。土地使用权仅仅是所有权的一项权能，收回权是基于所有权派生出的一项权利，是所有权人行使所有权的一种方式。     

李律师信箱

村校合并,原村校的房屋和土地权属发生改变吗广西壮族自治区临桂县南边山乡永忠村村委会干部来信说:随着学龄儿童的减少,我们附近两个村除了学前班和一年级以外的全部班级都集中到我们村的小学校来教学了。现在外村的学校声称我村原来这所学校的房屋和土地属其所有,我们村委会和群众都认为这些资产原来就是由本村所管,现在也应该还属于本村集体所有。现在应该怎么解决?答:我国《土地管理法》第8条第2款规定,“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”;第11条第1款…     

土地公有制的思想起源和“公权、私权”辨析

正第一讲开头就说"1982年《宪法》一条规定:城镇土地国家所有、农村土地集体所有",简单的几个字,在最高的法律层面确立了"城乡二元土地制度",影响深远。先不说后面的影响,这等到城市化、工业化如火如荼之际方可尽显"英雄本色"。这一讲还是先讲1982年《宪法》到现在的《土地管理     

土地公有制的思想起源和“公权、私权”辨析

正1982年《宪法》一条规定:城镇土地国家所有、农村土地集体所有,就成了土地市场运行的铁律,从此政府征地、卖地,农民被拆迁、抗争,此起彼伏,热闹非凡。但可能有许多人并不十分清楚为何我国的土地要实行公有制,并且还是两类公有制并存的局面。尤其搞中国土地     

我国农村土地产权建设的五大任务

《中华人民共和国土地管理法》第八条规定,“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”。第十条规定,“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理,已经分别属于内两个以上农村集体经济组织所有的,属村内各该农村集体经济组织所有的,属村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡（镇）农民集体所有的,由乡（镇）集体经济组织经营、管理”。然而,这里明确的仅是集体所有的土地归农民集体所有,对集体土地所有权代表是乡、村还是组,以及是什么样的组织等问题,法律规定不具体,理论界分歧很大,现实生活中则更是多样化。产权代表的模糊导致农民承包土地时未按严格意义的所有权概念向所有者交纳承包费（地租）,各种外来力量干扰农民所有权、损害农民集体利益,也造成查处地隐性市场、规范集体土地市场困难重重。国家应对农村土地的所有权代表及其权能、权限作出简单、明确的法律规定。笔者以为,农村集体土地应当归行政村全体村民所有,所有权代表为受村民委员会监管的、具有法人资格的村土地公司,其它行政单位和经济组织不能享有土地所有权。     

城市土地有偿使用探讨论点评述

<正> 一我国宪法规定:“城市的土地属于国家所有。”“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”按照这个规定,在我国城市土地中,就不存在地租,不存在地租资本化,不存在地租的买卖,从而不存在土地价格。但是,存在类似于级差地租的级差收益,从而存在土地使用费。因此,国家应向城市用地者收取土地使用费。如何确定这种使用费呢?在经济学界对这个问题的探讨中,有一种论点认为,在理论上和实践上应分两个层次来解决,即     

农业性企业资源性资产的会计处理

一、资源性资产的确认 确认的第一个条件,之所以不提"由企业拥有或控制",而仅提"由企业控制",是因为企业拥有,一般是指企业拥有该项资源的所有权,但国家宪法和有关法律规定,我国的资源产权采用国家所有和集体所有、二元结构的公有资源产权制度.如<土地管理法>规定,我国"实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制".因此,农业企业,如国有农场,对土地的实际控制,体现在依法确认其国有土地使用权并据以获取经济利益.     

中华人民共和国土地管理法实施条例

中华人民共和国国务院令第２５６号１９９９年１月１日起施行法规第一章总则第一条根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》），制定本条例。第二章土地的所有权和使用权第二条下列土地属于全民所有即国家所有：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市...     

谈土地使用权及其核算

<正> 土地是企业生产经营必不可少的基本条件,根据《中华人民共和国宪法》第10条规定:城市的土地属于国家所有。土地使用者通过各种方法依法取得的土地使用权属企业重要的无形资产。在目前转换企业经营机制过程中,确保土地保值增值,无偿变有偿的使用,加强对企业土地使用权的管理就显得更加必要。"土地使用权"是无形资产的一种,它是指国家土地管理部门根据政策规定给予土地使用单位按照规定用途在一定期间内对国有土地享有开发、利用、经营的权利。土地使用权与土地所有权可以是统一的,也可以是分离的,其基本特征有三:第一,具有相对的独立性。第二,使用权有者在法定范围内有占用、使用、收益和处理的权利。第三,土地使用权是一种物权,在发生被侵害时有请求保护的权利。土地使用权的获得有两种途径:(1)国有企业原     

试论土地承包经营权流转的法律要件

土地承包经营权是指承包人在法律规定和承包合同约定的范围内,对于集体所有的或国家所有但由集体长期使用的土地享有的支配权以及享受其收益的权利。《中华人民共和国农村土地承包法》规定,承包人已取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让、入股、抵押、继承等方式流转。笔者试对农村土地承包经营权流转的法律要件进行以下探讨。一、土地承包经营权流转的前提条件在我国,自古以来农民和土地密不可分,土地乃农民的安身立命之本。随着我国第二、第三产业的发展,大量的农村劳动力开始脱离土地向城市转移。劳动力的转移必然要…     

资本化率及其确定

我国的土地制度改革是基于使用制度展开的，中华人民共卸国宪法第十条规定：“城市为土地归国家所有。……可依照涪律的规定转让。”房地产管理法第二十一条“土地使用权出让合同约定的使用年限届满……土地使用者需要继续使用的，经批准准予续期的，应当重新签定土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。……     

关于物业税税制设计的思考

一、纳税人和征收范围 (一)纳税人 关于物业税的纳税人,目前国内学者的观点主要有三种:第一种,中华人民共和国境内拥有房屋产权、土地使用权的单位和个人.第二种,中华人民共和国境内拥有一定使用年限的土地使用权或者房地产所有权的单位和个人.第三种,中华人民共和国境内拥有房产或土地使用权的单位或个人.主要的争议是对产权主体、所有权主体还是对使用权主体征税上.笔者较倾向于第二种观点.原因有两个:第一,在我国,城市土地属于国家所有,城市郊区及农村的土地除国家所有以外都属于集体所有,其纳税人只能是拥有土地使用权的单位和个人.第二,产权不同于所有权,产权包括所有权.但是所有权人并不一定等于使用权人,还必须区分房屋的所有权人和使用权人.物业税属于财产税,本质就是对单位和个人所有的财产征税,物业税的纳税人应该是房屋的所有权人.     

关于我国农民集体所有土地产权制度的若干基本理论与实践问题的探索

1984年12月，我国《宪法》宣布城市土地属于国家所有，即全国所有，而农民集体所有土地的形成则经历了一个漫长的演绎过程，与国有土地相比尚存在几个亟待从法律上确认的问题。如农民集体土地所有权主体的确立、农民集体所有土地的有偿使用、农村经营性非农业建设用地的上市流转等待，都需要从理论上与实践上探索研究，从而使我国有一个真正意义上的农民集体所有土地，有一个完整的地产市场，有一个法律认可的农民集体所有土地的使用制度改革。本试从理论与实践两个方面论述我国农民集体所有土地的若干问题，以求探索建立一个全新的农民集体所有土地的产权制度，以维护农民集体和农民个人的合法权益，保障农村经济健康有序地发展。     

我国集体建设用地金融发展的制度障碍与政策建议

一、集体土地产权的制度障碍(一)集体土地所有权主体虚位,导致土地金融主体不明晰我国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》和《农业法》关于农村集体土地所有权的规定大致相同。《土地管理法》规定:"农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组     

土地征用的特征和原则

我国土地实行社会主义公有制，包括全民所有制和农民集体所有制两种形式。作为土地所有制的法律表现形式，土地所有权也相应存在国家土地所有权和集体土地所有权两种类型。土地征用是发生在国家和农民集体之间的所有权转移，是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定权限和程序批准，并给农民集体和个人土地补偿和安置补偿后，将农民集体所有土地转变为国家所有的一种方式。     

关矛物业税税制设计的思考

一、纳税人和征收范围 （一）纳税人 关于物业税的纳税人，目前国内学者的观点主要有三种：第一种，中华人民共和国境内拥有房屋产权、土地使用权的单位和个人。第二种，中华人民共和国境内拥有一定使用年限的土地使用权或者房地产所有权的单位和个人。第三种，中华人民共和国境内拥有房产或土地使用权的单位或个人。主要的争议是对产权主体、所有权主体还是对使用权主体征税上。笔者较倾向于第二种观点。原因有两个：第一，在我国，城市土地属于国家所有，城市郊区及农村的土地除国家所有以外都属于集体所有，其纳税人只能是拥有土地使用权的单位和个人。