商铺不限购 投资需有道——麦田房产商业地产部运营总监吴祖怀谈商业地产投资

近年来，随着“房事”风起云涌，国家的调控政策对住宅类投资步步紧逼，2013年楼市调控政策再次收紧，不仅再次提高二套房首付比例和贷款利率，严厉限购限贷的执行，还要求对卖方征收差价20％的个人所得税。“限购、限贷新政阻碍住宅类投资，而福州的城市化进程加快，各类商圈和城市综合体接连崛起，不限购的商业地产，尤其商铺是未来投资的一大方向。”麦田房产商业地产部运营总监吴祖怀如是说。     

沪商业地产限贷初显“疗效”

住宅市场限购，实体经济回暖，商业地产租金不断提升，上海商业地产原本迎来了前所未有的发展机会，但2011年8月上海开出的商业地产限贷“药方”，让商办物业买卖市场增加了些许“雾里看花”的意味。     

限购令下商业地产借机发力

从中央到地方袭来的“限购”风，让住宅市场顿时陷入沉寂与观望。而与此同时，商业地产项目却由于没有限购、限贷的烦恼，在调控下再次活跃起来。除了在售的几个写字楼项目陆续出货外，之前因为不具备70年住宅产权而褒贬不一的一些可“商改住”小户型或SOHO公寓等商业产品，     

商业地产要对标准化说“NO”!

正伴随住宅限购政策继续从严,为探索新的利润增长点,不少房企及投资者将注资的目光投向商业地产,一时间,被催热的商业地产步入了发展的快车道,林林总总的商业地产遍地开花。但稍事走近便不难发现,商业地产自身的发展还存在诸多瓶颈,其中以同质化现象最为严重。不管是商场设计、品牌引进、店面铺陈还是商场的营销手段及运营方式,似乎都可以用"差不多"来形容,长此以往,便失掉了顾客对于商场的依赖感,使得商场人流量逐渐下降。商业地产投资的盲目性、功利性是同质化的根源,国内     

“不得不”加入与“不得不”转型

商业地产市场泡沫主要表现在三个方面:一是开发销售环节,库存高、潜在供应量巨大;二是招商环节,招商难、空置率高;三是经营环节,商户经营难、开发商回报率低如果事情从开始就有"不得不"的出发点,往往不会有好的结局,如商业地产开发这一轮"商业地产热"起始于2011年——时点恰恰与限购政策开始实施的时间相一致这并不是巧合,而是因为调控使开发商不得不转型,从而不约而同地转向不限购的商业地产。商业地产窘境令人忧虑的是,随着越来越多的企业加入商业地产投资开发热潮,商业地产市场的泡沫已经出现。主要表现在三个方面:一是开发销售环节,     

中小城市商业地产投资环境探讨

相对于一二线城市的商业地产,我国广大中小城市商业地产尚处于发展的初期阶段。不少开发商认为．中小城市的商业地产是中国房地产业下一个蓝海。但是,中小城市的商业地产投资环境和大城市、特大城市相比有着很大的差异,不能简单地加以”复制”。本文不揣疏漏,对我国中小城市商业地产投资环境做初步探讨。     

商业地产投资中的法律风险探析

现在，房产投资中流传着这么一句话——“投资商铺是金、投资写字楼是银、投资住宅是铜”。随着住宅价格的攀升，住宅投资的收益减少、风险增大：而商业房产则显现出一派蓬勃气象，让不少投资趋之若鹜。从底商，到商业街、再到MALL，短短时间内商业地产以“奔腾”的速度完成了多次升级。     

商业地产“被”火了

连番加息，通胀压力可想而知，为手头的钱找—条相对可靠的出路成为不少人的“心病”。住宅市场遭遇政策调控，投资空间越来越窄，而各地楼市应声落地的“限购令”，又掐断了投资者对住宅的念想，投资者该何去何从？商业地产或许是个选择。     

房地产调控的关键是限还是导？

以限购、限价、限贷为主要特征的“限”字系列调控措施已经持续了三个多月。但房地产市场并没有出现“量价齐跌”现象，而是整体表现出“量跌价稳”的走势，市场预期正在冲破楼市调控所形成的僵持局面。事实上，作为限购重点城市的上海，楼市观望在逐步松动，而一些非限购城市的楼市则一直受到投资资金的追捧。无论是季度走势，还是短期成交数据，     

我国商业地产的运营模式评析

急剧增长的商业需求和巨大的利润空间使得商业地产在我国迅速发展起来。商业地产相比较住宅类， 其特定的属性是稀缺性、流通性、升值保值性、金融性、品牌性、它的开发投资具有投资规模大、利润率及开发风险较高、投资回收期长等特点。商业地产是一个复合形的产业，它包括地产、商业、投资、金融等各个方面。“地产＋高业”的运营模式主要有两种：“地产大鳄＋商业巨头”战略联盟模式和控股企业的“地产＋商业”运营模式。     

择优而居，八成首次置业者青睐学区房——福州楼市“学区房”调查报告

楼市进入“限购时代”，房产还值得投资吗？九月十月是传统的销售旺季，从市场反应来看，“学区房”的投资优势日渐凸显，逆市中不断受到热捧。     

东南置业隆重推荐——福建商业地产50佳

伴随国家对房地产市场的二度调控，住宅投资明显“退烧”，相反，蛰伏许久、未受“新政洗礼”的商业地产相继发力浮出水面，一座座商业旺铺拔地而起，漂亮的底商、规划完善的社区商业街夺人眼目，更有巨大的SHOPPING MALL抢滩登陆。这一轮的商业地产热潮引发了社会上日益壮大的投资群体的高度关注，但由于信息沟通不够畅通和便捷。商业地产开发商和投资人之间的很多商业机会却轻易擦肩而过了。作为中国第一本置业杂志。东南置业有责任有义务为二搭设桥梁，并为投资人提供决策指南。为此，本刊兵分四路。对福州、厦门、泉州、漳州四地的商业地产做一次全方位的收集、调查和采访。从中推荐福建商业地产50佳（排名不分先后）。 敬请关注。同时，本刊决定从50佳中推荐10家最具投资潜力的商业地产项目，欢迎广大读投票。[编按]     

理性看待"商业地产热"

针对房地产业发展过快过热的形势，2005年国家出台了一系列措施对其进行了紧缩性的宏观调控。调控中，政策实施的重点主要是针对住宅地产，国内以住宅投资开发为主的开发企业、尤其是一些中小开发公司倍感压力，开始寻找新的出路，纷纷宣称向商业地产转型，陆续加大了对商业地产的投资力度。于是有人甚至将2006年称为“中国商业地产年”，并且乐观地估计未来几年将会是商业地产的天下。     

“十步胜出”——商业地产成功宝典

有人被蜂蛰了，不等于蜂蜜无法采集；不少房产商看到商业地产丰厚的利润，一不小心开发了许多“伤”铺，导致诸人止步。商铺肯定是高回报的投资种类，但也是技术构成很高的工程，开发路径曲折，成功要素很多，资本、土地、商业资源缺一不可，决策、定位、包装紧紧相连，销售、经营、管理环环相扣，这就需要我们聚精会神，倾尽心力。瑞士是个小国，出产名表闻名，—个瑞士名表的市场价值往往是普通手表的数倍到数百倍，商业地产开发也是如此，当我们成功开发出经典商业地产作品之后，可以创造出1大于2甚至10的奇迹，”十步胜出”就是试图给你一套制造瑞士名表的工具。[编按]     

数据发布

仲量联行，珠三角产业升级催生商业地产无限前景 本刊讯（记者钟恺琳）国际物业顾问伸量联行日前发布一份关于珠三角城市群中的商业地产、写宇楼物业需求研究报告称，珠三角地区的经济结构调整规划，将为各种商业房地产带来新需求，加上近期限购、加息等政策影响，楼市深度调整已拉开序幕，     

写字楼变身投资新热点

淡静楼市的确令一些投资者继续观望，但能客观分析市场的投资者仍能寻到不少机会。 与2008年住宅市场的持续低迷相反，商业地产以其长期稳定收益受到众多投资人士的关注，开发商亦纷纷将商业地产作为努力开拓的下一个战场。     

商业地产运营模式选择

近几年，商业地产的开发投资保持持续增长。2007年，中国商业用房的投资总额是2775．56亿元，同比增长17．9％，连续三年保持在17%左右。同时，当前从紧的货币政策，对前期火热的房地产市场，抑制作用日益显现。在这种情况下，商业地产以其利润较高、市场逐渐成熟，成为了房地产投资的良好“避风港”。然而，相当多的商业地产在建成之后，存在着前期招商或者是后期运曹的难题，除去运作能力的差异以外，     

海外房地产投资需用新观念

由于多限购、限贷等政策的限制，国内投资者开始将目光转向国外，寻找合适的“洋楼盘”投资机会。在海外购房者的队伍中，除了原有的移民买房和“以房养学”外，投资需求也日益凸显。但各国在经济前景、政策法规、市场特征、投资理念上都存在很大差异，投资者需要多方考察。     

策马难奔腾

虽然限购使北京自主品牌经销商整体受挫，但不少经销商经过努力都有回暖迹象，但“奔腾”销量却为何不再奔腾，反而持续下滑？     

福州商业地产投资“钱”景几何？

三十年河东，三十年河西。楼市新政出台后，全国住宅楼市风光渐淡，住宅地产投资也随着大势逐渐缓慢，从住宅地产项目中抽离的庞大投资性资金开始另辟蹊径。而商业地产随着城市发展日趋多元化，潜力无限，蓄势待发。对此，中国步行商业街工作委员会主任韩健徽表示，“中国商业地产正进入新一轮的快速发展和扩张时期，真正的商业地产时代即将湘临!”