如何区别住宅小区物业共有部分

城市商品房住宅小区物业共有部分,就是指一个住宅区域内,属于该区域全体所有权人即业主共有共用的不动产.对我国城市商品房住宅小区物业共有部分所有权的界定和怎样经营管理城市商品房住宅小区物业共有部分,是铲除房地产业腐败源头、维护广大购房百姓利益的关键,更是共建和谐社会的基础之一.     

定分止争:解决住宅小区共有部分纠纷之道

随着国内商品房市场的快速发展,商品房住宅小区在全国各地日益普及,而有关商品房住宅小区的纠纷,尤其是有关住宅小区内共有部分的使用问题的纠纷,层出不穷.从物权法理角度分析,住宅小区内的建筑物大多为区分所有建筑物1,即是为多个所有人区分所有的一幢建筑物,由专有和共有两部分组成,每一区分所有人对该幢建筑物既拥有专有部分的单独所有权,又拥有共有部分2的共有权.     

商品房外墙面使用权归属刍议——兼议《物权法》(草案)关于建筑物区分所有权规定的完善

按照建筑物区分所有权理论,商品房外墙面是全体业主共用的部位,其使用权自然归全体业主所有。但现实中,《商品房买卖合同》通常将外墙面使用权约定由开发商无偿和无期限行使。这种约定,一方面由于保留了所有权重要的使用权能而违反了民法的公平原则;另一方面,也有悖于外墙面作为共同共有的财产应由全体共同共有人加以处分的民法基本原理。《物权法》制订应当体现建筑物外墙面、楼宇等共用部位的共同共有与专用部位的单独所有相统一的建筑物区分所有权精神。     

商品房屋顶权属问题研究

商品房屋顶权属既关涉到民法物权法上的诸多理论问题,又是在实务上容易发生纠纷的问题.本文从一个案例的分析引起,就商品房屋顶的所有权权属及限制和商品房屋顶的空间利用权两个方面,从所有权、建筑物区分所有权、相邻关系、邻地利用权、空间利用权角度,对商品房屋权屋顶权属的理论及实务进行了探讨.     

湖南城市精细化管理：安置型社区治理研究——以湖南湘江新区麓谷街道和馨园社区为例

当前,遍地开花的安置社区就其物质形态来讲,已与商品房小区无异,但由于其居民特点,照搬一般街道居民治理模式将很难实现其善治的目标。湖南湘江新区麓谷街道和馨园社区参与式治理实践探索取得的成功经验为安置型社区治理提供了一种全新的思路:提高多元主体参与意识、便捷居民参与方式、理顺多元主体参与权责,让缺位、错位、越位的各个参与主体归位,能很好地实现安置型社区的善治。     

管理层收购与公司治理

所有权的配置可以产生不同的公司治理模式,而不同的公司治理模式又会对企业的组织运转和经营效率产生重要的影响,当所有权的配置影响了公司的效率时,产权就有必要发生转移,让那些真正的企业家走上前台。管理层收购正是为这种产权的转移提供了可能,并由此产生了新的公司治理模式。     

企业所有权概念评析及重新界定

关于企业所有权概念,目前有两种界定,一种界定为剩余索取权和剩余控制权,另一种界定为剩余索取权和控制权。不同的界定,造成了理论上和实践上的混乱。因此,应对这两种企业所有权界定进行深入分析后重新界定。本文把企业所有权界定为剩余索取权和归属性控制权。为了重新界定企业所有权概念,文中引入了归属性企业所有权、明晰控制权、参与控制权、股东企业所有权、经营者企业所有权和生产者企业所有权等新概念。     

新建商品住宅小区管理的理性思考

一、新建商品房社区面临的新情况、新问题 20世纪90年代初我国城市开始实行住房商品化、私有化改革,越来越多的商品房楼盘成为人们的生活小区,我国城市社区类型呈现多元化态势,既有传统的老街坊社区、单位公房社区,又有大量新建商品房社区.     

不同条件下所有权经营权的明晰化社会化实现程度比较分析

本文比较了三种不同形态下所有权与经营权的明晰化和社会化实现程度，得出只有在股权形态下才能同时实现所有权和经营权的明晰化和社会化，形成企业法人治理结构。     

建筑物区分所有权中的共有权范围之界定——兼论商品房小区法定共有和约定共有范围的界定

建筑物区分所有权是现代社会一类重要的物权。《物权法》对建筑物区分所有权界定为一类综合性的权利，包括专有权、共有权和管理权。专有权的范围和基于专有权产生的管理权的范围较明确。在现实中，容易产生纠纷的是共有权，《物权法》对共有权的范围进行了原则性的规定，但基于共有权产生的纠纷颇多，有必要对共有权范围进行梳理，提出处理性质不同的共有权纠纷的原则。     

对物业管理的界外思考之二大、小产权的物权真相

上回道:“商品房是否真房?”答案超出一般人感觉:开发商区分销售的商品房是建筑物包装中的空间(房间)。那是一个盒装空间。“建筑物区分所有权”个人所有权只是单元房间的一个“空间所有权”。这个“空间所有权”并非玩笑,是一     

"车位之争"呼唤完备规则

在建筑物区分所有权的共有权纠纷中,最常见的是小区停车位的权属争议。经济社会发展比较迅速的城市,房地产产业和汽车产业都比较发达,现代都市的“有房一族”很多是“有车一族”,汽车在人们生活中扮演的角色越来越重要。而由于大城市的停车难问题普遍突出,商品房小区的“车位之争”成为社会关注的问题之一。     

关于商品房销售中停车位和会所权利归属的思考

商品房小区中的停车位和会所所有权的归属是物权法制定中争论非常激烈的一个问题，目前物权法草案的规定不利于业主利益。依据建筑物区分所有权理论．结合我国实际，对于不同的小区，应设计不同的权利归属制度。只有这样才能平衡开发商和业主的利益。     

家族企业内部控制治理机制选择

信任是影响我国家族企业内部控制治理机制选择的主要变量。根据所有权与经营权分离程度可以将家族信任分成亲缘制和契约制两种。亲缘制家族企业内部控制治理机制选择由信任和专业化分工相互影响并最后共同决定;契约制家族企业内部控制在不同的股权结构下,其主体、工作内容、控制方式都会有所不同。     

上市公司大股东与监事会治理

大股东所有权性质和持股比例都会对监事会治理产生影响。通过实证分析，得出重要结论：第一大股东的所有权性质不同，会对监事会治理绩效产生不同的影响；由大股东的持股比例不同所引致的代理权争夺，更有利于监事会治理绩效的改善。     

大、小产权的物权真相

上回道：“商品房是否真房？”答案超出一般人感觉：开发商区分销售的商品房是建筑物包装中的空间（房间）。那是一个盒装空间。“建筑物区分所有权”个人所有权只是单元房间的一个“空间所有权”。这个“空间所有权”并非玩笑。是一个严肃理论．并成为日后法院判案自由裁量的心理基础。     

日本集合住宅的物业管理方法对我国商品房物业管理的启示

日本在上世纪70年代开始了集合住宅的物业管理,经过40多年的研究发展,其物业管理体系已经非常成熟。本文通过对日本集合住宅的物业管理方式的考察与研究,认为有许多先进的物业管理方法适用于我国方兴未艾的商品房小区。特别是物业的长期修缮计划以及修缮基金的利用,可以改善我国商品房的使用寿命与业主的生活质量,提高物业的经济效益。     

发展商承担“前期物业服务费”归集的制度设计

如何明确建设单位在前期物业服务中应履行的义务和承担的责任,如何区分房屋建设单位的房屋建设、交付义务和物业管理义务的边界;如何保证区分所有权建筑物的共同管理(即物业管理)权利的平稳过渡交接,是解决新建商品房社区中业主与前期物业服务企业冲突的理论保障和制度设计理念的基础.     

社区融合：城乡一体新社区治理的新模式——以嘉善县桃源新邨社区为例

城乡一体新社区是统筹城乡改革发展中,政府为促进农村社区更好更快地转型而进行的一种有领导、有组织、有计划的自觉行动和制度创新。作为一种介于传统农村社区和城市社区之间的一种新型社区形态,因没有现成的经验可循而面临着诸多问题。嘉善县桃源新邨社区作为目前嘉兴市规划建设最大的城乡一体新社区,其多维融合的治理模式,为其它地区的新型农村社区建设和治理提供了许多值得借鉴的经验和启示。     

不能将空房业主排除于社区之外

空房物业问题的出现主要是由于近年来商品房交易市场的逐步放开和活跃的商品房交易。越来越多的业主购买商品房的目的不是居住,仅仅是为了进行投资,因而社区中就产生了许多没有业主实际居住的空房。在这样的大环境下,我们在社区公共事业方面却并没有及时建立相应的制度和运作机制。