企业开发自用房产土地使用权核算的探讨

《企业会计准则-无形资产》(以下简称准则)第21条规定：企业进行房地产开发时，应将相关的土地使用权予以结转。结转时，将土地使用权的账面价值一次计入房地产开发成本。《企业会计制度》(以下简称制度)第47条规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；     

土地使用权的会计与税务处理

1．土地使用权的会计处理。根据《企业会计准则第6号——无形资产》规定，企业取得的土地使用权，通常应当按照取得时所支付的价款及相关税费确认为无形资产。如果房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，其相关的土地使用权的价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。     

差之毫厘 谬以千里——一个失败的土地增值税筹划案例

甲公司为自然人投资设立的房地产公司,注册资本1000万元,于2008年取得了一块土地使用权,成本1000万元,尚未进行开发。乙公司有意购买该土地使用权,出价1800万元,并表示愿意配合甲公司进行纳税筹划,但要求所有工作在2008年度完成。甲、乙公司考虑了如下五种方案（为计算方便未考虑城建税、教育费附加、印花税等小税种）。     

“地王”背后的是非

2005年3月6日，在今年福州市第二次土地公开拍卖会上，原温泉公园树汤路9号地块以每亩1264万元的天价被福州宇华房地产公司买走，成为福州名副其实的新“地王”。据了解，该地块面积约2903平方米(合4．35亩)，属二级居住用地，该地块以5500万元被福州某房地产开发公司拍得，据专业人士估计，在该地块开发住宅，其单价至少要9000元／平方米才能收回成本。一时间，福州地产界人士议论纷纷，如此之高的地价在目前福州房地产市场绝对是个神话，但它又偏偏发生了，按照地产市场运作的常规方法计算，两年以后福州的房价能涨到一平方9000元甚至更高么?房价能否跟上地价上涨的脚步?一切似乎都变得扑朔速离。     

土地使用权核算的相关思考

对于土地使用权在会计核算上的归属问题，理论界众说纷纭。旧会计准则是将其作为无形资产进行核算的。财政部新颁布的企业会计准则是将土地使用权分别归人投资性房地产以及无形资产进行核算的。《企业会计制度》规定：企业购人或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。     

缴清全部出让金才能取得土地使用证

某市一家房地产开发公司2006年通过公开竞价的方式竞得一宗土地，与某市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》分期支付土地使用权出让金。房地产公司缴纳部分土地使用权出让金后要求国土资源局发给土地使用权证书，以便向银行申请土地抵押贷款。     

关于未申请法院执行现超过时效如何办理房屋转移登记的案例及剖析

案例 1995年2月，乙房地产开发公司（以下简称乙公司）取得了某项目的开发权和土地使用权，随即与甲公司签订了合作开发协议，双方约定了各自在该项目中所分房屋的具体位置，但未申请将该项目的土地使用权等变更为两公司共有。     

拆迁还建房产的营业额应当如何确定

某房地产开发公司开发商品房一栋,其中有26套共约3000平方米用来还建给拆迁户。根据房地产开发公司与拆迁户达成的拆迁协议,拆迁的住房按1：1．15的比例还建,对的住房超面积的部分,由拆迁户按1500元／平方米（公司当月对外销售的平均市场价格为2000元／平方米）支付差价。根据税法规定,对房地产开发公司以转让房屋的所有权为代价,换取拆迁户的房产及土地使用权,     

围海造地，土地使用权归谁

案例 2011年,海滨城市A市的B房地产公司（下称B公司）看中海边一块黄金地段,开始围填海滩造地,打算进行高级酒店及房地产开发。施工中被当地海洋管理部门海监队巡查发现,并接受了处罚。因该海滩开发符合A市土地利用总体规划和海洋功能区划,且B公司已投入大量资金,故A市政府研究决定,B公司在当地国土资源管理部门的指导监督下,可继续进行围海造地。造地完成后,费用由A市政府支付。围海造地完成后,其形成的国有土地由A市政府按照城市规划和土地利用年度计划,公开拍卖,价高者得。B公司认为围海造地是该公司所做,土地使用权理应由该公司取得,不应拍卖。     

房地产企业财务管理存在的问题与对策

一、当前房地产企业财务管理面临的形势 自2005年始，陆续出炉的“国八条”“国六条”等相关房地产政策对房地产企业的财务管理产生举足轻重的影响：（1）提高土地的征用、安置成本，提高了新增建设用地使用费；（2）提高闲置土地的相关成本，从高征收土地闲置费；（3）新办房地产企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和招待费，按税法规定的标准可以向后结转扣除，但结转期限由原来的未加限制为最长不超过3个纳税年度；     

土地市场透明了

在房地产开发中,土地成本约占开发成本的1/3左右。据不完全统计,2001年除西藏外全国其他省份都开展了土地使用权招标拍卖,已有1435个市(县)实行了土地使用权招标拍卖。1999年、2000年和2001年全国招标拍卖出让国有土地使用权价款分别为114亿元、346亿元和492亿元。     

个人是否可以作为商品房包销人

2011年，顺佳房地产开发有限公司（以下简称“顺佳公司”）与邱阳签订一份《商品房包销合同》约定：邱阳独家包销顺佳公司开发建造的8栋商品房，总面积约为3万平方米，包销价格为每平方米6532元，邱阳向顺佳公司支付风险抵押金人民币500万元，包销期满后，若房屋全部卖完，顺佳公司应退回全部风险抵押金，若房屋未销售完则由邱阳按6532元收购，风险抵押金抵扣房款，多退少补；     

1412会计自测题解

1.2014年5月,小亮家发生如下事件：（1）小亮家的住房因政府规划需要拆迁,甲城乡建设公司中标进行拆除建筑物并代为向小亮家支付拆迁补偿费,中标取得款项330万元,其中包括拆除建筑物费用20万元、支付小亮家拆迁货币补偿费300万元（能提供该市人民政府收回土地使用权的正式文件）。     

论单独制定投资性房地产准则的必要合理性

《财会月刊}2011年第7期刊发了朱玉广同志的文章《我国需要单独制定投资性房地产准则吗》，随后第8期刊发了该作者的另一篇文章《对投资性房地产准则规定的不同看法》（分别简称“朱文一”和“朱文二”）。朱文一从出租房屋和土地使用权的非投资性、公允价值的计量以及持有以备增值的土地使用权的核算三个方面提出我国应取消投资性房地产准     

＇2008问题解答之一（001～008）

001．我公司为从事房地产开发的企业。2004年公司通过土地交易中心承受一宗土地用于房地产开发，土地最终拍卖成交价为5600万元。土地交易中心给公司出具的是省级财政部门的票据。我公司在申报销售不动产营业税时，将所承受的土地使用权价值分期按一定比例从计税营业额中予以扣除。当税务机关稽查时，认为土地使用权价值不应从计税营业额中扣除。其理由是：省级财政部门的票据不合法，不能作为扣除的依据。问：税务机关的处理是否正确？     

改变土地用途怎样办理审批和登记手续？

问：某公司以出让方式取得土地使用权．土地登记用途为金融保险业。在完成投资开发总额的25％后．把土地使用权转让给一家房地产公司。现该房地产公司申请将原用途商业变更为商业、住宅,即1—3楼为商业门面,     

土地使用权的会计与税务处理

1.土地使用权的会计处理。根据《企业会计准则第6号——无形资产》规定,企业取得的土地使用权,通常应当按照取得时所支付的价款及相关税费确认为无形资产。如果房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物,其相关的土地使用权的价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。企业外购房屋建筑物所支付的价款中包括土地使用权以及建筑物的价值的,     

社会力量参与保障性住房建设的四种模式

一、合作开发模式房地产合作开发,亦称房屋联合开发、房屋合作建设、房屋联建等,是指一方提供待开发地块的土地使用权(以下简称"土地使用权"),另一方提供资金,合作双方根据合同约定共同经营、共担风险、共享利润的房地产合作开发模式。广     

先期支付土地拆迁费获取土地使用权的法律风险及规避

在城市旧区改造项目中,土地拆迁是项重要步骤。近年来,社会对于＂拆迁＂较为敏感,成为了城市建设中的＂隐疾＂。为解决拆迁过程中产生的种种矛盾,较为普遍的做法是,由房地产开发企业与政府签订协议,房地产开发企业向政府部门先期支付土地拆迁费用,政府随后给予房地产开发企业土地使用权,房地产开发企业先期支付的拆迁补偿费用在土地出让金中予以抵扣。笔者以为,政府通过开发企业＂融资＂开发土地的做法,在二、三线城市具有一定的普遍性。这一操作模式对房地产开发企业可能存在风险,试做如下分析。     

房地产纠纷有了新司法武器

开发区管委会无权出让土地、不轻易确认合同无效、协议出让土地的出让金不得低于当地政府最低价……8月1日，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）将正式实施。该司法解释共28条，主要包括3个方面内容：关于土地使用权出让合同纠纷的处理；关于土地使用权转让合同纠纷的处理；关于合作开发房地产合同纠纷的处理。