巴掌与甜枣

房地产商最近经历了“冰火两重天”一般的强烈感受。6月下旬，央行121号文件提出要紧缩房贷，令地产大佬们惊呼“房地产业冬天来临”；而到了9月初，国务院出台的18号文却提出“全国房地产市场是健康的”，明确提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”，这使房地产商叉看到了春天的希望。打一巴掌又给个甜枣，房地产商被当成了孩子。     

利率:房地产市场的"晴雨表"?

"央行不提高贷款利率,很难遏制房地产价格的上升。"去年底,袁钢明等经济学家的建议在今年被采纳。3月17日,央行"房贷新政"出台。在供求关系不匹配时,用货币杠杆进行宏观调控的目的明确,就是给购房者一个风险提示,挤掉虚假的需求泡沫;同时,增强银行的风险意识,将房地产市场引向健康发展的轨道。     

海外基金不是房地产企业的救命稻草

2003年6月央行121文件出台是 房地产业的一个分水岭。因为121文件 要求,开发商的自有启动资金由原来的 20%～30％上升到40％～50％,,企业资 金缺口大增;而且,同年7月开始的土 地招标,使得士地价格大幅度上涨,涨 幅高达30％～50％,并要求企业在6～ 12个月内付清;再加上2004年经济形 势趋热,国家开始严格控制房地产企业 的贷款。几重夹击,房地产企业融资空 前困难,不得不考虑其他融资方式,这 时海外基金对他们来说就是及时雨。海 外基金拥有雄厚的资金实力,也一直在 寻找好的投资机会,此背景促成了内地 房地产商与海外基金之间建立起伙伴关 系。但是,海外基金是不是房地产企业 的救命稻草?能否担起我国房地产融资 创新的重任?     

谁说国务院"18号"文件是救世福音?--对两个文件的政策分析

8月底,国务院一个有关房地产的"18号"文件的出台,让哭闹了两个来月的房地产开发商们长舒了一口气.为那个先前由央行发布的"121号"文件,这些开发商们急得如热锅上的蚂蚁.     

"房贷新政"新在哪

第二套房贷首付比例不低于40%,利率不低于基准利率的1.1倍 为切实防范金融风险,人民银行、银监会9月27日联合下发的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的借款人,提出了较为严格的限制措施,明确要求贷款最低首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍;并要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率.同时,为保障借款人的还款能力,防范信贷风险,《通知》强调借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%.     

对央行新政策下房地产信贷的现实思考

六月十三日中国人民银行颁布了《关于进一步加强房地产信贷业务的通知》,该通知对房地产信贷包括开发贷款、住房按揭、土地储备、施工企业等多方面均作出了较严格的规定和指导意见,社会各方面反响极大,有支持,有质疑,也有反对的。那么,作为商业银行的农行如何理解把握央行房贷新政策,在不违反政策的情况下继续保持房地产信贷业务的稳健发展,巩固扩大自己的市场份额呢?笔者就此谈点看法。一、央行房贷新政的出台背景及目的从1996年起,为了扩大内需,国家将房地产业作为新的经济增长点而大力扶持,央行也相继颁布了一系列政策法规,推动住房金融业务的发展。在我国房地产业蓬勃发展的同时,房地产信贷也得到迅猛发展。据央行有关资料显示,1997年末全国商业银行个人住房金融贷款余额仅190亿元,而到2002年末,全国商业银行个人住房金融贷款达8253亿元,增幅达336%,房地产开发贷款则从98年的2680亿增加至6612亿元。     

被误解的资产证券化

最近9月30日央行和银监会联手出台的房贷新政,被认为是给日渐萧条的房地产市场打的又一剂强心针。其主要内容,除了首套房贷付清后再次购房以首次购房认征,并可享受70％的优惠贷款利息之外,最引起争议的就是推进房贷的资产证券化这一政策了。     

个人按揭贷款客户的选择与风险防控

最近,人民银行和银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,进一步重申和加强了对房地产开发贷款和个人按揭贷款的管理,抬高了第二套房和商业用房按揭贷款准入门槛。央行此轮房贷紧缩政策的出台是为了打击炒房,遏制房价的非理性上涨。然而,这项政策的出台,也必将影响到银行的个人按揭业务。在当前形势下。既要保证按揭业务不受大的影响又要防范金融风险,银行将面临着严峻考验。     

央行新政启动房贷证券化

近期,央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,放松了对与自住需求密切相关的房贷政策,并鼓励银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等拜集资金以增加贷款投放。专家观点： 应适度加大个人按揭贷款和房地产开发贷款投放,鼓励利允许银行有选择性地对优质房地产企业投放贷款;应允许地方融资平台贷款适度增长,其融资增长受限是今年以来基建设资增速持续较低的重耍原因之一。     

从房贷新政看房地产信贷风险

2007年12月11日中国人民银行、中国银行业监督管理委员会<关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知>正武下发.该<通知>中明确以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女>为单位认定房贷次数.这样,央行在原已明确利用贷款所购第二套(含)以上住房首付不得低于40%,贷款利率不得低于同期银行基准利率的1.1倍,借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%的商业性房地产信贷管理政策的基础上进一步完善对房地产行业的宏观调控.