银行依法办理登记很重要

案例 2005年8月29日,被告马某以自有住房抵押,向某银行申请贷款30万元人民币,并签订利昔款合同》、《房地产抵押担保合同》,期限一年,并于当日办理了抵押物登记手续。后该笔贷款未发放。9月5日,被告马某又与该银行再次签订《个人住房借款合同》及《个人住房借款抵押合同》,约定金额40万元人民币,期限至2006年9月6日,并约定原抵押合同一同生效。双方未重新办理抵押物登记手续。     

随意变更合同有风险

案例回放： 2005年8月29日,被告马军以自有住房抵押,向某银行申请贷款30万元人民币,并签订《借款合同》、《房地产抵押担保合同》,期限一年,并办理了抵押物登记。后该笔贷款未发放。同年9月5日,被告马军又与该银行再次签订《个人住房借款合同》及价人住房借款抵押合同》,约定金额40万元人民币,期限至2006年9月6日,并约定原抵押合同一同生效。双方未重新办理抵押物登记。     

当前房地产抵押贷款实务操作中存在的风险及防范对策

房地产贷款是商业银行最为常见的贷款业务,它不仅关系到商业银行经营效益,也影响到我国金融市场和社会和谐的稳定。文章根据房地产抵押贷款实务操作,从抵押人主体资格、抵押合同与借款合同衔接、抵押物清单、他项权证与登记部门不动产登记簿、土地款未交清抵押效力、抵押物变现难等方面,分析了房地产抵押贷款存在的主要问题及面临的法律风险,并提出相应风险防范对策。     

谈房地产抵押期间银行抵押权益的依法保护

当前以房地产作抵押发放贷款已成为各行选取的重要贷款方式之一。银行重视房地产抵押贷款合同的签订,认为签订了合同,就可保证贷款的安全,但对抵押贷款合同签订后贷款清偿前即抵押期间,可能给银行抵押权益带来种种不利影响甚至损害．忽视依法保护和处理,以至出现有的银行房地产抵押贷款合同签订后,仍不能全面实现抵押权益,不能按时按量收回贷款本息。     

房地产抵押贷款的法律要求

房地产抵押贷款是抵押人提供抵押物作为向银行贷款的还款担保,贷款期限届满借款人不能偿还贷款本息,抵押权人(银行)依法处置抵押物优先受偿的融资行为。以房地产作抵押,是目前借款人向贷款银行提供的主要担保方式之一,因此相关法律对其规定格外严格、具体。     

推行抵押贷款的难点及解决途径

抵押贷款是指借款人向银行申请贷款时,以一定财产作为抵押物,借款人到期不能归还贷款本息时,银行有权处分其抵押物,并从所得款项中优先受偿的一种借贷方式。运用抵押贷款是银行抗衡信贷风险的有效手段。西方商业银行抵押贷款是很普遍的,其抵押物也多种多样。而我国银行业由于过去受计划经济体制影响,大多采取信用放款。近几年,随着我国由计划经济向市场经济过渡,贷款面临的风险越来越大。     

房地产抵押贷款法律风险点分析

房地产抵押是银行落实贷款担保的一种常见形式。城市房地产管理法、担保法、城市房地产管理办法等一系列法律法规都对房地产抵押问题作了专门规定。银行作为日益成熟的市场交易主体，对贷款抵押合同法性问题非常关注。关于抵押物权属的确定、抵押必须办理登记、禁止或限制作为抵押物的财产范围等问题，银行从业人员都耳熟能详。但是，随着合同法的实施，房地产行业新问题的出现，银行办理房地抵押贷款的风险点也相应增加。防范风险，确保房地产抵押合同的法律效力，是银行必须重视的问题。     

对假按揭的法律思考

案情：2002年6月22日，原审原、被告签订《购房抵押贷款合同》，约定被告以座落在本市洪山区东湖工业园东湖路108号第A幢9号房为抵押物向原告申请购房抵押贷款21万元，贷款期限10年，贷款月利率4．65‰。原告办妥抵押登记后，于2002年7月5日向被告发放了贷款21万元。但被告未依时供款，仅归还了部分借款本息，截止2003年8月11日，尚有贷款204719．75元未还。2003年8月原告起诉被告，要求归还借款本金及利息。     

一起夫妻贷款纠纷案的启示

基本案情 2011年4月,某银行签订了与某女的《个人经营借款合同》,贷款金额人民币40万元,期限10年。此前,该女曾与其丈夫某男一同到该银行询问贷款手续。借款合同约定以某男名下的2套房产抵押,某男出具了同意抵押承诺书,办理了抵押登记。银行依约发放贷款给借款人自主支用。贷款本息起初尚能按时得到偿还,后来由于家庭经营不善而被拖欠。银行多次上门催收,某女却提出贷款是某男冒用其名义申请和使用的,其未在借款合同、借据等材料上签章,拒不承担还本付息责任,并声明其与某男已离婚,抵押房产已协议分割归其所有,否认银行抵押权利有效。某男承诺还款,但最终无法落实兑现。事后查明办理贷款时某女确未签章,贷款实际投入家庭经营。     

主合同成立之前签订的抵押合同不具有担保效力

笔在审理金融机构作为原告的借款合同纠纷案件中，不止一次发现金融机构在庭审提供证据时，所提效的抵押贷款中的抵押合同与借款合同不相吻合，有的是抵押合同担保的数额与借款合同中的借款数额不一致，有的是抵押合同担保的务不明确不具体，更为值得重视的是，有的抵押合同的签订和抵押登记时间早于借款合同，给法院审理案件、认定抵押合同的效力带来相当的难度。     

抵押贷款存在的问题与对策

抵押贷款是以借款人的财产所有权作为抵押而发放的贷款。借款人提供的抵押物,必须具有价值和使用价值,并且是所有权无争议、易于变卖和保管的金融资产或实物财产。银行要对抵押物全面估价后确定抵押折扣率。银行要同借款人签订抵押借款合同,并经公证机关公证。借款人不能按期还款,银行有权处理抵押物用以归还贷款本息。目前,由于市场经济尚处初级阶段,专业银行商业化机制亦未健全,在实际操作中,主观上、客观上都存在亟需解决的问题。     

美国银行如何办理住房抵押贷款业务

美国的抵押贷款银行泛指商业银行、抵押贷款公司、储蓄银行和储蓄贷款协会等发放房地产抵押贷款的金融机构。抵押贷款银行办理一笔住房抵押贷款业务，通常要经过五个步骤，即：一、受理借款申请；二、进行贷款评估；三、协商贷款条件；四、签定贷款合同；五、按期回收本息。     

抵押物被重复抵押的风险防范

当借款人提供的抵押物价值远远高于一家银行贷款额度时．借款人可以提出以超出贷款部分的抵押物到另一家银行申请抵押贷款，如重复抵押符合法定条件，应当认为各个抵押合同均有效。当借款人到期不能履行债务，抵押物被处理后，各个抵押权人有权要求参加清偿分配。作为银行应如何对待重复抵押、防止并减少贷款风险呢？根据“登记为主、签约为辅”的清偿原则，必须办理登记手续．使抵押合同有效，这是确保优般偿的前提条件。特别是在办理最高额抵押业务时．     

抵押房地产中存在的风险及控制

房地产开发贷款、个人住房贷款,以及其他贷款,通常将房地产作为抵押物。而房地产抵押价值如果过高,就容易造成信贷风险,如果过低,抵押物的担保作用就得不到充分发挥。《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》明确要求商业银行在发放房地产抵押贷款前,要确定房地产抵押价值,作为核定贷款发放额的依据。评估师客观、合理地确定抵押房地产的市场价值,对于有效控制和规避房地产抵押评估中存在的风险就尤为重要。     

抵押贷款评估中应明确的问题

银行及非银行金融机构对外贷款偿还的担保已经大多需要抵押,仅以信用担保的贷款越来越少。以抵押来融通资金是银行及非银行金融机构最重要的业务之一。在抵押贷款中,抵押物的产权人为借款人,抵押权人（银行及非银行金融机构）在抵押人（借款人） 不能按照贷款合同的规定按期偿还贷款时，有处理其抵押物的权力，以补偿贷款的损失。     

贷后管理是“金”

抵押贷款真得是“一抵就灵”吗？ 从本质来讲，抵押物是无法改变贷款质量的，比如抵押物无法改变借款企业的生产经营情况就是一个明证。但由于抵押物可以处置变现，在贷款出现风险时，可作为借款企业还款来源的一种有效补充，增强了银行对贷款的风险控制能力，从而倍受银行的推崇。与此同时，也造就了银行营销人员对抵押物盲目青睐，将抵押物的作用无限扩大，“反正是抵押贷款”成了大家的口头禅。     

提高估价科学性，有效构筑房地产抵押贷款的风险屏障

近年来，随着银行风险防范意识的提高，能够提供第二还款来源的抵押贷款日益成为商业银行首选的贷款方式，其中．房地产由于具有不可移动、价值量大．保值增值等特性。更是成为商业银行青睐的抵押品。与房地产抵押贷款业务的不断发展相逢应，房地产抵押估价发展迅速，房地产抵押估价报告作为商业银行确定贷款额度和风险舫范的重要依据，通过判断抵押物权属的合法性，分析市场变化趋势、估算抵押物价值，在商业银行信贷决策中发挥了重要作用。[编者按]     

“房贷险”：亟待规范和健康发展

目前各大商业银行发放的房地产贷款主要采取房地产抵押形式，银行一律要求借款人在贷款时必须办理“房贷险”(即目前市面上常见的个人抵押贷款房屋保险或个人抵押商品住房综合保险)，其依据是中国人民银行2002年颁布的《个人住房贷款管理办法》第二十五条的规定：“以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。”     

房地产抵押信贷风险防范

建设银行在信贷资产经营中，为防止和化解贷款的风险，以房地产作为抵押发放代款或以房地产作为抵押办理的银行承总汇票等，其比重愈来愈大，据统计，房地产抵押在低债资产中所占份额达90％左右。房地产抵押贷款一旦发生风险，可以处置的房地产以保全银行信贷资产。然而在实际运作过程中，由于操作方法不当、管理不善或抵押值不足，也会使房地产抵押贷款产生风险。倘若选择的房地产抵押物不合理，变现能力差，会造成损失；倘若在签订房地产抵押合同时，不符合法律程序和手续，就会造成处置抵押物权利的丧失；倘若在发放抵押贷款时，房地产抵押期间动态跟踪管理不到位，出现疏漏，易造成抵债物的流失，形成信贷资产保全的悬空，一言蔽之，房地产抵押贷款也会形成不良资产，也存在风险，为了做好房地产低押贷款的信贷资产保全，首要的责任就是要重视房地产抵押贷款第一还款来源的评估，即贷款主体资格、资信、贷款项目投资效益对及还款能力可靠性的正确评定和估价。     

英国推出多样灵活的房贷抵押业务

英国抵押贷款的运作方式多种多样，五花八门。从贷款资格和条件方面看，任何人，只要有职业和工资收入，都可以申请抵押贷款。签订贷款合同之前，银行在向你推荐贷款品种前首先要详细了解你何时毕业、何时参加工作、收入情况、身份证明等等。同时，贷款人必须在所贷款银行或其他银行有相当于贷款额10％的存款。从借款期限和金额来看，通常从5年到25年不等，最长的有30