从无名到有名——《民法典》为物业服务合同正名

<正>从无名合同到有名合同,《民法典》为物业服务合同正名,物业管理行业也将就此开启《民法典》新时代。我国现行《合同法》规定的15种典型合同中没有物业服务合同,因此,人们一直将物业服务合同称为无名合同。《民法典》规定了19种典型合同,物业服务合同是其中之一。从此,物业服务合同告别无名,正式"转正"为有名合同。     

《前期物业服务合同(示范文本)》八大新意

物业管理活动的基础是物业服务合同,没有物业服务合同,物业管理企业就无法与业主建立稳定的、合法的服务关系。从这个意义上说,无论是对物业管理企业的生存发展,还是对维护全体业主的合法权益,物业服务合同都是第一重要的。建设部最新颁布的《前期物业服务合同(示范文本)》(以下简称《示范文本》),无疑将对规范前期物业管理活动起到巨大作用,笔者认为其中体现的八大新意更是令人欢欣鼓舞。新意一:明确合同性质,强化“公众服务”核心最醒目的变化是该示范文本的名称由《物业管理委托合同(示范文本)》改为《前期物业服务合同(示范文本)》,从“…     

拍卖过程中法律关系研究

拍卖过程中当事人之间的法律关系一直存在不同的认识.根据《拍卖法》、《合同法》等法律法规对拍卖活动的规定以及委托合同、行纪合同、居间合同的法律特征,文章认为在委托人、拍卖人和买受人之间拍卖人是委托人的受托人,适用委托合同关系;在与没有成为买受人的竞买人之间,拍卖人是行纪人,适用行纪合同关系.     

新时期外资代理制的完善与发展

随着我国各种法律,尤其是民商法律不断地在摸索中发展,1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》为我国在对外贸易中发展代理制,适应加入世贸组织的需要提供了法律上的准备,使外贸代理制度趋于完善。新《合同法》在“委托合同”中第四百零二条规定:“受托人以自己的名义,在委托人授权的范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”就属隐名代理。这种代理除了确有证据证明受托人是为自己的利益而订立合同外,代理的…     

《民法典》对物业服务合同纠纷的回应与争议解决

《民法典》 合同编将物业服务合同纳入了有名合同的范畴.物业服务合同的规定对业主在物业服务合同关系中的地位问题、物业服务人收费难问题、前期物业服务合同对业主生效的问题进行了回应.除了通过完善法律制度,我们还可以探索建立外部力量介入下的业主自治的制度;提升业主意识,构建三方互相信任的良好循环关系来解决物业服务人与业主之间的...     

关于推行《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》示范文本的通知

为进一步规范本市的物业服务行为,维护物业服务活动中各方当事人的合法权益,营造和谐的物业服务环境,市工商局与市建委根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定,共同制定了《北京市前期物业服务合同》和《北京市物业服务合同》示范文本。现就有关问题通知如下：     

最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)

<正>为正确审理物业服务纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。第一条物业服务企业未按照物业服务合同约定履行维修、养护、管理和维护等义务,或者履行义务不符合物业服务合同的约定,业主委员会或者业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,应予支持。     

政策信息(2003年12月)

《物业服务收费管理办法》自2004年1月起实施国家发展改革委、建设部联合下发了《物业服务收费管理办法》,自2004年1月1日起实施。《办法》规定,物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费实行政府指导价的,收费标准由业主与物业管理企业根据政府规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,服务收费由双…     

浅析罚金闻题

罚金刑的数额直接标示着罚金刑的轻重，体现国家对犯罪行为人惩罚的强度，有关罚金的数额“1979刑法”在总则和分则中对其均未作规定，采取无限额罚金制。修订后的刑法，总则中仍没有对数额作出规定，分则中对多数可适用罚金刑的罪名也未作规定，但是对有的犯罪采用了限额罚金制（如刑法第二百零五条规定的虚开增值税专用发票罪）和倍比罚金罪（如刑法第二百二十五条规定的非法经营罪），虽然“1997刑法”已作出上述一些规定，但司法实践中确定罚金的数额却“问题百出”。     

承接物业项目时应该做的几方面工作

《物业管理条例》(以下简称《条例》)规定:“物业服务合同终止时,物业管理企业应当将……交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作”。“物业管理企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续”。从《条     

物业公司与业主不是物业费收交纠纷的主体

业主享受物业管理服务所支付的费用俗称为“物业费”。由于在物业服务合同中,一般约定这一费用由物业公司直接向业主收取,而且．物业管理条例（下称条例）第67条也规定：“违反物业服务合同约定．业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;     

违约赔偿与赔偿上限

《合同法》规定的违约赔偿责任方式有两种,一是一般的损害赔偿,即补偿性的损害赔偿;二是惩罚性损害赔偿。但在多数的合同赔偿责任中,适用的是补偿性的损害赔偿。惩罚性赔偿通常只有在商品欺诈和服务欺诈中才可以适用,合同法第113条规定“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的,依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”在实践中,虽然立法承认对一般违约也可约定惩罚性赔偿金,但不可以任意扩大其适用范围。     

重庆物业管理“约法三章”

本刊讯业主有什么权利和义务？保安到底“保”什么？物业服务费如何收取？日前，重庆市一届人大常委会第42次会议通过的《重庆市物业管理条例》有了定数。△业主有哪些权利和义务?《条例》此明确规定：物业服务合同签订前，业主委员会应将物业服务合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见后，提交业主大会通过。物业合同的内容应当包括：物业服务的事项、要求、标准、费用、期限等。同时，《条例》也赋予业主较大的解除合同的权利，并规定：物业服务合同解除后，物业管理企业应当退还多收的物业服务费，有过错的还应赔偿损失。△保…     

烟台推行物业管理新政

近日,记者从烟台市住建局了解到,下月起,烟台将实行物业公开招投标等政策。据了解,烟台物业管理行业处在起步发展阶段,不少物业服务企业主要依附开发建设单位,长期以来“建管不分”的物业管理市场使得业主处于弱势地位,因开发商交付的小区存在缺陷,也给后期物业服务留下隐患。针对这些问题,下个月实行的《烟台市物业管理招投标管理办法》规定,以后小区物业服务由谁来干,将公开招标“选秀”,不再由开发商“指定”。预售物业项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成小区物业招投标,不进行物业招投标将无法取得预售许可证。新建现售物业项目应当在现售前30日完成物业招投标;物业服务合同期满重新选聘物业服务企业的物业项目,应当在服务合同到期前60日完成。已成立业主委员会的物业项目,业主委员会在招标前召开业主大会,确定招标方式、时间、委托管理的内容及物业服务标准等,然后进行物业招投标。     

浅谈委托人与会计师事务所签订委托合同的有关问题

《注册会计师法》第十四条规定:“注册会计师承办业务,由所在会计师事务所统一受理并与委托人签订委托合同.”现就签订委托合同的有关问题谈谈自己的看法.一、委托合同及其特点委托合同又称业务委托书,是指委托人与会计师事务所签订的业务委托和接受委托具有法律效力的协议.委托合同具有以下特点:①委托合同是一种法律行为,能引起一定的法律后果,任何一方违反合同都将要承担经济责任,乃至法律责任;②签订合同必须具有两个当事人.当事人各方的法律地位平等,任何一方不得把自已的意志强加给对方;③签订委托合同必须符合国家的法律和政策规定.否则合同得不到国家承认和保护,在法律上无效.二、委托合同的种类及其形式和格式委托合同可分两大类:1.审计委托合同类;如审计企业会计报表出具审计报告.验证企业资本出具验资报告,办理企业     

物业管理区域360&#176;安防

谈及物业管理区域内的安全防范工作,人们首先会想到《物业管理条例》第36条第二款规定:“物业服务企业未能履行物业合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。“这是对物业服务企业在服务过程中对业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。     

论物业服务合同

物业服务合同属于民事合同,具有一般民事合同的特征。同时,物业管理合同更是一种新型的合同,它不同于《合同法》原有的各个类型合同,就合同订立的主体、形式、程序、内容、目的等都有其自身的特殊性。     

《物业管理条例》释解（之四）

第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 【释解】本条是关于房屋买卖合同中应当包含前期物业服务合同约定内容的规定。 实践中,由于现行的商品房买卖合同中没有含有前期物业服务合同的内容,给日后的物业管理带来很多矛     

《物业管理条例》释解(之六)

第三十九条物业服务合同终止时,物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业管理企业的,物业管理企业之间应当做好交接工作。[释解]本条是关于物业管理企业交还物业管理用房和物业资料,以及物业管理企业之间做好交接工作的规定。在物业服务合同履行期间物业管     

合同之诉中《消费者权益保护法》适用

消费者为生活需要而购买、使用商品或接受服务时人身财产受到侵害,基于其与经营者订立的消费者合同,消费者选择合同之诉来维权,应当优先适用《消费者权益保护法》,因为《消费者权益保护法》具有合同法性质。