金融过度支持与房地产泡沫危机生成机理分析

房地产业是资金密集型产业,房地产开发所需资金主要由金融机构提供,由此产生一个悖论:缺少金融支持房地产业发展就会滞后,其运行效率将下降;金融支持过度又会导致房地产进入非理性繁荣期,甚至出现价格泡沫.本文立足于此背景.以美国次贷危机为视角,结合我国的实际,从现象描述和理论研究出发,探讨金融支持过度对房地产泡沫形成中的作用.     

银行信贷对我国房地产泡沫化成因的影响

房地产业是一个高风险产业,它高度依赖金融市场的信贷支持.如果信贷支持过度,将促使房地产业的非理性投资增加,房地产价格上涨过快,最终超过消费者承受力而导致房地产泡沫.本文介绍了中国房地产业的发展现状,研究了银行信贷在房地产泡沫化中的作用,并以此为依据提出了防止房地产泡沫的政策建议.     

信息不对称、信念与金融支持过度 --房地产泡沫形成的一个博弈论分析

本文在一个不对称信息框架下分析了银行和房地产投资者之间的行动选择,认为在单重博弈中,只要房地产市场没有出现太糟糕的事情,提供金融支持是银行的最优选择.在多重博弈中,双方将根据对方过去的行动来更新自己的信念.在借款人不良贷款行为对银行的收益影响足够小的情况下,借款人采取信誉低的行动,银行采取金融支持力度高的行动,将是多重博弈的均衡解.在银行存在沉没成本的情况下,这种均衡在短期内也没有被改变,直接推动了房地产泡沫的形成.然而,在长期内这种均衡会因为参与者对市场景气的信心发生逆转而被打破,最终的均衡将是借款人采取信誉低的行动,银行采取金融支持力度低的行动,最终导致房地产泡沫彻底破灭.     

我国城市住房价格泡沫的形成机制及城市间差异研究

为有效控制房价泡沫可能带来的房地产市场系统性风险,需要根据泡沫形成机制和影响因素有针对性地进行政策设计。本文对35个大中城市的房价泡沫水平进行测度,分析房价泡沫的形成机制,重点考察造成泡沫水平城市间差异的影响因素。结果表明,泡沫的形成同时存在自相关机制和均值回复机制,住房供给弹性、金融支持力度是影响泡沫形成机制、造成泡沫水平城市间差异的重要因素。建议通过进一步完善土地供给来调节住房供给弹性,通过加强房地产金融监管来保证必要的金融支持、防止过度的金融参与,实现有效管理房价泡沫、控制区域性和系统性市场风险的目标。     

关于房地产金融创新及其监管问题的思考

本文以我国近年来经济增长背景下房地产市场供求关系、价格运行和银行业房地产信贷风险管理为切入,就失衡的金融创新与金融监管而导致的房地产垄断利润及其风险等问题进行了分析,指出金融监管的弱化、风险分担和前瞻性损失预防机制的缺失导致了银行业对房地产市场的过度支持和风险累积,并透支了全社会的金融稳定.最后,文章从金融监管的角度提出了防范金融风险,保持金融稳定的政策建议.     

基于北京数据的我国房地产泡沫测度研究

总结测度房地产市场是否存在泡沫的十三个指标,将它们从住房需求、房地产供给、受银行信贷支持三个角度进行分类,对北京市房地产市场的实证分析表明:除了住宅空置率、城镇房地产开发投资额/城镇固定资产投资额、房地产贷款总额占金融机构贷款总额比重、房地产开发贷款占企业资金来源的比重这四个指标外,其它九个指标均反映北京市房地产市场存在一定程度泡沫,并认为泡沫是由过度需求、房地产投资过热、银行信贷过度支持、地价泡沫四个因素引发的。     

进一步扩大民间投资的路径探析

在金融经济供给旺盛时段，民间投资纷纷转产于金融领域，其并非转变生产结构和转变经济发展方式，而是投资房地产市场、股票市场和信贷市场。实业资金流向的转变与资产价格和资产溢价收益在短期内过快上升有较大关系，引致大量的民间资金进一步涌入市场，追逐较少的投资机会，引致过度投资甚至是过剩生产能力，出现资产泡沫，极容易发生系统性金融风险。因此如何从根本上既要提高市场主体积极性扩大民间投资，又要抑制资产泡沫防止金融风险，值得深思。     

目前房地产价格泡沫的累积、危害及其抑制措施

目前我国房地产价格泡沫正在加剧累积,严重影响了房地产市场的健康发展,我们应该汲取20世纪80年代日本房地产泡沫的教训,避免重蹈覆辙。本文提出了判断房地产价格泡沫的指标并对我国房地产市场进行了具体测算,分析了目前房地产价格泡沫对我国房地产市场运行的危害,提出了抑制房地产价格泡沫进一步扩大的措施。     

金融支持背景下房地产泡沫形成的机制

近年来,部分城市的房地产在快速增长基础上初露泡沫端倪,金融支持在此扮演了重要角色。本文首先通过构造计量模型从数理上佐证了货币供给M2在房地产泡沫形成中起关键作用,然后分析了房地产与金融业的相互关系,阐明房地产发展需要金融支持的客观必然性,以及金融业缘何能够且愿意介入房地产业,接下来的核心部分揭示M2的传导机制——低利率怎样拉动房地产的供求,从而造成房地产市场过热,最后提出相关政策以抑制房地产泡沫。     

浅谈房地产泡沫问题

各大城市的商品房价格快速普遍的上涨,引起了各界人士对我国目前的房地产价格是否合理、房地产市场是否出现泡沫等问题地强烈关注.本文在房地产泡沫定义的基础上分析了房价上涨的主要原因,提出了应对房地产泡沫的3点措施.     

Boom or Bubble in the US Real Estate Market?

This paper attempts to provide an answer to the question whether the recent surge in US real estate prices is fundamentally driven, or whether the current situation reflects bubble symptoms. This is a question of paramount importance since in the case of a bubble in real estate prices the question emerges if and how the Fed should react to it. Implicitly, monetary policy in the euro area is addressed as well, with France and Spain experiencing exorbitant price increases of real estate during at least the last four years and the ECB trying to play down the dangers of this development for price stability.

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* The authors gratefully acknowledge valuable comments by Thorsten Polleit.     

我国房地产价格与通货膨胀关系的实证分析

近年来,我国房地产等资产的价格高涨所引起的“资产泡沫型通货膨胀”现象比较明显。通过观察我国近年来房屋销售价格指数和居民消费价格指数的走势发现,房地产高涨与通货膨胀之间具有很大的联动作用。因此,研究房地产价格与通货膨胀的关系,寻找破解房地产价格高涨、缓解通货膨胀压力的方法,具有重要的学术研究价值和现实意义。本文利用Granger因果关系检验模型,验证了我国房地产价格与通货膨胀关系之间存在Granger因果关系,并围绕高房价是怎样影响通货膨胀的逻辑思路,提出破解高房价、缓解“资产泡沫型通货膨胀”压力的解决方法。     

房地产泡沫的虚拟经济决定论及其实证检验

现代房地产具有虚拟资产特征。对房地产泡沫的虚拟经济决定论的实证检验包括:房地产价格与货币政策、利率政策、信贷波动及股价各自之间的相关检验。结果发现,货币供应量、利率等虚拟经济变量对房地产价格都存在显著的影响。整体而言,来自中国的实证分析初步支持了房地产泡沫的货币推动假说,房地产泡沫是一种货币现象的判断。     

基于卡尔曼滤波方法的房价泡沫测算——以北京市场为例

常见的房地产市场价格泡沫估计模型普遍存在参数估计有偏的缺陷,为了更有效地估计房价泡沫,可以将动态最优模型与状态空间滤波方法相结合,通过构建一个动态最优局部均衡模型来刻画不存在投机因素的房地产市场基础供求关系,同时在把基本房价视作状态变量的基础上给出决定基本房价的状态空间模型,从而计算出房价泡沫。以北京市为例,使用2005年1季度至2009年4季度的相关数据,利用卡尔曼滤波方法对状态空间模型进行的测算显示,北京商品房市场的价格泡沫出现于2006年4季度,且近三年来的平均泡沫程度达到26.5%。     

浅谈外资流动对中国房地产市场的影响

外资大举进入中国房地产市场,有利于房地产金融体系的发展以及推动国内房地产市场的发展,但是也加大了中国房地产市场的泡沫以及金融体系的风险。外资对中国房地产市场的影响具有两面性,有待于金融监管及相关体制的完善,从而使外资真正为我国房地产市场所用。     

我国调控房地产价格的货币政策分析

美国由于对资产价格做出的货币政策滞后给经济带来了很大负面影响,我国也应该认识到积极的财政政策和货币政策会带来资产价格泡沫隐患,尤其是房地产泡沫问题应该受到关注。现阶段货币政策调控房地产市场面临着放松调控将导致房地产泡沫卷土重来,过度调控会阻碍经济的持续发展,微观主体预期对货币政策有效性构成挑战,基层中央银行落实政策难到住等问题。完善我国货币政策调控体系就要增强货币政策的连续性、一致性和透明度,防止心理预期的变化引起房地产价格的震荡,还要加强一般性货币政策与选择性货币政策之间的配合以及货币政策与其他调控政策的配合。     

Quo vadis Wohnungspolitik?

The massive increase of property prices in some regions of Germany is a direct consequence of the ongoing financial and debt crisis. Low interest rates and high inflation expectations increase the demand for real estate. In addition to a potential price bubble risk, social problems arouse more and more public interest. Currently, many tenants are facing significant rent increases. Thus, the shortage of housing dominates the current housing policy discussions. The so-called “package for affordable building and living” includes stricter rent controls and other economic policy interventions which aim to ease the situation in the real estate market, but the interventions have the opposite effect.     

宏观调控背景下我国房地产金融创新的理论逻辑及影响

各类房地产金融创新为开发商和购房者提供了充足的金融支持,出现这一局面的根本原因在于房地产市场是一个生产者主权市场。这些金融创新不仅抑制了房地产金融调控效果,还在商品房供给增加的同时推动房价不断上升,使得房地产市场和房地产金融市场风险加速聚集。对此应改变房地产调控思路,增加供给,管理预期,转变银行的信贷管理思路,加强对非银行金融机构的房地产金融业务监管。     

Droht eine Immobilienpreisblase in Deutschland?

Since 2009, real estate prices in Germany have been rising rapidly after a period of stagnation during the Great Recession. This raises the question of whether the recent price increases are fundamentally driven or rather an indication of a real estate bubble in Germany. To tackle this question, we take a look at several real estate demand-side indicators. As real estate bubbles sometimes form in certain sub-segments of the real estate market only, the authors also conduct a disaggregate analysis by looking at different real estate types in Germany’s most important metropolitan areas. In what follows, we investigate the relation of real estate prices and rents and test for explosive behaviour of the price-generating processes. Our findings suggest that the recent upswing in the German real estate market seems to be based on fundamental factors. Except for the sub-segment of flats in some of the metropolitan areas, there is no evidence for price increases being unsustainable.