业主委员会与物业公司 天敌? 朋友?

■为了向维权的业主进行报复,通州区中泽家园小区的物业经理乌某竟纠集打手,砍伤业主代表张某夫妇。近日,通州法院以故意伤害罪判处乌某有期徒刑3年。■昌平法院针对天通苑物业管理漏洞向负责该区物业管理的北京方佳物业管理有限公司发出司法建议,要求该公司加强社区内的安保工作,提高物业管理质量。■昌平区霍营华龙嘉园小区居民因物业催费引发纠纷,小区300名业主与物业人员对峙,现场还出现40余名不明身份人员。■美丽园物业费终审案被提起重审,已经严重地干涉了司法审判的独立性,美丽园的物业费案已经从一个小区的物业公司跟业主之间的服务纠纷,演变为物业行业利益集团和业主利益群体之间的权利之争。■时代庄园业主因物管合同到期,全体业主有72.3%的投票认为,物管公司应以公开招投标的方式,竞聘该小区的物业管理权。但却举步维艰。     

美丽园业委会遭“弹劾” 我们该思考什么？

“美丽园物业纠纷案”历时三年．一波三折，成为全社会关注的焦点。 2005年3月，美丽园业委会起诉鸿铭物业公司大幅度虚抬物业费的收费数额．并提出停止对外租赁电梯，将相关收益返还业主等要求．5月11日美丽园小区业主将小区物管公司北京鸿铭物业管理有限公司告上法庭。9月14日一审法院驳回了业委会的诉讼请求，此后，业委会不服一审判决并上诉；12月，美丽园小区业委会二审胜诉．成为北京首个打赢物业费纠纷官司的业主员会。2006年8月11日美丽园案件再审“维持原判”．小区物业费单价由每月每平方米2．72元降为1．58元。9月1日鸿铭物业突然撤离，造成业主生活乱套．一时间美丽园变成了一个垃圾园包括停水、停电等等．社区的保洁工作也停止了．给社区的生活造成了很大的影响．业主被迫买矿泉水来应急。     

对待“美丽园”事件:我们需要更多理性

北京美丽园小区因其作为北京市业委会告赢物业管理公司的第一案而广受社会各界和媒体关注。持续一年多,历经一审、二审、再审,美丽园物业管理纠纷成为业主与物业管理公司以及相关各方关注的焦点。本刊热点讨论栏目,围绕“美丽园”事件,组织了有关业主维权的相关稿件,希望能够引起相关各方一些理性的、客观的思考。     

物管人员在流动，您介意吗？

面对物业管理行业用工成本的提高与“用工荒”。长期以来摆在物业公司面前的。是一道难题：物业费高了．业主不认不缴；物业费低了。企业无法保障运作。为了了解广大业主对物管人员流动性的感受和建议。探讨物业企业降低物业管理人员流动率的可行方式，3月9日至15日，本刊编辑部携手腾讯房产对此进行了深入广泛的调查。     

关联博弈与物业管理

<正>物业管理是住房商品化、社会化发展的结果,经过20多年的发展,我国的物业管理取得了喜人的成绩。但是,中国人民大学一个社区管理调查组对北京市70个居民小区的调查结果显示,有80％的小区业主与物业管理公司之间存在纠纷。在目前实行物业管理的众多小区中,如下现象确实时有发生：有的业主不愿缴纳物业费,没有缴费的业主与缴费的业主却享受同等的物业管理服务,攀比从众心理使得更多的业主欠费,结果物业管理费收缴率低,物业管理公司为了控制成本,只好减少人员．降低服务质量和标准。本来每天该清扫3次或随时清扫,改成2次或1次；本来24小时值班和红外线监控,现在因人手不够而减少时间,甚至不了了之。服务质量降低了,业主不满意,使得更多的业主不缴费,     

浅析拖欠物业管理费纠纷的处理

物业管理是随着市场经济的建立以及城市住房制度改革的发展,从国外和香港地区借鉴的一种现代房地产管理方法,也是我国房地产业进入市场化和商品化阶段的必然产物。由于物业管理在我国尚属新兴行业,近年来物业管理纠纷特别是因业主拖欠物业管理费纠纷日趋增多,对此类案件的处理不仅影响到广大业主及物业管理企业的利益,同时还关系到房地产业健康有序的发展。因此,有必要对如何妥善处理拖欠物业管理费纠纷予以进一步的探讨和研究。一、拖欠物业管理费纠纷的主要表现业主拒付物业费纠纷是因物业管理而产生纠纷最多的一种,司法实践中主要表现为…     

业主十年拖欠，物管公司每年发函催缴法院为何仅支持追收两年物管费？

律师在线 案情简介 深圳某物业管理公司（下简称“物管公司”）就小区莱业主拖欠10年的物业管理费、本体维修基金事宜，向法院提起物业服务合同纠纷之诉。案件审理过程中。原、被告双方的辩论焦点集中在诉讼时效是否中断的问题上。     

微时评

从3月31日起，东和花园物业管理公司在小区多处显眼位置公布了2011年小区的收支清单和物业费涨价建议的公开信。物业公司表示，希望通过多晒账单让小区物业的收支更透明，更好地为大家服务，得到业主的理解。对于到底是否会涨价，公开信中明确写着，“根据《物业管理条例》，物业费标准的调整，应当经小区全体业主总户数1／2以上，且占物业总面积1／2以上的业主同意。”对于这样的做法，大多数业主都表示赞同和理解，认为涨价合理，希望服务更好。     

我国物业管理的显著纠纷及其化解机制

自20世纪80年代我国引入物业管理以来，物业管理行业迅速发展，但物业服务企业与业主之间利益分配的纠纷、物业服务的纠纷也随之而来。文章针对各种类型的纠纷，提出小区物业管理纠纷化解机制。物业服务企业应改变管理观念，明确自身物业服务者的定位；加强内部管理，提高物业服务水平；完善物业服务收入透明化机制。业主需要培育维护权利意识，积极行使业主权利；履行物业服务合同义务，促进物业公司互利共赢。通过物业服务企业与业主双向联动，化解物业管理纠纷，构建文明友好的社区环境。     

宁波市住宅小区业主间纠纷调查报告

<正>在住宅小区的物业管理纠纷中,既有业主与开发商、业主与物业管理企业之间的纠纷,也存在I一大量的业主与业主之间因物业使用而产生的纠纷。笔者针对后一类纠纷在宁波市选取有代表性的小区进行了专门调查,试图发现业主之间就物业使用问题在哪些方面容易发生纠纷、他们偏好选择何种方式解决、解决效果如何等问题。     

贵阳:物业服务收费首次制定人工成本参考标准

<正>10月8日,《贵阳市普通小区物业管理收费参考标准》(以下简称《参考标准》)正式施行。据介绍,此前贵阳市在物业收费方面一直沿用10年前行政主管部门下发的标准价,该标准中的人工成本达整个物业费的70%,共用设施设备维护成本占30%,而随着市场的变化,这两年物业费中的人工成本已达80%;业主不理解物业服务收费的构成,也不明白这些费用企业到底做了哪些事情,而物业服务公司因人工、材料上涨从而提高收费,由此与业主产生矛盾纠纷的案例也不少。此次新下发的《参考标准》是根据3     

左邻右舍的“老娘舅”

一般认为，物业管理只要做好保洁、绿化、维修、保安这些分内的工作就可以了。殊不知由于物业管理工作的特殊性，有时除了完成本职工作，还需承担协调邻里关系的作用。相当一部分业主在与邻里发生纠纷时，首先想到的就是找物业，如果物业管理公司不能深刻认识自己管理工作的特殊性，对出现的问题一推了之，就会加深业主之间矛盾，甚至引发业主和物业的对立。在我们管理的众多小区内，由于我们的工作努力认真，圆满地处理了多起业主之间的纠纷，被业主成为称职的“老娘舅”。     

做一个理性的 自觉的业主

在沸沸扬扬的北京“美丽园”事件中,几乎每个发展阶段都会伴随着业主之间的意见分歧和相互置疑,人们蓦然发现,所谓物业管理纠纷并不仅仅发生在业主与物业管理企业之间,一个由众多业主组成的业主群体中,单个业主在小区管理方面的权益既有交叉又有区别,有时甚至会发生冲突,并可能     

三方对话：物业费该不该涨？

扛不住的物业费 范国振：马教授，向总，下午好。今天邀约两位，继续关注物业费问题。5月18日南方都市报用四个版面刊登了业主、物管和有关人士关于物业管理费涨价的讨论，其中很多言论甚为精彩，公说公有理，婆说婆有理，今天我们也来一个业主、物业公司和学者共话物业管理费的小型座谈吧。     

“新鸿运”入驻美丽园 几多思索 几多期待

2006年12月9日，曾在全社会引起广泛关注的北京美丽园小区又一次吸引了人们的目光：南京新鸿运物业管理公司（以下简称“新鸿运”）以1．54元／平方米／月（2楼以上，一楼为1元／平方米／月）的物业费高票中标，成为美丽园小区的新“管家”。随后，新鸿运与前期管理的北京鸿铭物业管理公司实现了顺利交接，让两年来一直关注美丽园事件的人们松了一口气。     

从一起纠纷看物业管理中的若干问题

<正>案例：重庆市某电脑公司经理莫某于2001年9月购买了重庆某知名楼盘的跃层式住宅,共计198平方米,总价值570,000元。入住后,因其有桑塔纳轿车(2000型)一辆,便又购买了该楼底层停车位一个,价值70,000元。后当物业管理公司向莫某收取物业服务费时,也要求收取该车位的物业服务费,双方为此僵持不下,多次发生纠纷。因莫某拒绝交车位的物业服务费,物业管理人员便扣莫某的车,双方互相抓扯。结果物业管理公司的一名职工被业主打伤,用去医疗费3,700元。现在物业管理公司要求业主莫某全额支付物业服务费,并承担相应的医疗费用。莫某提出：车位已经购买,产权应该属于自己所有,物业管理公司无权收取车位的物业服务费。物业管理人员受伤是因其先打伤自己(但莫某无法为此提供任何证据),自己是正当防卫行为,不同意支付医疗费。     

物业服务,地产业的最后一道防线

近年来,开发商、业主和物业公司之间的物业纠纷已经成为中国房地产业的一大顽疾。北京市人大常委会曾做过一项调研,发现小区物业管理纠纷主要表现在四个方面:一是开发建设遗留问题突出,严重影响物业管理;二是业主大会的成立缺乏有效组织,运行困难;三是没有理顺业主委员会与社区居委会的关系,业主自律机制不完善;四是物业管理企业服务不规范,与居民需求有较大差距。从朗琴园和建外SOHO两个小区的案例中可以看出,物业纠纷问题错综复杂,既有开发商     

物业管理权交接难在何处

案例一：某区某家园小区业主因为不满开发商指定的物业管理公司的服务，重新选聘另一家公司管理小区。但原物业管理公司却一直拒绝移交，至今仍在小区内行使物业管理权。其间，该小区上演多起流血事件，数名业主代表被不明身份人物打伤。业主多次要求该区建委履行职责，责令原公司移交物业管理权，但未获解决。该家园业委会以行政不作为为由，将这个区的建委告上法庭。     

近九成小区没开过业主大会

近天,北京市政协公布“北京市居住小区物业管理问题调研报告”。对该市多数小区物业管理难题会诊后,报告指出开发建设遗留问题是大部分物业纠纷原因。物业纠纷源于建设遗留问题调研报告指出,现有商品房小区发生的物业纠纷中,相当数量源于开发建设遗留问题。业主入住后饱受各种问题困扰,只能与开发商选定的前期物业管理企业交涉,因问题得不到解决,双方发生物业纠纷。     

请神容易送神难──小区更换物管公司费周折

就在1999年10月．北京健翔山庄的物业管理委员会和均豪物业管理公司签定了物业管理委托合同，委托他们管理健翔山庄的物业。但当新聘的物管公司高高兴兴准备进驻时，却被原来的物管公司挡住了路。北京健翔山庄是北京健翔山庄有限公司在1994年开发的外销独幢式住宅，人住的多为外埠企事业单位的驻京办事机构。开发商在完成开发后。又成立了一家名为港盛的物管公司该公司自业主进入以后一直负责物业管理。1998年10月。健翔山庄的业生在朝阳区小区办的指导和协助下召开了第一次产权入大会。同时组建了物业管理委员会（以下简称“管委会”）。管委会成立后。聘请了会计师事务所对港盛公司的物业管理服务费用进行了审计。因为港盛公司收取的物业管理服务费达到每月每平方米1美元（约8元人民币），而业主们认为自己交了那么多钱却没有享受到同样水准的服务审计后又发现港盛公司在财务上做假帐、涂改发票，于是业生们和港盛公司之间矛盾激化，部分业主开始不交物管服务费。1999年10月，管委会经过考察和筛选，并在第二次产权人大会上征求了意见。决定不再任用港盛物业管理公司，并与均豪物管公司签定了物业管理委托合同。但被解聘的港盛公司并没有退出仍然占据办公用房和物业档案资料使...