构建新型征地制度的思考--从南京的试点实践看征地制度改革

本文以江苏省南京市为例,用典型研究的方法,在解剖南京市征地制度改革试点所取得的阶段性成果的基础上,对如何构建新型土地征用制度作了进一步的思考,并从规范国家土地征用权行使、完善农村集体土地产权制度、探索土地补偿费生成的科学机制、合理确定被征地农民的安置方式、建立公开公正公平的征地程序等五个方面提出了建设新型征地制度的构想。     

建立我国新型土地征用制度的若干思考

土地征用是地权行政的重要内容，我国现行的土地征用制度是一种国家行为，但是，现行的土地征用制度随着社会主义市场经济的发展，暴露出一些缺陷，其 要表面在征地范围不明确，补偿准低、不能及时支付到位，安置难以解决，土地收益比例分配不合理，征地程序混乱等方面。通过推进征地制度改革，可以逐步消除这些缺陷，与市场经济国家的征地制度接轨，建立适应社会主义市场经济需要的新型征地制度。     

我国土地征用制度改革及其支撑体系探讨

在分析我国目前土地征用制度的现状及存在问题的同时,总结土地征用制度改革的成功经验和不足,从征地范围、征地补偿和征地程序三个方面提出了土地征用制度改革的构想,探讨了以农村集体土地产权制度、农地流转市场、农地定级估价等为基础的征地制度改革的支撑体系。     

中西方土地征用问题比较分析

美国、英国和日本等西方发达国家在土地的征用依据、土地的征用程序和征用补偿范围及标准等方面形成了公平合理的制度体系,而我国的土地征用制度改革还显滞后.所以,有必要借鉴西方经验,完善土地征用程序,严格限制征地范围;明确征地补偿范围,切实提高征地补偿标准;加大法制建设力度,建立征地法律服务体系.     

农民土地产权认知、土地征用意愿与征地制度改革——基于江西省鹰潭市的实证研究

本文重点考察农民土地产权认知对土地征用意愿的影响,并藉以探讨征地制度改革问题。研究结果表明,在现行条件下,绝大部分农民不愿意土地被征用,他们普遍反映现行征地补偿费过低、征地补偿费分配操作缺乏规范,征地矛盾日益突出。农民不愿土地被征用的土地产权方面的原因在于现行的征地制度安排与农民的土地产权认知不相一致,土地所有权、土地增值收益权、土地征用谈判权是影响农民土地征用意愿的关键因素。要提高农民对现行征地制度的满意程度,就必须根据农民的土地产权认知改革现行的征地制度。     

完善广东土地征用机制探讨

土地征用是工业化、城镇化建设的必然要求，但由于目前征地机制还不很完善，农民的利益受到一定的损害，完善土地征用机制，确保农民合法权益极为重要。本文在总结广东征地制度改革措施的基础上，分析了征地制度的存在问题，提出了完善土地征用机制、确保农民合法权益的建议。     

南京市土地征用制度实施绩效评价研究初探

本文在制度经济学指导:下通过构建土地征用制度实施绩效评价指标体系.系统、动态、综合的对南京市土地征用制度实施绩效进行评价.结果表明:征地制度改革前后,南京市征地制度实施绩效度呈上升趋势,处于较高状态,经济效率稳步提高、公平配置基本合理、结构配置略显不足,影响征地制度实施绩效的障碍因素主要是工业用地比例过高、商业金融用地比例过低、房价收入比不尽合理、住宅用地比例相对较低等.在此基础上.文章分析了南京市土地征用中存在的问题,并提出了完善当前征地制度的若干政策建议.     

改革土地征用制度势在必行

土地征用制度主要内容包括征地的补偿标准、安置办法和征地审批程序及实施过程。现行的土地征用制度形成于计划经济时期。随着改革的进一步深入和社会主义市场经济体制的逐步建立,经济成分多元化,资本多样化,使得目前的土地征用制度难以适应社会主义市场经济发展的要求,特别是很难适应加快城市化进程的要求,改革现行的土地征用制度势在必行。     

土地征用制度改革构想

２００１年江苏省南京市接待的群体性信访事件中，有近３０％系因征地补偿引起。由此可见，土地征用问题不仅仅是社会关注的热点，已成为一个易引发社会矛盾的根源。现行土地征用制度简评核心内容是征地审批制度与征地补偿制度土地征用制度主要由征地审批制度与征地补偿制度两个方面内容构成。征地审批制度的主要内容包括：将原“分级限额审批”制度改革为以“用途管制”为核心的审批制度，将原由用地单位征地改为政府是唯一的征地主体，上收了市县政府的征地审批权，全面下放了供地审批权，等等。征地补偿制度的主要内容包括：以被征地的年…     

失地农民利益流失的制度分析及其保障

本文在描述失地农民利益流失的几个具体表现的基础上,从土地产权制度、土地征用与监督制度、土地补偿制度、政府干预、失地农民利益表达机制等几个方面分析了失地农民利益流失的制度原因,提出了保障失地农民利益应明晰土地产权、规范土地征用制度、完善征地补偿制度、规范和加强监督政府征地行为、完善失地农民的社会保障制度、建立和完善维护失地农民利益的服务机构等建议.     

基于ArcEngine的城镇土地定级估价信息系统设计与实现

研究目的:通过研发新的城镇土地定级估价系统,弥补现有土地定级、估价系统存在的不足,以期更好地为国土管理,城镇土地市场的正常、高效、科学运转提供保障。研究方法:组件式地理信息系统,Kriging插值技术,多次方差。研究结果:研发了基于Arc Engine的重庆市土地定级估价系统,该系统包含了土地定级和土地估价两个部分,增加了障碍因素分析模块,在系统研发的同时制定了定级估价数据库标准,提升了系统的通用性。研究结论:应用于重庆市进行实例验证,得到的结果基本符合重庆市的土地等级和基准地价的实际情况。     

补充耕地工程质量标准的研究

本文肯定了在实现耕地总量动态平衡目标中，耕地占补平制度重要意义，提出了在耕地占补平衡实施现状中存在的问题：强调在土地开发整理补充耕地的过程中，应结合各自行政区域的自然地理状况、社会经济状况和生态环境现状以及土地开发整理相关技术规范、规程，建立补充耕地工程质量指标体系；并提出土地开发整理的新思路。     

基于使用权的农村土地增值收益分配改革思路

[目的]以公私兼顾、公平与效率兼顾的土地增值收益分配为目标,提出基于使用权的农村土地增值收益分配改革思路。[方法]通过理论联系实际,首先分析农村土地增值收益分配的逻辑基础,包括:公平的逻辑基础——土地增值收益来源,以及效率的逻辑基础——明晰的产权制度;然后以现有土地产权结构和实践经验为基础,完成新型农村土地增值收益分配改革思路的提炼。[结果]在现有产权制度框架下,提炼了一个基于使用权的农村土地增值收益分配改革思路与模式框架,并借鉴现阶段各地区的改革实践经验,探讨了未来可实现的具体模式与改革方向,最后提出了基于使用权的农村土地增值收益分配的制度保障。[结论]基于使用权的农村土地增值收益分配模式更好地发挥了市场在土地资源配置中的基础性作用,规避了现有土地增值收益分配模式的诸多弊端,较好地实现了公平与效率兼顾的农村土地增值收益分配目标。     

基于地价动态监测体系的基准地价更新研究--以南京市为例

在评述国内外基准地价更新研究的基础上,系统全面地分析了国内目前基准地价更新工作中存在的问题,提出通过监测点地价测算地价指数,以更新基准地价的新思路.以南京市为案例,利用原土地定级资料、基准地价资料、地价监测点体系信息和土地市场资料,结合国家城镇估价规程,通过测算监测点的地价求取地价指数,进行基准地价更新,取得了良好的效果.     

基于土地税收的土地利用效率计算方法研究

研究目的:提出一种基于土地税收的土地利用效率计算方法,解决土地利用效率计算中指标数据多源异构的问题,为土地资源集约节约评价提供方法。研究方法:基于从土地征收到土地保有全生命周期各项税收信息,叠加用地单位累计土地面积、土地等级、全环节土地税征收政策,采用模型分析法建立基于土地税收、面向土地使用者的土地利用效率计算模型,并以武汉市为例进行了验证。研究结果:基于该方法建立了武汉市土地税源管理地理信息系统,截至2013年底,共清理闲置低效用地71宗,31家企业退出土地445亩。研究结论:该计算模型可定量计算用地单位累计土地利用效率,能够为闲置低效用地的清理提供手段,为土地资源的合理分配和高效集约利用提供方法。     

城镇商业用地基准地价的容积率修正系数编制新方法

研究目的：建立一种具有理论基础的城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制方法,为宗地评估提供更科学的参数标准。研究方法：基于竞租理论和最大效用原则等理论综合分析房屋楼层用途分布的经济驱动和土地收益随楼层递增而递减的变化特征,确定了均质区域内存在楼层用途由商业向住宅转换的分布特征及以转换层为临界点的收益分段递减规律;据此设计了以商业与住宅用地级别叠加划分均质区域R、统计方法确定临界楼层k、住宅级别基准地价确定临界楼面地价P的参数确定方法,基于城市房屋重置价格和典型楼盘的楼层售价的剩余法确定k+1层—顶层之间地价比值作为商业楼层系数并计算商业楼层地价,继而结合商业首层楼面基准地价回归分析拟合第1—k层之间的商业楼层修正系数;以此统计不同容积率和建筑密度条件下的宗地地价与基准地价的比值作为修正系数值。研究结果：基于上述思路设计了针对城镇商业用地基准地价容积率修正系数的系统编制技术流程,以四会市城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制进行了实例说明。研究结论：本方法在广东省汕头市潮阳区、四会市、饶平县等城镇基准地价评估中得到实践应用,验证了其可行性与合理性,丰富、完善了中国基准地价评估的技术流程。     

基于区域战略的江苏省土地统筹利用分区研究

研究目的:提出区域土地统筹利用分区的概念和划分方法,以江苏省为案例进行分析,为区域土地利用、城乡建设等相关规划的编制提供科学依据。研究方法:结合主成分分析法和空间聚类法进行综合分区;采用演绎法划分实施区域发展战略的土地利用保障区;以空间迭置法构建江苏省土地统筹利用分区。研究结果:将江苏省划分为4个土地统筹利用大区、7个亚区。研究结论:统筹区域土地利用应将土地利用的现实和未来相结合,以土地统筹利用分区作为研究的空间依据,该分区是土地利用区划和土地利用功能分类的结合,属于区划性质,兼有土地利用功能分类的特点。     

国家--农民关系的新建构:以建国初期中南区的查田定产为中心

查田定产是国家与农民关系的一次新建构，它不仅影响到土改中阶级的划分，而且还使新生的国家全面掌拉了土地资源，确立了向农民征收农业税的依据，并为合作化运动中土地入社以及包工包产的推行奠定了基础。本文考察了建国初期中南区查田定产的推行概况、推行方法和组织领导机构，分析了查田定产的源起、影响以及不足。     

论发展中的土地经济学及其学科建设

研究目的 :旨在综述和探讨土地经济学的学科性质与定义 ,阐明土地经济学的发展历史与进展。研究方法 :文献研究法、系统分析法。研究结果 :从学科的基本任务、研究领域与内容 ,及研究方法等方面构建了现代土地经济学的框架。研究结论 :土地经济学的学科性质是社会科学 ,又与资源科学和土地科学学科体系有着广泛的交叉 ;土地经济学的根本任务主要是研究和阐明人类社会各发展阶段和特定阶段的不同地域空间土地的综合特性功能的经济意义 ,以人地关系为核心的土地经济问题的本质联系及其发展规律 ;在土地经济学学科建设中应注意采用一些科学且行之有效的研究方法。     

土地储备对房地产市场的影响

我国实施土地储备的目标之一就是有利于政府对土地市场的集中统一管理,从而实现土地买方市场向卖方市场的转变,增加政府调控土地市场的能力。文章在分析土地储备实施效果以及土地供给、地价和房价的关系的基础上,提出通过土地储备、城市规划、土地规划等使土地市场供给信息公开化,使企业和公众形成合理预期来进一步完善我国土地市场的建议。