土地财政对房价影响的实证研究

通过对中国35个主要大中城市2005-2015年的面板数据进行分析,以土地财政依赖度作为模型分析的关键变量,研究其对当地房价的影响。研究结果表明:土地财政对房价的影响在5%水平下显著为正,而且土地财政依赖度每增加1%,房价将上涨0.068%,并提出改变地方政府融资渠道;减小地方财政收入缺口等政策建议。     

土地财政对房地产开发投资与商品房销售价格的影响分析——来自中国地级市面板数据的经验证据

随着近年来中国房地产业的持续过热和房价的节节攀升,社会舆论和学术界的研究有一个倾向:即认为土地财政是导致上述问题的首要因素,改变现有的土地财政制度是房地产市场调控的关键。本文测算了地方财力对土地出让金的实际依赖程度,通过建立地级市动态面板数据模型和运用广义矩方法,分别研究了土地财政对房地产开发投资相对规模和商品房销售价格的影响。结果表明:地方财力的土地出让金依赖程度对房地产开发投资具有显著的正向影响,但对房价的影响并不显著;房价的主要影响因素来自于适应性预期和经济社会基本面。从而,本文指出稳定房价应保持房地产政策稳定,平衡房地产市场供求;而防止房地产过热则可通过完善地方税体系等措施降低地方政府对土地财政的依赖;政府同时要做好房价上涨过程中的利益再分配。     

财政压力、土地财政与“房价棘轮效应”

本文将地方政府财政压力、土地财政与房价水平置于同一分析框架,系统考察了引致中国城镇“房价棘轮效应”背后的地方政府财政压力和土地财政的影响机理.研究结果表明:地方政府为缓解财政压力,有动机增加土地财政收入,提高房价以获得高额房地产相关税收;地方政府提高土地出让价格,等同于提高房地产成本,间接提高房价,即地方政府财政压力不仅直接提升房价,还通过土地财政固化了“房价棘轮效应”.     

分税制改革背景下的土地财政与房价关系研究

文章采用2000—2014年的数据,把分税制改革、土地财政和房价水平纳入分析框架,首先分析了分税制改革对土地财政影响的背景因素,在此基础上研究土地财政对房价水平的影响。分析表明,分税制改革导致地方财政困难,从而使地方财政过度依赖土地财政是影响房价过快上涨的重要因素。根据分析得出两个假设,并以房价为因变量,财政支出分权度和土地出让金为自变量进行回归分析,模型显示土地财政作为分税制改革和房价的中介因素,对房价的影响非常显著,得出了土地财政推高房价的结论。     

“以地融资”:土地财政在地方PPP融资中的价值分析

PPP项目的投资回报周期较长且内部收益率相对有限,但我国地方政府成功地利用了PPP模式为基础设施建设融资。究其原因,本文分析发现地方政府的土地财政收入是我国PPP项目在股权和银行信贷两个方面得以成功融资的重要保证。随后的实证检验表明,地方政府的土地财政收入规模与该地区政府入股PPP的资金规模、PPP吸收社会资本入股的资金规模以及银行向PPP项目投放信贷的规模呈显著正相关,并且地方政府利用土地资源促进PPP融资后,所募集资金更多地投资于基础设施建设领域。此外,上述现象更显著地存在于中西部地区和非官员变更的年份。地方政府利用土地财政促进PPP项目融资这一模式,在积极促进城市发展的同时,也带来了资金配置结构过于倾向基础设施等建设领域,将信贷资金偿还风险与房地产市场波动相联结,地方政府官员任期内过度投资、重复建设等问题。     

从国际比较看中国房地产市场发展的问题及出路

本文在确定房地产市场国际比较方法和框架的基础上,对中国房地产市场发展情况与一些具有可比性的国家(或地区)进行了比较分析.我国房地产市场的突出问题是城市房价过快上涨和房价收入比持续过高,直接原因是社会资金特别是信贷资金过多流入房地产市场,间接原因是土地供给模式使地价上涨过快和占房价比重过高,结果是房地产业发展规模超越了经济发展的阶段.这些问题不是孤立存在的,而是相互联系的,大多数城市特别是一线热点城市的房价过快上涨,实质上是大量信贷资金推动和土地供给体制弊端的综合反映.解决问题的主要思路是:正确认识房地产市场的地位、作用和影响,稳定和完善房地产市场的短期调控政策,加快建立房地产市场健康发展的长效机制.     

人才引进政策如何影响了劳动力市场？

人才引进政策被各地政府长期而广泛采用，但是此类干预政策对各地劳动力市场产生了怎样的影响，还鲜有研究。文章利用285个地级及以上城市政策文本的大数据分析，量化了人才引进政策的干预强度，从劳动力市场就业规模效应和人力资本积累效应两个方面，定量研究了人才引进政策对劳动力市场的影响。研究表明：第一，人才引进政策对城市劳动力市场规模有正向作用，政策干预强度增加1%，城市整体就业规模上涨0.352%，高技能就业规模上涨1.652%。第二，人才引进政策对城市人力资本积累也有正向影响，政策干预强度增加1%，城市人力资本水平上涨1.798%。第三，降低生活成本和提升工资待遇是人才引进政策的主要中介作用机制，房价的中介效应大小为0.094482，工资的中介效应大小为0.13129。     

关于地方政府适度融资规模的实证分析

当前,许多地方政府依托政府融资平台以财政担保通过金融机构信贷等方式筹集城镇建设资金但地方政府融资规模并不是可以无限扩张的,本文通过对A市的融资规模状况进行分析,提出了把融资规模控制在适度的范围内以防范潜在债务风险的建议.     

土地财政依赖、保障房与商品房价格关系

商品房价格受多种因素影响,其中土地财政依赖与商品房价格间存在着不显著的正向关系;经济适用房的供给量显著负向影响商品房的价格,负向调节着土地财政依赖与商品房价格之间的关系。为了控制房价过快上涨,应合理分配土地财政收入,提高保障房建设的投入比例;增加经济适用房供给量,降低购房预期;拓宽地方政府融资渠道,理清地方政府债务关系。     

试论我国房产税的开征方式及其对房价的影响

本文通过分析认为,我国房价多年来持续上涨的主要原因是地方政府对土地财政的依赖、高额的房地产税费以及开发商缺乏监管及其逐利性,在目前的政策和市场条件下,低税率、广税基的房产税征收方式最具可操作性,但这种征收方式对于房地产价格的影响很小,不只无益于降低房价,反而会增加普通购房人的成本。     

我国房地产如何破解“土地财政”之殇简

文章从当前房地产价格不断暴涨的现实出发,在理论基础上分析了土地财政的根源和弊端,从不同的角度阐述了土地财政对政府、房地产开发商和消费者所造成的影响,引出三方利益体对土地财政的态度,进而得出土地财政是最终影响房价的主要因素的结论。在此基础上指明我国当前房价上涨的根本症结在于地方政府长期依赖的“土地财政”,依此对症下药地寻找破解“土地财政”的思路和方法,寻求房地产持续发展的健康之路。     

"土地财政"与房地产价格上涨:理论分析和实证研究

本文通过构造一般均衡模型发现:"土地财政"必然推动房价持续上涨,从而降低居民个人的效用并引起社会公众的不满;房价越高,地方政府的效用就越大,因而地方政府具有推动房价上升的内在激励;由于地方政府的效用与商品房成交量的关系不确定,地方政府一般具有豪宅偏好,而忽视中小户型大众住宅、经济适用房和康租房的供应;给定"土地财政"现状,在地方政府相互竞争情况下,中央政府通过商业银行来控制房价过快上涨存在极大的困难.为证实上述结论,本文通过格兰杰因果检验的方法发现,地价在5个季度内都对房价变化有解释能力;从联立方程模型的估计结果中又发现,供给方程中地价的系数统计显著,地价对房地产价格和成交量具有明显的影响.最后,本文提出了一系列的政策含义.     

房价居高不下的深层原因及治理建议

2003年以来,我国房价一直呈现上涨趋势,一些大城市房价已形成了一定的价格泡沫。推动房价上涨的内在动力是地方政府的自批租商业用地的财政利益,而促使地方政府极力推高地价的深层原因在于土地出让的"招拍挂"机制。因此,遏制房价过快上涨应从改革这一制度安排入手,从源头上切断地方政府基于土地财政利益而推高房价的利益链条,完善目前的"招拍挂"机制,并加大住房保障体系建设规模。     

环境规制、土地财政与环境污染——基于中国式分权的博弈分析与实证检验

以中国式分权为视角,运用完全信息动态博弈模型对土地财政引起环境污染的直接效应及环境规制效应进行分析,并利用中国2000-2011年省际面板数据,通过构建动态面板计量经济学模型,采用系统GMM方法进行实证检验.研究结果表明,土地财政规模扩张直接加剧了环境污染;低水平的环境规制会刺激土地财政规模扩张而加剧土地财政的污染效应;经济增长、城市化、能源效率等也是影响环境污染的因素.     

产业集聚视角下土地财政对城市空间扩张质量的影响研究

过去二十多年里，中国城市空间扩张的速度十分迅速。但与此同时，不少城市空间扩张质量不高的问题也显露无遗。既有研究认为土地财政是造成中国城市空间扩张质量较低的主要原因。利用夜间卫星灯光和人口密度数据，本文构建了2005—2013年中国285个城市的空间扩张质量指数，并从产业集聚视角实证检验了土地财政对城市空间扩张质量的影响。研究结果发现：(1)土地财政是否导致城市空间扩张质量下降取决于地区产业集聚水平，产业集聚水平较低时，土地财政将引致城市空间低质量扩张；(2)土地财政对城市空间扩张质量的影响以及产业集聚的调节效应在经济发展水平较低、要素集聚能力较弱、依靠大面积土地出让的城市较为显著。政府尤其要警惕和重视这些地区的土地财政与城市空间低质量扩张问题。而对于经济发展水平较高、要素集聚能力较强的城市，土地财政与城市空间高质量扩张并不矛盾。应理性看待土地财政对城市空间扩张质量的作用，对不同类型的城市，应当加以区别对待。     

城市房价与全要素生产率:“挤出效应”与“筛选效应”

本文主要关注城市房价对整体全要素生产率和企业个体全要素生产率影响的差异性,重点分析城市房价上涨对工业企业的"筛选效应"与"倒逼效应"。利用230个地级市数据和微观工业企业数据,采用工具变量法分别检验了房价对城市整体以及工业企业全要素生产率的差异性影响。实证结果表明,城市高房价显著抑制了城市全要素生产率水平的提升,这种抑制效应主要来自房地产投资对实体经济资金的"挤占效应"和"资源错配效应"。城市房价快速上涨对工业企业的"筛选效应",使房价快速增长城市工业企业的全要素生产率一般会较高。如果对留存企业的"倒逼效应"难以抵消房价上涨带来的效率损失时,房价快速上涨累积形成的高房价与工业企业生产率之间会存在一种"倒U型"曲线关系。城市房价快速上涨对服务业企业的"锁定效应"与生产率的"侵蚀效应",使房价快速上涨及高房价城市中工业企业全要素生产率较高,但城市整体生产率水平较低。稳健性分析也支持了以上研究结论。     

土地财政与城镇化互动机制理论与实证研究

土地财政与城镇化之间存在互动效应:一方面,土地财政为地方政府带来资金支持,加快地方基础设施的建设;另一方面,地方在城镇化水平提高以后,土地财政收入也随之上升。以F省9个地市的数据为基础对这一互动机制进行了实证研究,结果表明城镇化对土地财政的影响较之土地财政对城镇化的作用更强一些。然而,考虑到土地财政本身的特性,地方政府要逐渐降低对土地财政的依赖,寻求更持续、稳定的融资方式。     

地方政府债务对土地资源空间配置的影响研究

利用新口径地方政府债务数据和工业用地出让微观数据，检验地方政府债务扩张对土地资源空间配置的影响效应及其作用机制。结果表明：地方政府债务的无序扩张导致了行业层面的土地资源配置呈现空间分散化趋势，这意味着生产的地理集中度下降，而地区间“以地引资”竞争是导致此种空间扭曲效应的主要机制；以上影响在重点产业和财政分权度较高的地区表现更明显。未来应规范地方政府的举债融资行为和土地供给行为，提高土地供给的市场化水平和配置效率，促进经济高质量发展。     

地方政府竞争、城市蔓延与政府债务扩张

本文在系统诠释地方政府竞争通过城市蔓延作用于政府债务扩张的逻辑机理基础上,利用2006—2019年265个城市面板数据,考察了地方政府债务扩张与政府竞争间的关系。研究发现地方政府竞争显著提高了城投债的发行规模和发行概率,该影响在人口流出城市更为显著。机制分析表明地方政府竞争会加剧城市空间的低密度和分散化蔓延,引起城市规模效应减弱和基础设施建设与维护费用支出增加,迫使地方政府以债融资,从而带来地方政府债务扩张。进一步通过空间计量模型分析发现,地方政府间竞争引致的城市蔓延显著刺激了城市自身及邻近城市的政府债务扩张。本文通过研究城市蔓延在地方政府竞争对政府债务扩张过程中的影响机制,为防范化解政府债务风险提出政策建议。     

增加土地供给能否有效抑制房价上涨——利用“撤县设区”的准实验研究

为抑制重点城市房价的过快上涨,近年来我国政府出台了很多调控政策.其中,供给侧的土地调控是近期以来的重点.虽然关于土地供给与房价的关系已有很多学者关注,但由于两者之间存在很强的内生性,导致得到的结论不一,甚至出现完全相反的情况.基于此,本文首先通过建立一个静态局部均衡模型,说明政府的土地供给行为对房价的影响机制;其次创新性地利用“撤县设区”这一准自然实验,并基于2000-2013年中国267个地级市的面板数据,运用PSM-DID方法研究了土地供给对城市房价的影响,很好地规避了两者的内生性问题.研究表明,土地供给规模的扩大的确有助于降低城市的房价水平.这一结论在排除城镇化推动商品房市场需求增长的情况后依然成立.因此,扩大土地供给规模以缓解供需矛盾是调控我国中心城市房价的有效手段.