国有房地产开发企业对外“受让”农民集体所有的土地使用权应注意的法律问题

国有房地产开发企业在项目开发建设过程中，可能会涉及“购买”农民集体所有的土地使用权的问题，而国有房地产开发企业“购买”农民集体所有的土地使用权进行项目开发建设为《土地管理法》所禁止。为准确理解和适用《土地管理法》的有关规定，防范国有房地产开发企业的法律风险，笔者提出粗浅的意见。     

关于划拨土地使用权评估的几点思考

近年来，随着我国城市建设的发展和房地产市场的日趋活跃，划拨土地使用权进入市场的行为日益增多。如何搞好划拨土地使用权评估，规范房地产中介市场，就成为当前房地产市场中急需解决的问题。     

放眼地产这一年

房地产，又是一年的涛奔浪涌。今年尽管有“国六条”开先锋，随后央行、建设、土地、税务等调控声势一阵紧似一阵，而中国房地产却一路狂奔。毋庸置疑的是，这是一场调控与反调控的博弈，而在这一整年的利益博弈中，笔不妨为身陷其中的角色各画一幅“肖像”。     

夺地风暴掀起大变局

在信贷、土地、税收全面收紧的大背景下，部分房地产企业仍“出手阔绰”，在全国范围内上演着一场又一场“夺地大战”     

房市新政下的企业运营战略急需创新

而今，“房地产市场的土地就像买西红柿一样，既可以做菜也可以当水果”的现象将不复存在。在新的形势下，房地产企业运营战略急需改变。     

房地产企业财务管理存在的问题与对策

一、当前房地产企业财务管理面临的形势 自2005年始，陆续出炉的“国八条”“国六条”等相关房地产政策对房地产企业的财务管理产生举足轻重的影响：（1）提高土地的征用、安置成本，提高了新增建设用地使用费；（2）提高闲置土地的相关成本，从高征收土地闲置费；（3）新办房地产企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和招待费，按税法规定的标准可以向后结转扣除，但结转期限由原来的未加限制为最长不超过3个纳税年度；     

当“预征”遭遇“清算”探究“清算土地增值税”的背后

按照国税总局的规定，自2007年2月1日起，各地将对房地产企业土地增值税项目进行清算。正式向企业征收30％-60％不等的土地增值税。这意味着，我国的土地增值税征收办法将从此前的“预征”步入房地产开发成功后的“清算”时代。当“预征”遭遇“清算”。首当其冲引发“地震”的当数地产股，两天时间。中国房地产板块几乎整体连续两个跌停板，总市值损失超过了510亿元。房地产市场更是一片恐慌，大有风声鹤唳之势，先是上海多家大型房企欲联名上书市领导，希望在制定土地增值税清算细则时考虑开发商的实际困难，近日更传上海出现42家房企“不降价联盟”宣言……那么，如何理解这一政策出台的时代背景？它究竟会给开发商带来多大的压力？如何变中求生？未来中长期房价将产生怎样的波动？下一步宏观调控会怎么走？房地产导刊特邀三大专家，对上述命题展开充分交流。     

土地收购储备制度下房地产转让的特点

建立土地收购储备制度是国有土地有偿使用制度的一项重要改革。从一些地方出台的规定看，土地收购储备的基本含义是指土地储备机构依据有关规定，将需要盘活的土地收购（收回）、置换、征用后予以储备，并通过前期开发和土地出让的前期准备，实现政府集中统一供地的行为；其目的是“加强土地资源和资产管理，垄断和规范土地一级市场”。在这一制度背景下，房地产转让与一般房地产转让相比具有明显的特征，主要体现在以下四个方面：一．房地产转让自由度降低。建立土地收购储备制度后，政府按照一个渠道进水（政府统一征用、收购和回收土地）…     

房地产企业如何“借壳上市”

自2003年6月份“央行121文件”和7月份“土地公开招标”至今，接连不断的“金融新政”和“土地新政”对房地产进行降温，使项目开发自有资金门槛提高到35％以上，让房地产商感受到了近年来最严峻的资金“寒流”，企业纷纷寻找最便捷、最有效的融资途径来解决资金问题。房地产信托、房地产基金、债券、上市等多元化的融资方式己成融资新途径。“上市融资”日益成为众多有实力地产运营商关注的“焦点”。     

深圳特区内土地供应“断顿”还是“井喷”

2003年以来是房地产土地政策出台最多的两年。在短短两年时间内，国家和地方都相继出台不少有关土地方面的法规、文件，从土地使用权出让到严格土地规范管理，从叫停别墅用地到全国范围内的土地清理整顿，土地市场或说房地产市场，出现了前所未有的“断幅”现象，这从各地开发商疯狂圈地的表象，也可见一斑。     

治理房地产开发审批管理“顽症”的一贴良药

2004年6月9日，市政府发布了《上海市土地储备办法》并干同年8月1日正式实施。对这一办法，业内人士给予了较高的评价。上海社科院主编的《上海房地产市场报告》称之为“上海房地产市场‘稳定器’”，有利于旧区改造和动拆迂；有利于盘活存量土地；有利于规范土地市场；有利于提高政府土地的调控能力等，充分肯定了其意义和作用。如果我们换一个角度来看还会发现，上海市土地储备办法的实施，将有利于治理房地产开发审批过程中“审批环节过多、审批程序繁杂、审批时间长”的“顽症”。这一意义同样不客轻视，因为我们在这一问题上付出的努力太多了。     

商业银行房地产开发贷款发展对策

我国商业银行房地产企业贷款业务的发展现状，与房地产市场的发展唇齿相依，息息相关。上世纪七十年代末，城市建设中的房地产开发刚刚起步，所需资金量不大，大多为临时周转性质。到了八十年代中期，房地产市场方兴未艾，银行开始介入房地产开发项目，将临时周转性的小额贷款，并入建筑业流动资金贷款，在此科目下列出二个“明细”，即土地开发贷款和商品房建设贷款。进入九十年代，房地产市场进入一个快速发展期。     

土地增值税新规的探讨

一、土地增值税不是新税种 国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（下称“通知”）。从2007年2月1日起，全国各地区将对房地产企业土地增值税项目进行全面清算。国税总局正式向房产企业征收30％～60％不等的土地增值税。     

“上海市土地调查规划院”举行揭牌仪式

为坚决贯彻党中央、国务院，上海市委、市政府关于严格土地管理的一系列重要政策和措施，加强房地产资源管理的基础工作，以具体行动实践科学发展观，上海市房地产资源局决定在上海地质调查研究院的基础上，增挂牌子，成立“上海市土地调查规划院。”     

2004年上半年房地产政策回放

一、土地 《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(国土资发[2004]71号)国土资源部、监察部通知中要求各地“在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕”，此后“不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权”。短期看土地拍卖让地价上升。但另一方面房地产市场竞争激烈，面对地价上升开发商要让出一部分利润，这被业内人士认为是地产“洗牌”的开始。此项工作将促进继续全面推行并严格执行经营性土地使用权招标拍卖持牌出让制度。     

房地产企业如何走出资金困局

“土地”和“资金”是房地产企业的两大命脉。而在土地市场走向规范化之后，获得土地首先要求企业有足够的资金实力。因此，最终决定房地产企业生死存亡的就是“资金”。在目前的宏观调控形势之下，“银根”不断收紧，从银行获得贷款的间接融资渠道受到了限制。     

万丈高楼平地起——湖南兴威建设开发集团之崛起

1999年，长沙市兴威房地产开发有限公司凭着自己的实力，秉着公正、公平的原则参加长沙市第一宗土地竞拍，拿下了第一块土地，5年风雨，平地起高楼，成就了今天的湖南兴威建设开发集团。     

地方政府在房地产价格上涨的作用分析

形成近年来中国房地产价格迅猛上升的原因有许多方面。在这当中地方政府在房地产市场的发展过程中是用一只“有形之手”对土地市场进行垄断性控制，对城市房地产开发进行大力推动，从而成为影响房地产市场发展、推动房地产价格非正常上升的一个系统性因素。这个因素无法忽略。     

物业税在各国的发展状况及对房地产的影响

物业税又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有或承租人每年都缴付一定税款，税值随房地产的升值而提高。     

2005年北京房地产市场展望——2005年北京土地市场展望政策完善管理到位

2005年中央将继续实行宏观调控政策．土地供应和信贷规模将进一步收缩，房地产市场将进一步规范经过这一轮的宏观调控，有专家预计，2005年北京将有上千家房地产开发企业被淘汰出局据报道，北京已有549家房地产开发企业被注销在经过大浪淘沙、优胜劣汰之后，剩下的房地产开发企业将面临新的机遇和挑战2004年11月10日、北京市政府已通过了北京市2004-2020年新的总体规划，将按照“两轴两带多中心”的城市空间新格局．在东部发展带建设11座50万人口以上的新城，并建设中关村．CBD等8个职能中心．市区迁出90%的人口．这将对北京房地产市场产生巨大的影响．从根本上改变房地产开发的结构和布局。