改革土地使用制度 拓展房地产市场

改革开放以来,我国城镇国有土地的使用制度已由单一的国家统一调配并无偿、无限期使用的行政划拨制转变为划拨与出让、转让并存的双车九制。但划拨制仍占主要地位,土地使用权的出让尚属试点。截至1992年4月底,在城市国有土地存量中,省市实行试点出让的土地还不到3‰。在划拨制和出让、转让制这两种不同的土地使用制度下,用地者会采取不同的用地行为,从而产生不同的经济效果。     

我国房地产税制改革问题研究综述

一、我国现行房地产税制中存在的问题 (一)房地产开发过程和交易环节税费复杂交叉,税费混乱,费挤税现象严重。 具体表现在:(1)以税代租。城镇土地使用税作为土地有偿使用的一项措施,税项中含有租的因素,征税混淆了税收与地租的界限。(2)以费代税。对以划拨方式取得土地的内资企业征收城镇土地使用税,对外资企业免征此税,但外资企业     

划拨土地使用权市场化问题的探讨

<正> 如何将“划拨土地使用权”转形为可以转让、出租、抵押等具有有限处分权的“出让方式取得的土地使用权”,无疑是我国目前城市土地管理工作中迫切需要解决的一个难度较大的课题。笔者就此问题及有关方面谈几点浅见。     

建立和完善我国土地市场

土地是一种不能再生的资源和生产要素,它的稀缺性要求我们有效而合理地开发与管理。长期以来,我国对城镇土地实行的是行政划拨与无偿无期使用制度,企事业单位所需要的土地由政府按项目无偿划拨,土地没有被纳入生产成本,导致各企事业单位占好地、多占地。由于     

关于我国当前土地税费政策存在的问题及建议

一、基本情况和问题 目前,涉及政府管理土地(含附着在土地上的房产)而收取的"税、费",主要有十多项。从税收方面看,在耕地占用环节上,主要有对占用耕地建房或从事非农业建设征收耕地占用税;在土地保有环节上,主要有对使用土地征收城镇土地使用税,以及房产税和城市房地产税;在土地转让环节上,主要有对转让房地产取得的增值额征收土地增值税,对转让房地产取得所得收入征     

浅谈企业土地使用权的会计核算问题

土地使用权确定给直接使用土地的具有法人资格的单位或个人，土地使用者经国家依法划拨、出让或解放初期接收、沿用，或通过依法转让、继承、接受地上建筑物等方式使用国有土地的，可确定其国有土地使用权，根据《土地所有权和使用权的若干规定》以出让方式取得的使用权补办出让手续扣作为资产入股的，土地使用权确定给股份制企业，国家以土地使用权作价入股的，土地使用权确定给股份制企业。     

土地出让金的制度变迂

我国土地出让金制度的形成与完善是一种强制性的制度变迁。其前提是1987年深圳开展的土地出让制度试点,相应的制度安排也始于1987年。 为了使土地使用权有偿出让法制化,从1987年11月开始,全国很多城市在开展土地出让制度改革试点的同时,先后制定和颁布了地方性的土地使用权出让有关条例或规定。 1988年,全国性的法律开始颁布实施。《宪法》修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”；同年12月,《土地管理法》修改议案也规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。这砦规定使土地使用权可以依法出让、转让、出租和抵押。 1990年,国务院发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,对土地使用权出让、转让、出租等问题作了更明确的规定,并要求比较成熟的城市先行开展城镇国有土地使用权的出让和转让试点。 1994年,《中华人民共和国城市房地产管理法》对土地出让的方式作出了明确规定：土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式；没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。并要求,采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定脐确定的最低价。这些法律法规的修改或制定使我国土地出让的法律法规体系得以健全,使土地出让制度有了法律保障。此后,国有土地的出让基本上在这个法律框架下进行。但由于该法没有对拍卖、招标方式做严格要求,实际操作中基本上是采用协议出让方式 鉴于协议出让方式下寻租、暗箱操作和土地收益流失问题频频出现,2001年4月30日国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》强调：商业性房地产开发用地和其他土地供应计划发布后,同一地块有两个以上意向用地者的,都必须由市、县人民政府土地行政管理部门依法以招标、拍卖方式提供,国有土地使用权招标拍卖必须公开进行,要严格限制协议用地范围,确实不能采取招标拍卖方式的,方可采用协议方式,采用协议方式供地的,必须做到在地价评估基础上,集体审核确定协议价格,协议结果向社会公开。     

中国土地使用权交易的公平模式构建

中国现行土地使用权交易制度存在浓厚的身份化歧视。国家一方面严格限制集体土地使用权流转,另一方面却又以行政强制征收和垄断市场的方式,实现着土地收益权能的最大化。这种身份化的歧视性制度安排,导致农民土地收益权能的大部丧失和严重的分配不公。统筹城乡发展,实现从身份到契约转变,构建公平的土地使用权交易模式是次优的法治选择。     

企业改制中的国有土地资产处置

企业改制前,国有企业用地由政府以行政划拨方式配置给企业。“无偿、无限期、无流动”是这种土地配置方式最典型的特征。尽管政府给企业划拨土地时,对土地的处置、用途变更等作出严格的限制,但对企业的用地行为却缺乏有效的监督和控制。这种土地使用制度是与计划经济条件下政企合一的旧体制相适应的。     

城市土地实行商品化制度改革之我见

长期以来,我国对城市土地实行的是指令划拨与无偿使用制度,这严重地阻碍了我国城市经济的健康发展,城市土地制度的改革迫在眉睫。商品化经营城市土地,则是城市土地制度改革的必然趋势。 一、土地有偿使用的局限性与商品化经营的迫切性     

浅议土地使用权的核算

我国土地归国家或集体所有,企业可以用支付土地出让金等方式取得土地使用权。企业取得土地使用权后,应根据不同的使用方式确定其入账科目,然后在此基础上进行后续计量。土地使用权的不同入账方式,也将对其后续计量的结果产生一定的影响。文章根据现行的会计准则制度,对上述问题进行了分析比较。     

中国城市土地使用制度改革60年回顾与展望

新中国成立60年来,我国城市土地使用制度发生了巨大变化。以1978年改革开放为分界点,我国城市土地使用制度可分为土地无偿使用和有偿使用两个时期。改革开放之前,我国长期实行的是计划经济体制,与此相应的土地使用制度采取计划分配、行政划拨的无偿、无限期、无流动的模式。改革开放以后,我国城市土地使用制度从无偿使用转向有偿使用,在土地资源配置中引入市场机制,至今已初步建立土地市场制度的基本框架,市场在土地资源配置中的基础性作用得到较好的发挥。然而,深化城市土地使用制度改革的任务依然艰巨,今后一个时期改革的重点是完善土地产权制度建设,建立平等开放、城乡一体的土地市场体系,完善符合社会主义市场经济要求的土地管理制度。     

国有企业土地使用权处置问题

据估算 ,在全国 668个城市中 ,国有企业近 3 0万家 ,用地面积达 70多万公顷 ,土地资产总量约 2 5 0 0 0亿元。如何充分发挥土地要素在国企改革中的重要作用 ,把 2 5 0 0 0亿元土地资产用好、盘活 ,已成为当前值得研究的一个十分重要而又紧迫的课题。一、现行国有企业土地使用权管理有关规定1 998年 2月 1 7日 ,原国家土地管理局出台了《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。依据该规定 ,国有企业应当依法逐步实行土地有偿使用制度。国有企业根据具体情况可分别采取以下方式进行土地使用权的处置 :1、国有企业改造或改组为有限责任…     

行政事业单位国有资产产权管理中存在的主要问题

1.产权意识淡薄。不少地方行政事业单位对资产产权管理缺乏应有重视,存在着重预算申请、轻资产管理的现象。一方面,我国行政事业单位国有资产(特别是土地、房屋等)最初都是通过无偿划拨等方式取得的,当时很多单位认为资产都是国家给的,办不办产权证无所谓;另一方面,这些单位长期占有和使用国有资产,逐步形成了单位就是国有资产所有者的认识,     

国有企业划拨土地会计处理质疑

我国国有企业以无偿划拨方式取得的土地使用权是作为固定资产的一个项目入账的 ,同时增加国家资本金。在企业的生产经营期间 ,土地账面价值维持不变 ,不进行摊销。文章认为 ,这种处理方法没有理论依据 ,也存在着种种弊端 ,不利于现代企业制度的建立 ,有必要对其进行审视和探讨。     

我国城市土地制度改革的理论思考

<正> 一、城市土地制度创新的必然性与基本思路长期以来,我国实行的城市土地无偿使用、指令划拨制度,使城市土地产权陷入零效益甚至负效益的误区。随着社会主义有计划商品经济的一系列经济条件和经济机制的生成,城市土地制度创新日益提到议事日程。 (一) 城市土地是人们在城市从事一切社会经济活动最基本的物质条件。这种物质条件极为显著的特征之一,便是它的非再生性和有限性。因而城市土地是一种特别珍贵、数量有限、不可替代的稀缺性资源。我国是一个人多地少的大国,人地矛盾本来就非常突出。伴随农村城市化的不断推进,土地也呈现城市化的趋势,从而刺激对城市土地的需求。特别是在使用城市土地的费用为零时,对城市土地的需求就会异常地旺盛。这样,受人口与粮食刚性增长     

邢台市多种形式活化土地资产

邢台市多种形式活化土地资产□王海军放开搞活土地二级市场的一个核心问题是对原行政划拨土地使用权的处置问题，邢台市认真总结近几年的经验，在坚持以土地法规和政策度量的基础上，采取了七种方式活化土地资产，显化土地价值，服务企业转制，增加财政收入，从而收到明显...     

试论国有企业改革中土地资产处置的方式及其选择

合理处置国有企业划拨土地使用权，对盘活国有土地资产、发挥国有土地资产效应、促进国有企业改革、国民经济的布局调整和企业科技进步等，具有十分重要意义。本文在分析当前我国国有企业改制中各土地资产处置方式及其土地权能和优缺点的基础上，提出了以出让为基础、租凭为主导、限制作价出资（入股）和授权经营使用、严格控制划拨用地范围作为其未来的发展选择。     

清产核资中 土地估价应注意的几个问题

清产核资中土地估价应注意的几个问题贺俊，马金芳土地估价清查工作是１９９５年清产核资企业以及以前年度清产核资企业在内新增加的一项重要内容。土地作为国家和人民赖以生存的重要资源和资产，多年来国家一直实行无偿、无期限无流通的土地使用制度以行政划拨方式向企业...     

新制度经济学再看城市房屋拆迁

随着城市化推进和"经营城市"理念引导,全国各地纷纷出台旧城改造、土地征收拆迁政策,然而由于我国土地征收拆迁制度尚不完善,国有土地使用权产权界定不清晰,拆迁成本急剧攀升,加之拆迁过程中人本理念缺失,很多城市房屋拆迁工作频频出现问题,甚至引发激烈的矛盾纠纷,严重影响社会和谐稳定。本文着重利用新制度经济学中产权和交易费用相关理论,浅析土地使用权产权未清晰界定如何造成拆迁交易成本增加,进而提出一些可行性政策。