收益法在房地产评估中资本化率的确定

收益法是房地产估价的基本方法之一，特别适用于产生收益或有潜在收益的房地产项目，本通过对收益法中资本化率的本质及构成进行分析。结合实践经验，提出了资本化率选择的基本原则，找出确定资本化率的一般方法，以供业界人士参考。     

房地产评估收益法下资本化率的确定

在我国房地产评估中，收益法的使用受到一定的限制，原因在于实际操作中资本化率的确定存在技术难点。本文就资本化率相关问题进行探讨，以期为完善资本化率的确定方法提供参考。     

确定资本化率准确评估房地产价格

在运用收益法评估房地产价格时,资本化率是影响估价结果是否客观、准确的重要因素,资本化率如果使用不当,尽管只有1%的细微差距,评估出的房地产价格也将会产生极大不同。     

房地产评估收益法下资本化率的确定

在我国房地产评估中,收益法的使用受到一定的限制,原因在于实际操作中资本化率的确定存在技术难点。本文就资本化率相关问题进行探讨,以期为完善资本化率的确定方法提供参考。     

收益还原法在房地产估价中的应用

收益还原法是房地产估价三种基本方法之一,它的应用需要准确把握两个关键问题:纯收益的求取和资本化率的确定。尤其是资本化率的确定一直是个难题,目前国内房地产评估界尚无一个操作性、可靠性强的资本化率确定方法,这使得收益还原法无法作为一种主要的、独立的、可靠性强的估价方法得到应用,其实际应用与它的理论地位很不相符。本文从资本化率特点的讨论入手,引入收益风险倍数和国债安全利率的概念,讨论如何将安全利率法与市场抽取法相结合,即运用“安全利率———市场抽取”综合法来确定资本化率,具有较强的现实指导意义。     

浅议产权式房地产的抵押价值评估

本通过分析产权式房地产的营销模式，揭示这种资金运作过程中的风险以及开发商售价的内涵与真谛。提出了该类房地产抵押价值评估的办法．并针对资本化率提出新的确定思路。     

完善非住宅房屋拆迁评估的对策建议

一、现行非住宅房屋评估中存在的问题 1．缺乏明确的政策指导 从各地现行的拆迁评估政策可以看出，相关规定只明确了不同类型房地产的评估方法适用问题，但对各类方法的技术参数选取及取值范围没有做具体规定。如收益法中的资本化率，以江苏省淮安市评估文件为例，资本化率取值范围为3％～10％，但在其他系数不变的情况下，资本化率取值每增减1％，结果误差最低将达到10％，最高将达到16．78名。     

收益法估价中土地资本化率和土地价值的求取

房地产估价的方法很多，在有收益的房地产中，收益法是应用较多的一种估价方法。它是预测估价对象的年客观正常收益，扣除维修费、管理费、保险费、税金等经营管理等税费后得到估价对象年客观正常纯收益，再选用适当的资本化率和计算公式，将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象客观合理的收益价值的方法。在估价实践中，因建筑物使用年限和土地使用年限不一致或计算土地出让金等原因经常需要把建筑物价值和土地价值分开，即需要求取土地资本化率和土地价值(房地产价值)。     

收益法评估存在的主要问题及原因探讨

收益法是评估有收益或有潜在收益房地产(以下简称房地产)价值的基本方法，是把房地产一定时期(一般为一年)内的纯收益看成是一种投资收益，按适当的资本化率、收益期，对纯收益追根溯源，运用严密的数学公式，求出产生纯收益的资本价值，把资本价值作为房地产价值的估价方法。     

中国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系

一、中国房地产的虚拟资产特性(一)房地产的虚拟资产特性在现代经济中,随着经济的虚拟化,资本化定价方式越来越泛化,整个经济系统的虚拟性质凸显,虚拟经济理论顺势而生。虚拟经济概念的本质意在概括一种不同于以往的经济运行方式,这种经济运行方式是以资本化定价方式为基础的。如果从定价方式的角度来看,即使是狭义的虚拟经济的定义也要包括房地产。房地产的虚拟资产特性可从以下两个方面得到证明:1、房地产是一种虚拟资产房地产可分解为房产与地产,二者具有不同的特性。房产的价格决定如下:新增房产的价格取决于相关的建筑成本,原有房产价…     

人民币国际化、汇率波动与货币政策互动关系研究

基于人民币国际化、汇率双向波动以及利率市场化改革等经济背景,通过构建SVAR模型,实证分析了人民币国际化、汇率波动与货币政策之间的互动关系。结果表明：短期内,人民币国际化对人民币汇率与利率产生显著的冲击影响,且三者之间呈现显著的同方向波动,即人民币国际化程度提高、人民币升值、市场利率上升;短期内,人民币汇率升值有助于人民币国际化程度提高,而中长期内影响有限;货币政策通过汇率对人民币国际化产生冲击的传导机制是有效的;人民币国际化背景下,汇率与利率之间的联动机制是显著的,人民币国际化对货币政策有效性的影响不大。     

如何认识房地产估价中的资本化率

本文运用定性与定量相结合的研究方法在对资本化率内涵及属性进行分析的基础上,讨论了资本化率的影响因素,为资本化率的确定提供理论指导。     

小议新会计准则经济后果

一、我国新会计准则中经济后果的表现 1．借款费用会计政策变更的经济后果 新准则规定，借款费用如果可直接归属于符合资本化条件的资产购建或者生产的，应当予以资本化；需要经过相当长时间购建或者生产活动才能达到可使用或可销售状态的资产可以作为符合资本化条件的资产，包括固定资产和需要相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或可销售状态的存货、投资性房地产等。     

汇率波动影响房价的作用机制分析

近年来,我国出现了房地产几经波折,房地产价格不断上涨的,对外人民币持续升值,对内通货膨胀居高不下。本文针对这一热点问题,依据国际金融学、经济学和房地产经济学等学科一般机理,从人民币汇率波动和房地产价格水平的影响因素入手,深入分析人民币汇率波动影响房地产价格的途径及过程,研究表明了人民币汇率波动确实对房地产价格水平有影响。     

利用收益法分层评估房地产时各层纯收益的确定

收益法又称收益资本化法、收益还原法、投资法、收益现值法。它的定义是：运用适当的资本化率,将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值,求其之和得出估价对象房地产价格的一种做人方法。采用收益法估价求得得价格,通常称为收益价格。     

泰国、香港和日本房地产市场逆转研究

文章比较了泰国、香港和日本房地产市场发生逆转的历程,分析了产生的原因。结果表明,汇率和过高的房地产价格对国家的经济产生了重大的影响,最终导致房地产市场价格的下跌。     

人民币汇率升值对我国房地产市场发展的影响

近几年,中国经济的快速发展使得国际上对于人民币汇率升值的呼声越来越高,我国外汇市场因此面临严峻的挑战。中国房地产业现已成为国民经济的重要产业,而人民币汇率升值将吸引大量国际游资涌入房地产市场。本文就不同时期人民币升值对房地产市场发展的影响进行了简单分析,并据此提出相关的政策建议规避其中的不利影响。     

收益法在已设定抵押权物业估价中的应用

收益法作为房地产估价的三种基本方法之一．广泛应用于收益性物业的估价，资本化率(R)的选取是该方法应用的关键。随着房地产金融市场的发展，抵押贷款逐渐成为房地产融资重要方式，这就使得从抵押贷款收益率和自有资本收益率出发．分析收益法中应选用的资本化率并进而对收益性物业进行估价成为可能。在抵押贷款中，抵押权人(又称债权人，指提供贷款的金融机构)所承担的风险较小，因为在抵押人(又称债务人，指物业投资)不能按时还本付息时，抵押权人可通过拍卖等强制手段处王抵押物业，井可获优先受偿，所以抵押贷款的利息率一般低于抵押人自有资本收益率，本将通过已设定抵押权物业的估价，分析介绍收益法在该类物业评估中的应用过程。     

地租资本化与货币流动性过剩的关系及影响研究——以韩国经验为例

通过研究地租资本化与货币流动性过剩的关系,提出一个新的概念,即"非实物性货币"。非实物性货币是指未来还没发生的每年的地租被折现以后(地租资本化),通过商业银行的房地产担保贷款创造出来的货币。利用与非实物性货币有关的经济理论和韩国的经验(1975～2006年),证明非实物性货币实际存在,该货币造成了货币流动性过剩、房地产市场问题和金融市场问题。这些问题的根本原因在于"地租资本化"和"房地产担保贷款"。对中国而言,目前在深圳实验的"土地使用权年租制"和在一些城市研究的"物业税"政策是中国土地政策的改革方向。     

影响我国房地产价格因素的实证分析

基于2006-2010年全国月度面板数据,采用空间计量经济模型研究物价水平、利率、汇率、银行信贷对房地产价格的影响。实证研究结果表明:物价水平和汇率的变动对房地产价格的影响较大,物价水平的上升和汇率的下降都会引起房地产价格的上升;银行信贷数额的上升对房地产价格的上涨有促进作用,但作用效果较小;利率提高,房价反而上升。