重庆"地票"制度观察

农村集体建设用地市场配置机制实质上是土地管理制度与市场机制的有效衔接,即在耕地保护、用途管制等现行体制框架内,根据市场的需要,一方面采取出让、转让等方式实现农村集体建设用地使用权有偿和有限期的流转,另一方面采取复垦、整理等方式实现闲置农村集体建设用地依法有序退出,改变为耕地.     

农村集体建设用地流转的驱动机制分析

从社会经济、土地制度等因素出发,结合经济计量模型进行实证检验,探讨了农村集体建设用地流转的驱动机制。结果表明:社会经济因素、土地制度因素显著影响了农村集体建设用地流转。具体来看,非农产业发展水平、农地管制水平以及土地市场发育程度,与农村集体建设用地流转规模显著正相关,是农村集体建设用地流转的主要驱动力;城镇化发展、固定资产投资也在一定程度上影响了农村集体建设用地流转进程;并且集体建设用地流转存在明显的地域差异。因此,加强流转的规范管理应该从多方面着手,通过完善相关法律法规,科学编制土地利用规划,加强土地市场建设,从而保障农村集体建设用地流转的顺利进行。     

集体建设用地使用权流转的问题与建议

农村集体建设用地流转是市场经济发展的必然产物,应该用发展的眼光正视农村集体建设用地流转,在不违反国家政策法规前提下,通过制度创新,逐步构建集体建设用地流转的新机制,引导集体建设用地流转进入规范化轨道. 集体建设用地流转的主要形式 总的来看,当前农村集体建设用地流转是自发、无序地进行,主要存在以下五种形式: 农村集体经济组织直接转让土地使用权或所有权.集体土地所有者或土地使用者将建设用地使用权或所有权一次性转让给新的土地使用者.例如:集体土地所有者将一定年期的建设用地使用权转让给受让者开办企业,村委会或乡政府作为土地所有者收取转让金;集体土地所有者直接转让土地或以土地合作开发建设商品住宅,开发商分得部分商品房,所占土地的使用权随之转移;建设用地原使用者(企业或个人)在土地所有者的允许下将一定年期或无限年期的建设用地使用权转让给企业或个人,所有者收取一定转让金.     

与时俱进的张家港市国土资源事业

江苏省张家港市国土资源局认真贯彻执行国家土地管理法律法规，坚持一手抓资源和资产管理，一手抓执法和用地服务，土地管理有了长足发展。强化耕地保护，开展了土地复垦、整治、整理、开发、建设“五位一体”项目土地整理工程，至2001年末全市一级基本农田3.53万公顷，投入土地复垦资金3亿多元，整理土地9722.33公顷，净增耕地1888.27公顷。深化土地使用制度改革，全面实行经营性用地收购储备和招标拍卖挂牌交易，显化土地资产，为政府积聚财力，大力探索农村集体建设用地使用权流转机制，切实保护农民利益，增加农民收入；推行窗口办公、…     

集体建设用地流转与资源配置关系的系统分析

利用系统分析方法考察集体建设用地流转系统内部的市场机制、政府管制及外部环境等与资源配置的关系.研究表明,在土地产权制度、土地市场发育及市场功能失灵、政府管制制度及政府失灵以及流转系统外部环境等多因素影响下,集体建设用地流转虽然有助于实现资源优化配置,但却不一定更有效或可能导致资源配置负效应.提出如下政策建议:完善农村集体建设用地流转立法建设,为流转提供法律支持;深化集体土地产权制度建设,明确集体土地产权主体及其产权权能;加强农村集体建设用地流转市场培育与政府管制制度的系统建设和改革,实现市场机制和政府干预的耦合;转变政府职能,多方面保障政府行为规范化.     

发达地区农村土地流转的收益分配格局与扭曲程度*——基于上海市农户问卷的实地调查

［目的］土地流转收益分配一直是城乡土地利用与管理的热点话题。文章根据上海农户微观实证调查，以农地征收作为国有建设用地的增值研究状态，以集体建设用地征收、复垦和私下交易为集体建设用地流转的增值研究状态，分析不同集体土地流转的各权利主体增值收益和收益分配格局。［方法］利用阿特金森福利指数测算不同流转模式下收益分配格局的扭曲程度。［结果］（1）农地城市流转中农户和政府的收益比为1∶4718； 宅基地征收中农户和政府的收益比为1∶122； 宅基地复垦两者收益比为1∶402，农户隐形交易中农户获得农村房地产全部增值收益105 783元，政府所得收益为0； （2）农地城市流转、宅基地征收和宅基地复垦3种流转形式的综合阿特金森指数分别为0918 7， 0009 9和0361 9，即宅基地征收的阿特金森指数最低，其收益分配格局扭曲程度最低，而农地城市流转阿特金森指数最高，即收益分配扭曲程度最高； （3）从收益分配扭曲程度可推测，政府组织流转集体土地的优先序为：农地城市流转>集体建设用地复垦>集体建设用地征收。［结论］该研究不仅分析了当前农村土地流转的收益分配格局，也揭示了政府组织集体土地流转活动的动机，为进一步提高农户补偿提供了一定科学依据。     

开辟统筹城乡的制度通道

以农村复垦建设用地增加耕地,将农村节省的建设用地指标通过市场交易补充城市建设需要的土地。重庆市结合耕地保护和城乡建设用地增减挂钩原理,创造性地提出了地票交易制度重庆市地票交易制度是经国务院批准开展的统筹城乡改革试点内容。地票,就是把农村集体建设用地复垦为耕地,腾出的建设用地优先保障农村     

论发达地区农村工业化模式转型与集体建设用地流转问题

我国发达地区集体建设用地流转已经成为普遍现象.其基本原因是这些地区农村工业化的模式发生了根本变化,即由原来"乡村办企业、自己用土地"的模式,转变为产业用地流转、所有权与使用权分离、通过招商引资兴办企业的模式.集体建设用地流转是农村企业经营模式转变和工业化方式进步在用地方式上的表现.适应农村工业化方式转型,完善集体建设用地流转制度,是提高农村土地集约利用程度的基本保证,也是在发达地区实现耕地保护的重要措施.     

规范农村建设用地流转

农村建设用地流转一直是众说纷纭的话题，鉴于国家实行严格的土地用途管制，怎样实现农村建设用地的规模化经营，实现农村土地高效利用？笔者试图在国家法律法规框架范围内，提出农村集体建设用地适当集中发展，形成土地流转集中区，切实实现改善农村居住环境和经济环境的目标，并找到农村建设用地流转的运行机制与若干模式，为促进城镇和乡村之间的相融与共生，实现城乡一体化进程的迅速推进提供建议。     

农村集体建设用地流转中迫切需要解决的几个问题

农村集体建设用地流转是实现土地节约集约利用、增加农民收入、统筹城乡协调发展的重要途径,本文探讨了农村集体建设用地流转中几个比较迫切需要解决的问题.     

集体建设用地制度改革应实物与指标交易双轮驱动

正"指标交易"是指集体建设用地使用权人不直接转让其建设用地,而是先将该建设用地复垦为耕地后,再将其因复垦而获得的新增建设用地指标通过市场进行转让。单纯放开集体建设用地的流转对绝大多数偏远农村而言并无实益,甚至还会在城乡差别之外,诱发出新的不同农村地区间的差异。未来集体建设用地制度改革的方     

集体建设用地使用权流转实施后对城市土地管理的影响及对策--以广东省为例

研究目的研究广东省<集体建设用地使用权流转管理办法>的实施对城市土地管理的影响.研究方法实地调查法、文献资料法、定性分析法.研究结果从城市土地征用、土地规划管理、土地收益等方面探讨了允许集体建设用地使用权流转后对城市土地管理的影响.研究结论建议严控征地范围,盘活城市存量土地,对经营性项目用地通过市场运作方式取得;推行土地征用年租制,积极探索发行土地债券和城市基础设施建设债券;政府对流转的集体建设用地用途进行有效监督和管理;全面推进和加快农村集体建设用地的产权产籍管理.     

统筹规划 有序推进 加强保障——对辽宁省城乡建设用地增减挂钩工作的认识

<正>城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩(以下简称城乡建设用地增减挂钩),是指依据土地利用总体规划,将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块(即拆旧地块)和拟用于城镇建设     

创新集体建设用地使用权流转制度的思考

农村建设离不开土地资源这个重要载体，需要土地、资金等保障和支撑。而集体建设用地使用权流转所存在的内在障碍，恰恰正是新农村建设普遍遇到的突出矛盾。虽然集体非农建设用地使用权流转受到法律的严格限制，但流转仍呈现了相当的规模。集体建设用地流转由于在法律政策上未得到明确的认同．缺乏合理的规制，容易滋生土地纠纷，因此将农村非农建设用地纳入市场规范流转势在必行。本文正是在这样的背景下开展对创新非农集体建设用地使用权流转的研究，对规范集体建设用地使用权流转提出若干设想和制度设计。     

区域土地整治潜力分析研究 ——以济南先行区为例

土地整治是通过开展农村建设用地整理、土地复垦和土地开发等活动,实现区域耕地增加、粮食产能提升、生态环境改善以及城乡用地空间布局优化等目的,助力新旧动能转换和乡村振兴。以济南先行区为例,通过分析测算区域内农村建设用地整理潜力、土地复垦潜力和土地开发潜力等,研究区域内新增耕地潜力及分布,为先行区自行开展耕地占补平衡提供方向,助力先行区经济建设。     

农村集体建设用地流转的公共政策分析与选择

限制农村集体建设用地流转的政策取向已不符合生产力发展的要求，处于失效状态。市场经济条件下，农村集体建设用地流转的公共政策必须重新定位。集体建设用地流转的公共政策选择是建立健全集体建设用地流转的市场机制，促进土地市场发育。同时，基于市场失灵的客观存在，集体建设用地流转需要加强国家宏观调控与管理力度以消除市场失灵。而集体建设用地流转公共政策重新定位的关键在于政府职能的成功转变。     

对农村集体建设用地流转必然性的思考

近几年 ,农村集体建设用地流转问题一直是理论界与实践工作者的热门话题。自 1999年底国土资源部批准安徽省芜湖市为全国第一个试点以来 ,各地都进行了集体建设用地流转的探索与尝试 ,并取得了初步成效。那么 ,是什么原因促使农村集体建设用地的流转呢 ?本文试图通过对农村集体建设用地流转的必然性研究来揭示流转的深层次根源。一、农村集体建设用地流转是社会主义市场经济发展的客观要求随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立 ,市场体系不断发展、完善 ,土地作为要素市场中的一种特殊商品 ,必然要受到市场机制的调节。而国家对土地供给…     

集体建设用地流转影响效应及障碍因素分析

本文探讨影响集体建设用地流转涉及的深层次问题,疏通集体建设用地流转的通道.分析了集体建设用地流转对土地一级市场的国家垄断、对土地市场供应和收入模式产生的冲击和重要影响;讨论现行制度对集体建设用地流转的限制规定、对集体建设用地流转用途限制以及集体建设用地权利的界定等对集体建设用地流转形成的制约作用.认为应该对未来城乡土地市场进行重新认识和构建,修改和完善现有的制度和政策规定,使集体建设用地流转真正纳入到城乡统一的土地市场之中.     

基于政府失灵视角的农村集体建设用地流转研究

农村集体建设用地流转是城乡土地市场一体化的组成部分,受到理论界广泛关注。虽然我国现行法律严格限制集体建设用地流转,但自发、隐性流转早已存在。本文从政府失灵视角对农村集体建设用地流转的障碍进行论述,详细分析了政府失灵在农村集体建设用地流转中的表现以及形成机理,最后基于政府失灵视角提出农村集体建设用地流转的改革建议,即建立健康、有序的流转市场是解决政府失灵的最有效方法。     

集体建设用地怎样规范流转

农村集体建设用地流转是农村土地制度改革的重要内容,也是农村土地问题中的焦点性问题,关乎农村经济社会的发展与稳定。集体建设用地大量入市,已成为社会经济活动的重要组成部分。流转形式多样,以租赁为主;流转主体多元化,土地经济关系错综复杂;流转地类多样化,但生产经营性用地居多;流转数量与经济发展水平呈正比例关系。这些所带来的问题是:一是割裂了土地有偿