抵押房地产中存在的风险及控制

房地产开发贷款、个人住房贷款,以及其他贷款,通常将房地产作为抵押物。而房地产抵押价值如果过高,就容易造成信贷风险,如果过低,抵押物的担保作用就得不到充分发挥。《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》明确要求商业银行在发放房地产抵押贷款前,要确定房地产抵押价值,作为核定贷款发放额的依据。评估师客观、合理地确定抵押房地产的市场价值,对于有效控制和规避房地产抵押评估中存在的风险就尤为重要。     

抵押贷款风险防范分析

商业银行在信贷经营中，为防范和化解风险，在贷款过程中要求贷款客户提供抵押物的情况越来越多。抵押贷款一旦发生风险，可以处置抵押品以保全银行银行信贷资产，理论上是最具安全性的贷款方式。但在实际运作过程中，抵押贷款并非使贷款尝付完全进入“保险箱”，若判断失误或操作不当，这一防范风险的贷款方式反而会成为新的风险“陷阱”。因此，必须采取针对性措施，防范抵押贷款风险。     

提高估价科学性，有效构筑房地产抵押贷款的风险屏障

近年来，随着银行风险防范意识的提高，能够提供第二还款来源的抵押贷款日益成为商业银行首选的贷款方式，其中．房地产由于具有不可移动、价值量大．保值增值等特性。更是成为商业银行青睐的抵押品。与房地产抵押贷款业务的不断发展相逢应，房地产抵押估价发展迅速，房地产抵押估价报告作为商业银行确定贷款额度和风险舫范的重要依据，通过判断抵押物权属的合法性，分析市场变化趋势、估算抵押物价值，在商业银行信贷决策中发挥了重要作用。[编者按]     

房地产抵押贷款的法律要求

房地产抵押贷款是抵押人提供抵押物作为向银行贷款的还款担保,贷款期限届满借款人不能偿还贷款本息,抵押权人(银行)依法处置抵押物优先受偿的融资行为。以房地产作抵押,是目前借款人向贷款银行提供的主要担保方式之一,因此相关法律对其规定格外严格、具体。     

贷后管理是“金”

抵押贷款真得是“一抵就灵”吗？ 从本质来讲，抵押物是无法改变贷款质量的，比如抵押物无法改变借款企业的生产经营情况就是一个明证。但由于抵押物可以处置变现，在贷款出现风险时，可作为借款企业还款来源的一种有效补充，增强了银行对贷款的风险控制能力，从而倍受银行的推崇。与此同时，也造就了银行营销人员对抵押物盲目青睐，将抵押物的作用无限扩大，“反正是抵押贷款”成了大家的口头禅。     

浅谈房地产抵押贷款的风险

随着房地产业和金融业的改革和发展,房地产抵押贷款作为一种重要的融资和信用方式越来越被广泛票用。近年以来,农行注重贷款方式结构调整,全行抵、质押贷款占比持续提高,对防范和控制信贷风险起着重要作用。但是,由于房地产是大宗商品,对信贷方银行而言,抵押物风险、欺诈风险、操作风险、抵押物处置风险普遍存在,所以说房地产抵押贷款客观上也存在着一定的风险,应引起高度关注。     

新常态下房产抵押的金融风险防控研究

随着国家经济的发展,我国的房地产市场也逐渐繁荣,出现了丰富多样的房地产融资新模式,以房产抵押作为信贷担保的主要风险防控措施,迫切需要提升金融机构从业人员对房产抵押风险防控及风险处置相关业务能力。本文笔者从对抵押物风险处置中遇到的相关问题为切入点,对房产抵押贷款存在的风险进行系统的阐述,最后有针对性地提出在新常态下房产抵押的金融风险防控策略。     

对银行"抵押物变现值缩水"问题的探讨

银行在办理贷款时,一般都以借款人的资产进行抵押,对控制和降低贷款风险,取得了较好的效果,但是,我们也看到,不少贷款到期,通过处置抵押物收回贷款时却发现抵押物变现值严重缩水,不足以抵偿银行的贷款本息,给银行带来了巨大的风险.为什么一般仅设定只有抵押物价值70%或更低比例的贷款额仍有较大风险呢？是否是“抵押物变现值缩水”呢？当然,风险的因素很多,但本文旨在探讨这种抵押资产在价值评估中可能出现的问题对抵押物价值及银行贷款风险的影响.     

抵押贷款存在的问题与对策

抵押贷款是指借款方向农业银行提供财产作为还款保证,借款方不能按期归还贷款时,银行有权处理该抵押物,用于清偿贷款的借款方式。目前农业银行多数使用抵押贷款方式发放,唯独对粮食部门的购粮贷款和信用社业务周转贷款使用信用贷款方式发放。使用抵押贷款方式发放在理论上能降低银行贷款风险指数。但在实际上使用抵押贷款方式往往人为地“增大”了货款风险指数。现就抵押贷款中存在的问题及解决办法谈几点浅见:一、我县农行发放抵押贷款方式现状及存在问题:     

如何强化房地产抵押担保管理

目前，在房地产市场高位运行的情况下，作为抵押物的房屋、土地估价都很高，一旦价值回落，系统风险即会显现，给银行资产造成不必要的损失。由此银行在办理抵押贷款时应注意：一是及时对国家政策变化或市场偏好转型作出反应，相应调整抵押资产的抵押率，确保足额担保。二是加强与评估公司合作，规范评估、担保流程，对抵押资产价值进行公允的评估。三是强化对抵押物的前期审查，严格限制变现能力差的资产作抵押。     

美国次贷危机对我国商业银行信贷风险控制的启示

一、美国次贷危机形成的原因美国房地产次贷危机,也叫房地产"次级抵押贷款"危机。所谓次级抵押贷款是相对于优质和次优级抵押贷款而言的,是为信用等级不高、收入较低、债务负担大的借款人提供的信贷服务,需要借款人以住房或其他财产作为抵押。由于借款人的违约风险比较大,因此次级抵押贷款要求的利率比优质抵押贷款高得多,是一种典型的高风险、高收益的业务。发放次级抵押贷款的金融机构为了转移风险和回收资金,往往将其进行证券化,在资本市场出售。这样,次级抵押贷款就变成了资产     

浅议工业企业抵押贷款的评估——中长期贷款项目评估

金融机构贷款给借款方,首先希望借款方能够按时还本付息。当借款方不能按时归还贷款时,金融机构期望通过变卖处置抵押物而足额收回资金。金融机构给借款方贷款数额最大额度的确定,抵押物价值的确定,以及如何管理抵押物、采用何种方式处置抵押物最为有利和易于实现,这是评估机构和评估师应当关注和回答的问题,为金融机构提供切实有效的服务并在这种服务中拓展评估业务的发展空间,对评估师既是机会又是挑战。文章探讨了对工业企业的中长期贷款评估应关注的问题,并对借款方的第一还款来源、第二还款来源以及对抵押资产的管理和处置做了初步探讨。与同行商榷。     

抵押权的行使与银行资产的保全

银行在贷款发放过程中虽采取了抵押贷款的形式,但往往忽视了对抵押物的监控,不能正确行使法律赋予抵押权人的权利,在抵押权被侵害时不能采取有效手段维护自己的合法权益,从而使信贷资产处于风险之中.     

美国次贷危机对我国商业银行信贷风险控制的启示

<正>一、美国次贷危机形成的原因美国房地产次贷危机,也叫房地产"次级抵押贷款"危机。所谓次级抵押贷款是相对于优质和次优级抵押贷款而言的,是为信用等级不高、收入较低、债务负担大的借款人提供的信贷服务,需要借款人以住房或其他财产作为抵押。由于借款人的违约风险比较大,因此次级抵押贷款要求的利率比优质抵押贷款高得多,是一种典型的高风险、高收益的业务。发放次级抵押贷款的金融机构为了转移风险和回收资金,往往将其进行证券化,在资本市场出售。这样,次级抵押贷款就变成了资产     

个人房贷中的抵押房产保险刍议

银行在发放抵押贷款时，为了防止因意外事件引起抵押物灭失或贬值，从而引致贷款出现风险敞口，通过要求客户为抵押物（土地除外）办理保险。因而个人住房按揭贷款作为抵押贷款中的一种，长期以来，银行在办理该业务时也要求客户为抵押房产办理保险。对于贷款金额较大、风险较大为集中的一般商业经营性贷款业务，这一要求是安全必要的。     

建立个人住宅抵押贷款担保公司的探讨

我国个人住房抵押贷款业务经过近十年的发展已初具规模，但与房地产业和房地产金融业务发展极不相称。一方面发展规模过小，管理机制与风险约束机制尚不健全，另一方面，个人住宅抵押贷款的风险问题得不到妥善解决。这些风险包括抵押物风险、贷款条件风险、抵押物处置风险、债务人信用风险等等。     

房地产抵押贷款法律风险点分析

房地产抵押是银行落实贷款担保的一种常见形式。城市房地产管理法、担保法、城市房地产管理办法等一系列法律法规都对房地产抵押问题作了专门规定。银行作为日益成熟的市场交易主体，对贷款抵押合同法性问题非常关注。关于抵押物权属的确定、抵押必须办理登记、禁止或限制作为抵押物的财产范围等问题，银行从业人员都耳熟能详。但是，随着合同法的实施，房地产行业新问题的出现，银行办理房地抵押贷款的风险点也相应增加。防范风险，确保房地产抵押合同的法律效力，是银行必须重视的问题。     

抵押贷款管理应注意的一些问题

最近，我们对2000年以后新增发放形成的不良抵押贷款进行了调查，结果发现存在抵押物处置难、费用高、变现慢和耗时长的情况。从抵押物品的类型来看，房地产抵押近9成、机器设备抵押1成不到，其他是交通工具等。经不完全统计，即使通过处置抵押物后，尚未清偿的贷款额占比约10．95％，预计有一定的损失。     

私有房产作抵押的公司贷款第二还款来源风险分析及对策

在新增贷款项目的审计中，发现某支行向某建筑公司发放一笔贷款，用该公司项目经理个人名下的几处房产作抵押，虽然抵押物为银行贷款提供了第二还款来源，但相对于公司名下房产作抵押而言，个人私有房产在其用途、财产所有权人、土地性质等方面存在一定的特殊性，笔者认为：以个人私有房作抵押的公司贷款在第二还款来源方面存在较大风险。     

对设置信贷专职机构强化贷后管理的探讨与建议

贷后管理是信贷管理的一项基础工作，是指从贷款发放至回收的贷款管理，是负责对贷款用途的监督，掌握贷款客户的动态信息，补充完善贷款档案资料，落实还款来源，保全信贷资产，确保贷款本息回收的全过程。贷后管理作为银行信贷管理的末端环节，对防范风险、提高信贷资产质量作用重大。长期以来，银行为控制信贷风险建立起了严格的“贷前调查、贷中审查、贷后检查”的三查制度，但是在实际工作中贷后管理却成了信贷管理“链条”中最薄弱的环节。笔者认为商业银行可以考虑通过设置专职机构来强化贷后管理。