香港房地产注册登记制度初探

房地产注册登记制度是建立和维持健康的房地产市场不可短缺的重要制度，它不同于我国目前实行的土地登记制度。我国目前实行的土地登记制度，是国家依照法律规定对国有土地的使用权、集体土地的所有权、集体土地建设用地使用权及他项权利进行登记发证的～种制度。房地产注册登记制度，是为保护经济活动中与房地产有关的合法权益，防止房地产买卖中的欺诈行为，检查房     

两种产权 一个市场 分类管理——农村土地使用制度创新探索

宪法承认农村集体土地所有权与国有土地所有权具有同等法律地位，因此，也不应因国有土地、集体所有土地不同的”身份“而影响各自主体产权在经济地位上的不平等。农村集体所有土地要与国有土地实现真正意义上的“同地、同权、同价”，还有很长的路要走。两种所有权形式，纳入同一土地市场，是推进城市化进程的客观要求。[编者按]     

不容忽视的“集体土地资产”

土地资产是指归一定的经济主体所有，经过一定的投资经营，能够实现增值的土地。显然，农村的集体土地也明显具有资产属性。但是与对国有土地资产(主要指城市土地资产)的关注程度相比，人们对“集体土地资产”的意识却比较淡薄。虽然城市土地相对农村集体土地的资本投入集约程度较高，但是农村集体土地在数量上占有很大的比例，农村尤其是集体建设用地具有巨大的经济价值。     

论集体土地流转价格机制

土地有偿使用制度的推行，极大地提高了国有土地市场化程度，激活了城市国有土地资产，促进了国有土地资源的优化配置和合理利用。相对而言，城乡结合部集体土地流转则处于无序状态，主要以地下“隐形”交易为主，使土地价格及相关问题大量产生，土地价格难以正常发挥市场指示的作用。     

两种产权,一个市场,分类管理——农村集体土地使用制度创新探索

宪法承认农村集体土地所有权与国有土地所有权具有同等法律地位,因此,也不应因国有土地、集体所有土地不同的“身份”而影响各自主体产权在经济地位上的不平等。农村集体所有土地要与国有土地实现真正意义上的“同地、同权、同价”,还有很长的路要走。两种所有权形式,纳入同一土地市场,是推进城市化进程的客观要求。     

土地征收中的五个争议性问题

问题一:中国应否取消土地的集体所有制,实行农村土地私有化 当前不少学者引用西方经济学理论对农村土地集体所有制进行评论,基本观点是: 1.集体土地产权不完整.与国有土地相比,集体土地在权利上受到不平等待遇,如国有土地可以进行房地产开发,集体土地则被法律禁止.集体土地所有权人不能自由地转让、开发土地获得收益,因此不是完整意义上的物权.     

股份有限公司土地使用权法律规范与若干问题探讨

一、股份公司土地使用权取得的特点1、股份公司一般情形下是国有土地(而非集体土地)的使用权人。在我国,国有土地使用权主体多为一般民事主体,对其身份资格一般无特别规定。境内外法人、非法人组织及自然人均可依法取得国有土地使用权。而集体土地使用权主体多为特殊民事主体,主要为农村集体经济组织及其成员、集体经济组织设立的企业和公益性组织。股份公司一般情形下是国有土地的使用权人,若要使用集体土地,则要按《土地管理法》规定先征为国有土地,先行办理有关农用地转为建设用地审批手续。2、股份公司可通过多种方式取得土地使用权。根…     

开通城乡建设用地市场

一、城乡建设用地的双轨制和市场分割 我国城市市区的建设用地、农村和城市郊区依法征用后新增的建设用地等,属于国家所有;城市市区以外以及法律规定由国家所有土地以外的农民宅基地和其他建设用地,属于农民集体所有.集体经济组织的公共设施和公益事业用地、乡镇企业用地、农民住宅用地等,一般使用的是集体所有土地;而城市企业、城市居民等进行建设必须使用国有土地,需要占用集体土地的,必须先由国家通过土地征用将集体土地转为国有土地后再出让或划拨给土地使用者使用.这样,以二元的土地所有制为基础,与城乡企业、居民身份相挂钩,长期依赖城乡分割管理的路径,我国形成了典型的城乡建设用地双轨制.     

改革完善我国土地征用制度的思考

我国实行的是土地的社会主义公有制，土地所有权主体为国家和集体，其他任何单位或个人对土地依法享有土地使用权。在我国，所有单位(本集体除外)或个人因公共目的建设使用农地必须首先通过政府征地，将集体土地变为国有土地之后，才能获得土地的使用权。这是我国实行计划经济的背景下     

加强土地管理任务艰巨

从2002年和2003年审计署统一组织的国土审计情况来看,当前我国土地市场正处于从不规范到规范的过渡阶段,仍有相当多的问题亟待解决,加强国有土地资产管理,防止国有土地收益流失,促进土地市场健康规范发展的任务十分重大。如案例中提到的低价协议出让国有土地现象;拖欠土地出让金问题;变相减免土地出让金;各类开发区泛滥,违法占地问题突出。园区建设中存在的主要问题是,违反规划圈占土地,违法征地用地,有些开发区严重脱离当地经济发展的实际情况,盲目圈占土地,不仅造成土地资源浪费,还引发社会矛盾。还有征用集体土地时未充分考虑农民利益,土…     

国有土地出让市场上的价款拖欠问题与政策建议——以深圳市宝安区为例

深圳是我国社会主义市场经济发展最快的地区,曾是国内外资本与外来劳动力大量流入的热点地区。90年代初,受深圳经济超常规增长时期地价飙升和土地等资产超速膨胀的影响,深圳市的土地成为人们眼中最具增值潜力的安全投资方式、抵御经济不稳定因素的强有力手段和永不损耗的低风险高回报财源,经济运行中存在相当的泡沫成分。随着1994年下半年以来国内宏观经济形势的改变,以及1997年以来东亚金融危机的影响,深圳市土地投机需求急剧下降。在国有土地出让市场上也出现了国有土地出让价款巨额拖欠的现象,严重影响了国有土地出让市场的良性运行。宝…     

农村集体土地使用权流转的探讨

随着我国城市化进程的加快和市场经济改革的不断深入，土地使用制度改革也必然随之深化，以适应经济和社会的发展。我国农村集体土地使用权流转开始于二十世纪八十年代中期，国家在政策上允许有偿转包土地，至今已经历了二十年，它的流转已成为不可逆转的趋势。因此，建立公开规范、活而不乱的集体土地使用权市场，充分发挥集体土地的资源和资产效益，对促进农村经济快速、健康发展有着重大的现实意义和深远的历史意义。因而，进行农村集体土地使用制度改革，促进农村集体土地使用权规范流转已成为我国土地使用制度改革的重要内容。     

关于我国农民集体所有土地产权制度的若干基本理论与实践问题的探索

1984年12月，我国《宪法》宣布城市土地属于国家所有，即全国所有，而农民集体所有土地的形成则经历了一个漫长的演绎过程，与国有土地相比尚存在几个亟待从法律上确认的问题。如农民集体土地所有权主体的确立、农民集体所有土地的有偿使用、农村经营性非农业建设用地的上市流转等待，都需要从理论上与实践上探索研究，从而使我国有一个真正意义上的农民集体所有土地，有一个完整的地产市场，有一个法律认可的农民集体所有土地的使用制度改革。本试从理论与实践两个方面论述我国农民集体所有土地的若干问题，以求探索建立一个全新的农民集体所有土地的产权制度，以维护农民集体和农民个人的合法权益，保障农村经济健康有序地发展。     

集体土地发展权收益博弈之分析

我国现行的土地使用制度规定,国有土地可直接进行流转开发,而集体土地入市却存在着"征地制度壁垒",集体土地必须先由政府"低价征收或征用"才可以出让给土地使用者,法律对集体土地使用权合理流转不予支持,对农民获取土地发展权收益造成阻碍。这"一征一出"形     

利用集体土地进行非农建设的若干问题（二）

利用集体土地进行非农建设的若干问题（二）钱彬三、关于农村集体土地进行非农建设的管理问题集体土地非农经营存在多种问题，目前主要矛盾是国有土地有偿使用一系列政策出台与集体土地使用权转让、出租、联营等法现不完善，而导致对土地流转体制的冲击。如何对集体土地流...     

对当前土地征用制度问题的对策研究

中国现行的土地所有制是公有制,分为国家所有和农村集体组织所有。各种经济建设和社会发展事业用地都必须使用国有土地,农村集体所有的土地不能进入土地一级市场进行交易,而农村集体土地只有国家因城市建设和其它公益事业建设需要,被政府征用后才能进入市场交易。农民"集体所有"土地的处分权实际上掌握在政府手中。这种土地征用制度使地方政府能从土地中获得极大的垄断收益,因而对此情有独钟。据有关部门粗略估计,改革开放以来,国家通过土     

破解城乡二元土地制度格局

以所有制性质屏蔽集体建设用地进入市场的制度障碍有可能被打破,实现集体土地与国有土地同地、同价、同权,建立城乡统一的建设用地市场有了政策空间我国土地制度、土地市场、土地法律体系的二元格局,在过去的30年里不仅没有消除,反而更加强化了。从上世纪80年代的几个中央一号文件一直到去年党的十七届三中全会,国家     

中国特色城镇住房供应体系及其改进

正之所以将我国现有的城镇住房供应体系称为中国特色的城镇住房供应体系,是因为我国已经形成了国有土地上法律监管内的和集体土地上法律监管外的两套特色鲜明的城镇住房供应体系。无可争议的事实是,集体土地上的住房弥补了国有土地保障性住房供应的不足,对城镇化进程起到了至关重要的作用。这种中国特色的住房供应体系源自于我国特有的城乡二元土地制度。从城乡统筹的视角分析我国城镇住房供应体系,在适应城镇化发展、尊重现     

集体建设用地流转的立法思考

《宪法》第十条规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，很显然，这里的“土地使用权”不仅指国有土地使用权，集体土地使用权亦包含其中。国有建设用地可以通过市场竞价、公开出让、租赁等方式最大限度地显化商品价值；按照《宪法》的规定，集体建设用地流转理所应当不应排斥在土地市场之外。     

试论我国加入WTO后集体土地市场化管理

集体土地的市场化管理，应遵循市场经济市场的规律，很好地借鉴我国城镇国有土地市场化管理的成功经验，根据我国农村的具体情况，积极稳妥地开展这项工作。