对建立房地产开发银行的思考

<正>随着近年来我国城镇住房制度改革的进行,住房的商品属性得到确认,为金融业向房地产领域的渗透提供了可能。形成我国的房地产金融体系,建立和发展权威的集中的和灵活的房地产金融中心,即房地产开发银行,成为我国城镇住房制度改革顺利进行的保证。一、建立房地产开发银行的必要性1.住房制度的改革和房地产金融的迅速发展需要房地产开发银行。设立专门的房地产开发银     

对住房抵押贷款问题探讨

住房抵押贷款的产生和发展,促进了金融业和房地产业的发展,但也给银行带来了新的风险,使得银行的优质资产质量有所下降。特别是2004年底最高人民法院公布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条对银行贷款经营风险和业务制度、房地产商与购房人的利益、法院在住房抵押贷款违约诉讼中执行的操作、以及社会福利与诚信机制等方面产生了复杂的影响。在分析这些影响的基础上,相应地提出了改变银行贷款策略、完善房地产管理和加大住房福利力度、继续完善立法、健全社会信用制度等多方面的对策与建议。     

抵押贷款证券化的风险分析——以住房抵押贷款为例

住房抵押贷款证券化是一把"双刃的剑",如果证券化设计不够严密,法律制度不够完善,它会带来诸多风险:银行将面临提前偿付的信用风险;SPV面临设立的法律风险;资产担保机构面临资产降级风险;投资者面临利率和汇率等诸多风险。因此,对可能出现风险因素进行分析,就成为现阶段推进住房抵押贷款证券化一个值得关注的问题。     

美国次贷危机对我国房地产市场的启示

美国的次贷危机给美国乃至全球经济带来严重冲击。次贷危机起源于住房抵押贷款市场。通过分析次贷危机产生的主要原因,对于促进我国房地产业与社会经济协调发展可以提供一些启示:要重视住房抵押贷款背后隐藏的风险;控制房地产市场的投机行为,防止房地产价格过快上涨;充分认识住房抵押贷款证券化的风险;完善住房供应结构,加强保障性住房建设等。     

关于个人住房贷款风险与防范的分析

围绕个人住房贷款三大风险,即借款风险、开发商风险和银行经营管理风险,分析其成因.主要包括:(1)国家经济导向和地区经济环境直接影响住房业的发展水平;(2)中国目前经济状况下很难掌握借款人的信用状况;(3)房地产市场运行不规范加剧银行的市场风险;(4)市场经济不成熟,二级市场不活跃,导致银行面临风险;(5)金融体制改革落后导致银行自身管理风险,鉴于此,提出六项风险防范措施:1)银行应理性开展房地产信贷业务;2)加强对房地产信贷业务的监管;3)强化管理,从源头控制风险;4)全面建立个人信用系统;5)引入保险机制,保证贷款安全;6)建立健全房地产信贷的法律法规体系并加大处罚力度.     

银行在住房按揭贷款业务中的风险及防控体系

从按揭市场规范发展的角度来看,我国个人住房按揭制度与其他发达国家的按揭制度相比,有很多不完善的地方,按揭风险预防体系以及运行体制方面多都存在一定的问题,这些不完善的地方加大了银行的风险,银行工作人员缺少风险法律意识,则不利于我国住房按揭市场的发展。     

房地产金融的忧思：对湖南娄底地区房地产信贷部的调查

房地产金融的忧思──对湖南娄底地区房地产信贷部的调查中国人民银行湖南省娄底分行陈梅池，曹南高，邹修清，杨瑞年银行房地产信贷部是为住房制度改革提供配套金融服务的专门机构。近两年来，随着住房制度改革的全面推广和实施，房地产金融从无到有、从小到大，获得了长...     

浅议住房公积金财务管理

住房公积金是住房分配货币化的主要形式，住房公积金制度是国家从法律层面对住房保障的一种制度约束，强制性、互助性、保障性是其最明显的特征。随着国家不断重拳出击应对房地产价格泡沫，对于住房公积贷款的发放提出了新要求，完善住房公积金的内部财务管理以降低财务风险，成为住房公积管理层必须关注的焦点。     

基于核主成分子的我国房地产风险分析

房地产业是一个高风险的行业,对其存在的风险不能不高度关注。通过建立房地产风险的评价体系,运用核主成分分析法从购买风险、开发风险、金融风险和财税风险四个方面对全国31个省份的房地产风险进行了评估和分析。研究表明,防范和化解房地产风险应从加强房地产风险监管、健全经济适用住房和廉租住房的开发和管理制度着手。     

浅析房地产企业融资渠道的突破与创新

在新的宏观调控背景下,随着一系列紧缩房地产银行信贷的政策和措施相继出台，传统融资渠道的弊端逐渐显露出来,并且已经影响到了房地产金融的持续、健康发展。当前，我国房地产企业严重依赖商业银行贷款的现状导致融资风险高度集中、银行风险提高、房地产企业面临资金瓶颈等弊端。现行较为成功的房地产企业融资渠道：一是构建多元合理的房地产企业融资渠道，重点培育发展房地产信托业务，完善房地产投资信托基金、房地产产业投资基金等融资渠道；二是不断完善房地产企业融资相关法律法规，确立房地产信贷的法律地位；三是继续加强房地产信贷监管完善制度建设；四是鼓励房地产融资专业人才的培养和理论研究等。     

中美货币政策变动与国内资产价格调控

后金融危机时代,美国持续量化宽松货币政策所带来的溢出效应已对中国资产价格调整产生实质性影响;美国货币政策变动后可通过利率和国际资本流入进行传导,能直接引起中国股票市场价格的剧烈波动并间接推动房地产价格的上涨;在中国房地产市场正处于深度调控背景下,美国货币政策的进一步放宽将对中国货币政策的适度紧缩形成强烈制约,使中国资产价格调控面临巨大的风险和隐患。     

影子银行规模变动的金融资产价格效应*

本文基于所构建的TVP VAR模型，检验了我国影子银行规模变动对金融资产价格的溢出效应。研究结果发现，影子银行规模的增加对商业银行同业拆放利率、房地产价格、股票市场价格指数和人民币实际有效汇率指数具有正向冲击。宏观经济政策调整使经济系统结构发生改变，从而导致金融资产价格对影子银行规模变动的冲击响应具有时变性。由于信息传导需要时间，因此影子银行规模变动的溢出效应具有时滞性。因此，应规范与引导影子银行的发展，在发挥其配置金融资源功能的同时提高资源配置效率，促进实体经济健康发展。     

Real estate prices and systemic banking crises

The collapse of real estate prices has historically jeopardized banking stability and triggered systemic banking crises. This paper studies risk contagion in a banking system in real estate price shock by adopting complex network theory. Modelling the real estate-related asset as a common exposure of banks to the real estate market, we propose a model that incorporates two main risk contagion channels, i.e., the financial network and asset fire sales, and reveal how the real estate price shock is transmitted and propagated across banks. We demonstrate that banking stability is highly sensitive to the real estate price shock. Moreover, due to the particularly low liquidity of the real estate market, the asset fire-sales of real estate assets overwhelms the financial network, playing the dominant role in risk contagion. Our model can be adopted by regulators to conduct stress testing and to forge effective risk management strategies.     

房价波动、隐含担保与银行系统性风险*

银行对房地产行业的信贷优先倾向导致信贷投放向房地产业集中,房地产价格波动对金融系统性风险的影响日益突出。本文基于银行与房地产两部门或有权益资产负债表分析框架,从资产和负债两个方面研究房地产部门对银行的风险传导机制,构造银行对房地产部门的隐含担保比例作为度量风险传导强度的指标,运用TVP VAR方法刻画2002—2016年我国房价波动与房地产部门、银行系统性风险的动态演变路径。研究结果表明,我国房地产风险主要通过银行信贷从负债项进行风险传导,房地产部门风险对风险传导强度的影响存在明显的结构性突变,银行系统性风险存在非线性加速恶化特征。本文最后提出要稳定房价、拓宽房地产融资渠道、降低地方政府对土地财政依赖等建议。     

服务业外商直接投资流入与房地产市场风险研究——以上海为例

我国房地产价格的持续攀升引起政府和社会的极大关注,其中以北京、上海等一线城市尤为典型。影响我国房价持续快速攀升的因素众多,着眼于服务业外商直接投资的流入对上海房地产价格的冲击及可能存在的市场风险展开分析。结果显示,外商直接投资的变动对上海房地产价格波动不构成显著性影响。这表明,目前我国政府的宏观调控措施成功规避了FDI流入可能产生的资产泡沫风险。但是,面对当前通货膨胀预期全面显现、房价居高不下的现实,政府应继续对各类以FDI名义的短期资本流动加以必要的管控;将利率维持在一个较为合理的低水平,以熨平国内宏观经济增长的大幅波动,确保房地产市场的稳定健康发展。     

The Positive Externalities of Chapter 13 “Cramdowns” Could Prevent the Next Foreclosure Crisis

Revision of Bankruptcy Code 11 U.S.C. § 1322(b)(2) would permit “cramdowns” wherein bankruptcy judges would administer the modification of residential mortgages only when mortgage-lending abuses were most rampant (a real estate bubble). Foreclosure spill-over effects systemically worsened the housing crisis and were not evenly diffused throughout the broader housing market. Throughout 2003–2006, an oversupply of underpriced mortgage finance emanating from lax underwriting standards bid up residential prices. Relaxation of underwriting protocols came about from the mortgage market’s institutional swing from regulated agency securitization (predominantly government-sponsored enterprises “GSEs”) to unregulated securitization (shadow banking). This resulted in an untenable residential-price bubble as synthetically inexpensive credit from investors’ mispricing amplified mortgage demand, while greater mortgage quantity nudged up housing prices. The result was a self-referential cycle of waning residential prices supporting and perpetuating nigh incessant foreclosures: the bubble had burst. Cramdowns would incentivize lenders to be less inclined to loosen underwriting standards, or when done, to include this factor in the risk premium of the cost of credit. Enhancing Chapter 13 with the muscle to alter residential mortgages would ameliorate an institutionally structural issue endemic to the past (and upcoming?) foreclosure crisis.     

中国房地产周期与金融稳定

房地产周期与金融稳定息息相关。1998年以来的我国房地产周期置身于全球地产泡沫的危言之中,格外令人关注。本文首先分析了驱动本轮房地产周期的增长面、宏观面与制度面因素,并利用1992—2004年的季度数据进行计量分析,指出无论是房地产业发展还是房地产价格总水平,在今后较长时期内仍会呈稳中趋升的态势。文章进而指出,本轮房地产周期对金融稳定的影响主要体现在房地产信贷风险暴露、政府担保风险以及长存短贷的期限错配风险,并在此基础上提出相应的政策建议:努力解决银行业自身问题、规范地方政府行为以及有效监管外资进入中国房地产业。     

Systemic Characteristics of Financial Instability

I describe how in the new paradigm of a Competitive, Efficient, and Frictionless Economy (CEFE), introduced in Falahati (2019), macroeconomic imbalances with fluctuating levels of liquidity emerge endogenously. This provides a solid foundation for studying Minsky’s views on financial instability in an economy with a banking and risk-underwriting system. I identify an inverse relationship between liquidity premia and risk premia, which leads to endogenous risk-premium rating cycles, including credit-risk-premium rating cycles, and macroeconomic swings. Ceteris paribus, lower liquidity increases the prices of contracts covering risks (e.g., credit default swaps), whist it decreases prices of all other assets. The opposite occurs with higher liquidity. I analyze operations of banks, risk-underwriters, and the State/Central Bank, and present a new theory of banking which improves current understandings. This theory explains how a banking system uses the floating capital of the economy more efficiently, while it also generates greater systemic risks, compared to an economy without banks. I show how the banking system can induce macroeconomic booms and busts and generate endogenous asset price bubbles and bursts. I highlight other systemic problems of the economy and derive their implications for improving the financial management of the economy and its institutions.     

REAL ESTATE AND THE GREAT CRISIS: LESSONS FOR MACROPRUDENTIAL POLICY

Credit conditions have caused real estate booms and busts, owing to an underpricing of credit risk aided by regulatory arbitrage and shadow financing. Across countries, real estate price and credit bubbles have reflected not only inelastic land supply and thin trading, but also the amplification of shocks via backward‐looking price expectations and financing based on distorted prices. Macroprudential lessons from the Great Crisis include preventing excess real estate financing and limiting the amplification and correlation of risks. Nonetheless, the costs and benefits of recent regulations require re‐evaluation amid an ongoing need to address correlated risks from shadow financing and securitization. (JEL G28, E3, R31, R33, R38)     

金融冲击与房地产市场波动*——一个宏观分析框架及中国的经验证据

本文从总量宏观分析的视角,提出了金融变量与房地产市场的“总体冲击—传导机制”假说,据此用中国的数据构建金融状况指数（包含房价的FCI1和不包含房价的FCI2）,再对金融状况指数（FCI1和FCI2）与房地产指数做实证分析。研究发现,在资产价格中房价比股价更能反映一国的金融状况;在引入金融状况指数的金融变量中,利率与房价的相关性最强;房价和利率对总产出的影响周期更长。国房景气指数、房地产投资指数和房价指数对FCI冲击的响应显著,并存在不同的表现。由于房价对居民财富、金融状况和宏观经济的影响显著,货币政策理应干预房价,必须精准把握干预的时机和干预的力度以及注重多种货币政策工具的有效搭配使用。