现代物业管理业主自治管理制度之完善

在商品住宅的物业管理中,实行业主自治管理是市场经济发展的必然选择。目前,我国新兴物业管理制度下应运而生的业主大会和业主委员会所发挥的自治作用并不理想,其原因是多方面的。但学界争论最大的是:业主委员会的法律地位问题;业主对公共物业自治管理的团体性问题。笔者不赞成一些学者关于引入"业主团体"概念的观点,并建议:第一,确立业主大会为独立的民事主体,以其名义对外进行民事活动;第二,在现有业主自治管理机构的基础上增设业主监督委员会;第三,进一步明确业主委员会的法律地位,建立对业主委员会履行职权的法律保障制度。     

业主团体:理顺物业管理法律关系主体结构的关键——兼论业主大会和业主委员会是否应该具备民事法律人格

物业管理理论界和实践界存在业主大会和业主委员会是否应该成为民事法律关系主体的争论.业主团体与公司均具有社团性质,二者在机构设置及议事规则上应无二致.本文试图从公司的运作理念和机构设置论证出,业主团体应该成为物业管理法律关系的主体,应为物业管理法律关系中的基础概念,成为业主委员会对外民事活动的实质法律主体,为业主大会及业主委员会法律责任的最终承担者.因为现行立法中缺失业主团体概念,造成了物业管理法律法规中缺乏整体概念只见树木不见森林和缺乏监督机构运作的立法瑕疵.     

构建业主大会法人人格

我国物业管理相关法律法规未明确业主大会在民事活动中的民事主体地位及在民事诉讼中的地位及享有的民事权利和承担的民事义务问题，导致在物业管理过程中有些具体问题难以解决，业主的权益维护难以维护，同时与我国法律体系还有不和谐之处，本文试图通过授予业主大会社会团体法人资格来解决这一问题。     

业主自治机制的法律思考

业主自治是由业主通过业主大会制定管理规约,作出有关决定,管理他们的共同财产和共同事务。《物权法》充分尊重业主自治,从基本法的高度对业主个人财产与业主共有财产作了总括性的规定。《物业管理条例》对业主、业主大会、业主委员会及其相互之间的关系作了明确规定,在实践中发挥着很大的作用。但是《物权法》《物业管理条例》对业主自治机制的法律规定依然存在不完善之处。     

论我国业主自治制度的创新与完善——兼论对我国基层民主制度的实践意义

业主自治制度是指业主基于建筑物区分所有权,通过业主大会选举出业主委员会,由其代表业主在一个住宅的管理区域内,行使业主共同管理的权利和维护全体业主的合法权益,对物业管理和相关的公共事务进行自我管理的一种基层治理模式。我国业主自治制度不同于城市社区自治。城市社区自治是社区居民通过社区自治组织亦即居民委员会对所在区域公共事务进行管理的一种制度。业主自治制度的自治范围是业主所在的一个住宅的管理区域,其自治事务主要涉及住宅区域内的物业共有部分和其他与业主相关的公共事务的治理。     

物业管理合同中的权利义务关系解析

物业管理合同中,其法律主体是业主(代表业主的业主委员会、业主大会)与物业管理公司。在业主委员会没有成立前,是前期委托代管的开发商与物业管理公司。根据国务院《物业管理条例》和建设部、北京市有关规定,业主委员会一经依法成立,开发商与原物业管理公司的合同作废,由业主委员会经业主大会授权选聘物业管理公司。.本案是北京第一家合同到期终止后,原公司不交接、新公司进不来,业委会诉诸法律来解决的物业管理合同纠纷案。现已经由海淀区人民法院正式受理,将于近期内依法审理裁判。此案例,对解说物业管理条例的相关规定,有典型意义。海淀…     

关于业主自治组织法律地位立法完善的思考

随着物业管理的普及发展，业主自治组织法律地位方面存在的问题愈加突出。本文没有停留于讨论是否应赋予业主自治组织法律地位，而是通过对比不同国家和地区业主团体法律地位的立法规定，结合我国物业管理的立法现状与国情，给出了完善我国业主自治组织法律地位立法的具体思路与对策。     

论业主委员会的民事主体资格

对于业主委员会的民事主体资格,我国学界展开了激烈的讨论,"法人说"、"其他组织说"、"执行机构说"各有支持者。通过分析业主委员会在物业服务合同中的地位和与业主、业主大会之间的相互关系,可以得出业主委员会不具有独立的意志和可以自由支配的财产,不拥有成为法人或其他组织的实质,只能作为业主大会的执行机构而存在。     

业主委员会法律地位之探析

国务院2003年9月1日起施行的《物业管理条例》，将业主委员会界定为业主大会的“执行机构”，规定业主委员会可经业主大会授权代表全体业主行使物业管理权并维护全体业主的合法权益。《中华人民共和国物权法草案征求意见稿》将业主会议和业主委员会并行作为权力机构，这一冲突和各自的制度设计，在实践中存在诸多问题，有必要加以厘清。     

关于业主委员会法律定位的思考

文章通过对我国己有法律涉及到业主委员会的条款的分析,对一些专家的观点以及其他国家关于业主委员会的立法的分析,得出了业主委员会不具备独立的民事主体资格的结论,提出了在法律条例中引入业主团体的概念。     

业主自治管理权问题的立法检讨

规范的物业管理是构建和谐社会,创建和谐社区的核心因素,由物权派生的业主自治管理权的切实落实并有效维护,是搞好物业管理的前提条件。但现行《物业管理条例》对业主大会成立所设定之前置障碍,其实是立法者在对业主进行“无知”推定、“有错”推定的思维范式下所犯的“行政依赖症”的通病,应予修订;而在物业服务收费之财产权归属方面规定不明,更是导致现实生活中“立法性纠纷”产生的重要因素。因此,建议通过立法设立物业管理基金制度。     

进一步完善《浙江省物业管理条例》探析

《浙江省物业管理条例》对于国务院《物业管理条例》在管理服务主体的称谓、条例的适用范围、业主、业主大会和业主委员会制度、前期物业管理制度、物业管理服务制度、物业使用与维护制度等诸多方面予以了补充完善，同时其相关部分的具体内容设计仍然存在一些不足之处。     

物权法视野下的业主委员会诉权探究

我国《物权法》、《物业管理条例》对业主委员会的定性、法律主体问题均未给出明确的规定,本文从制度、比较法和保护业主权益等层面阐述了赋予业主委员会诉讼主体资格的必要性,但其诉讼权能有局限。     

保护业主合法权益促进行业有序发展国务院法制办负责人就《物业管理条例》答记者问

问:条例制定的目的是什么? 答:制定条例的目的是:明确业主、物业管理企业和物业开发建设单位的权利、义务,规范物业管理企业的行为以及业主大会、业主委员会、职责、运作,保护业主的共同利益,为改善人民群众的生活和工作环境创造良好的条件.     

业主委员会制度缺失及其完善研究

业主委员会的法律地位立法应明确规定,承认其为非法人团体能为业主委员会具有诉讼主体资格提供理论支持。但其中由业主承担连带责任的风险应通过业主委员会及其成员的民事责任制度和监督制度予以控制。     

试析物业管理主体关系

业主与业主委员会的关系其实是以委托授权为基础的被代理人与代理人的关系。业主委员会基于业主授权所为的行为视为业主所为,由业主承担法律责任。业主与物业公司间的关系是一种特殊的委托关系,二者由这一特殊的委托关系相联系,共同构成了物业管理法律关系中最重要的两个主体。     

我国物业管理行业的发展急需加强立法保护

物业管理涉及开发建设单位、物业管理企业、业主及业主委员会、公安机关、公用事业单位、居委会等多个主体,要处理好他们之间的权利义务关系,必须用法律、法规来规范。由于法律、法规不健全,衍生出了一系列法律问题,司法机关因缺乏法律依据难以及时处理,致使物业管理中产生的大量矛盾得不到及时解决。法制建设滞后,相关主体间的法律责任不清,处理纠纷无法可依,成为物业管理发展的瓶颈。加快物业管理立法,尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系,己成为保障物业管理健康发展的当务之急。     

博奕与协调——试论业主与业委会、物管处、开发商的关系

一、业主、业委会、开发商、物业管理之间的关系1.业主与业委会的关系业主在物业管理上的权利问题上类似于股份公司的股东,所谓“业主委员会”类似于董事会,业主们完全可以参照我国公司法规定的股份公司的运作方式去运作,它是一种被各国实践检验了的最民主、最科学的方式。业主     

前期物业服务合同中业主法律地位的理论基础

由于前期物业服务合同是开发商和物业服务企业之间签订的,业主和前期物业服务企业之间并不存在直接的合同关系,而在业主大会成立并选聘新业务服务企业之前,住宅小区的前期物业服务显然又是非常必要的。长期以来,我国司法实践在前期物业服务纠纷中对业主在前期物业服务合同中的法律地位认识不一,理论上也存在诸多争议。在回顾和反思前期物业服务合同中业主法律地位之理论争议的基础上,对业主在前期物业服务合同中法律地位作了新的理论阐释,为前期物业服务合同的司法实践提供参考。     

中国城乡基层自治比较研究

按照国务院颁发的<城市居民委员会组织法>、<村民委员会组织法>的规定,我国的城乡居委会和村委会是基层群众性的自治组织,城乡居民依法实行自治.