收益法在已设定抵押权物业估价中的应用

收益法作为房地产估价的三种基本方法之一．广泛应用于收益性物业的估价，资本化率(R)的选取是该方法应用的关键。随着房地产金融市场的发展，抵押贷款逐渐成为房地产融资重要方式，这就使得从抵押贷款收益率和自有资本收益率出发．分析收益法中应选用的资本化率并进而对收益性物业进行估价成为可能。在抵押贷款中，抵押权人(又称债权人，指提供贷款的金融机构)所承担的风险较小，因为在抵押人(又称债务人，指物业投资)不能按时还本付息时，抵押权人可通过拍卖等强制手段处王抵押物业，井可获优先受偿，所以抵押贷款的利息率一般低于抵押人自有资本收益率，本将通过已设定抵押权物业的估价，分析介绍收益法在该类物业评估中的应用过程。     

说说内部收益率IRR那些事

内部收益率IRR被广泛应用于投资项目的评估评价、项目交易对价测算中,是一个非常好用且科学的投资测算工具和指标,加之电子表格中都有内置函数,测算使用非常方便。但对这一指标含义的理解,以及和财务上用于考核评价收益情况的其他指标（如总投资收益率、销售毛利率等）有何种关系并不清晰,甚至部分业务部门的人员更是将内部收益率混淆等同于销售利润率。另外,所有相关财务教材、公开资料都表示,IRR有一个缺陷,其有一个现金流再投资率（回报率）也需为IRR的内含前提,从而提出了修正后的内部收益率即MIRR的概念,这其中有何种玄机？再者,实际投资项目评估测算业务中,未来现金流不总是按年度的,有季度现金流、月度现金流甚至按天计算现金流等不同周期的现金流形式,对于根据不同周期现金流计算出的IRR如何换算比较,常见的教材、资料中也少有涉及。为此,本文就这些问题进行深入阐述。     

政治关联、IPO初始收益率与长期表现——基于创业板的实证研究

文章选取创业板从2009年到2012年的356家上市公司,实证检验了政治关联、IPO初始收益率与长期绩效之间的关系。研究表明:IPO初始收益率与长期表现负相关,即IPO初始收益率对长期表现有一定预示作用;引入政治关联以后,政治关联与IPO初始收益率的交互项与长期表现正相关,即IPO企业政治关联对初始收益与长期表现起正向调节作用。进一步,将政治关联分为官员型和委员型,分别考察其对IPO初始收益与长期表现的调节作用,发现官员型政治关联对两者有负向调节作用,而委员型政治关联对IPO初始收益率与长期表现有显著的正向调节效应。     

Excel在证券投资收益计算中的应用

正一、Excel在证券投资收益计算中的应用(一)股票投资收益相关知识股票投资收益是指投资者投资股票所获得的全部报酬,包括股利收益和股票买卖价差收益。股票投资收益通常以相对数形式表示,主要有单期离散收益率、连续复利收益率、持有期收益率和期望收益率等指标。     

收益法评估存在的主要问题及原因探讨

收益法是评估有收益或有潜在收益房地产(以下简称房地产)价值的基本方法，是把房地产一定时期(一般为一年)内的纯收益看成是一种投资收益，按适当的资本化率、收益期，对纯收益追根溯源，运用严密的数学公式，求出产生纯收益的资本价值，把资本价值作为房地产价值的估价方法。     

内部收益率评价法的陷阱识别

笔者将可能导致内部收益率评价法运用失败的情形称为内部收益率评价法的陷阱，希望通过对陷阱进行分类并剖析其原由（陷阱识别），以使对内部收益率评价法的认识得以深化。     

项目内部收益率评价的三种修正方法及其一致性分析

本文利用内部收益率本质上由项目现金流量决定的特点，对现金流量或其收益率进行了变换，得出了求解内部收益率的三种修正方法：现金流量转换法、外部收益率法和修正内部收益率法。这就解决了内部收益率无解或者多解选择的问题，并从数学上严格证明了这三种内部收益率的修正方法与一般内部收益率评价法具有一致性。     

净现值法和内部收益率法的应用比较

净现值法和内部收益率法的应用比较贺强净现值法和内部收益率法都是评价投资方案的重要方法。它们的基本原理都是将某项投资的未来现金流量（包括流入量和流出量）折为现值，判断它提供的收益率是否大于或小于投资者所要求的收益率，从而决定投资方案的取舍。由于这两种方...     

内部收益率特性研究

基于现值函数的几个解析特性,本文对净现金流量与内部收益率的关系进行了理论分析和证明,得到了内部收益率关于净现金流量是严格递增的结论,而对于单个净现金流量,内部收益率只能在一个区间上存在,内部收益率的取值范围可由净现金流量的上下界来决定.在此基础上,本文提出了一个计算简单、不需要求解内部收益率的蒙特卡罗方法,从而得到内部收益率的各项数字特征.     

非常规项目下内部收益率修正方法的比较分析

在项目评估过程中,对项目盈利能力评价的一个重要指标是内部收益率,但内部收益率在非常规项目评估中却不能有效的发挥作用,本文通过对内部收益率的修正方法进行比较分析,提出修正内部收益率是其中比较实用的方法。     

香港上市REITS投资收益率实证分析

REITS(房地产投资信托基金)作为房地产领域重要的投融资产品,在国外金融市场上得以迅速的发展。从物业增值率和租金收益率两个方面来建立收益率实证研究模型,以香港上市REITS为样本,研究得出香港REITS投资收益率模型及投资收益率区间。     

询价制IPO初始收益率实证研究

文章通过构建模型,揭示了询价制下影响我国IPO初始收益率的因素主要有发行时机、流通股比例、净资产收益率和中签率,而行业和发行后每股收益对抑价率的影响并不明显;指出股票供给严重不足和投资者不成熟是造成询价制下IPO高抑价的主要原因,并提出了相应的改进建议。     

基于Excel的差额投资内部收益率法在投资决策中的应用

在投资项目决策中,差额投资内部收益率法是常用且有效的方法之一,但采用该方法进行投资决策工作量大,计算烦琐,而Excel软件内置大量函数,可以有效地解决此问题。基于此,本文首先阐述了差额投资内部收益率法理论,然后提出采用差额投资内部收益率法进行投资决策的步骤,并对投资决策方案比选中相关的Excel函数模型进行详细说明。最后结合案例,说明了如何利用Excel将差额投资内部收益率法应用到中职学校投资项目决策中,这为会计理论和实践的结合提供了有效的应用思路。     

收益法说评估加油站房地产价格浅谈

长期以来，我国城市加油站用地主要是划拨方式供给，缺乏市场交易实例。随着土地使用制度改革的不断深入，加油站房地产估价在理论、方法上都值得深入探讨。本结合加油站房地产估价实例，从理论上简单分析了加油站房地产及以收益为基础评估其价格的特点和技术要点，介绍了收益法评估加油站房地产价格实务中的一些做法和经验。     

收益率平价在货币危机预测中的应用

在本文中，我们首次提出了用收益率差作为领先指标来预测由危机的发生。本文从理论上证明了过去的实际收益率中包含预期收益率信息，从而从理论上解决了用过去实际的收益率差来预测货币危机的可行性问题。对19个国家25年（1975－2000）月度数据的拟合效果表明，经汇率调整后对美国股市收益差有着较好的预测结果，同时我们的结果也表明收益率预测指标对2001年7月爆发的阿根廷货币危机有较好的样本外测效果。     

房地产投资决策过程中房地产估价技术的运用——以杭州SQ项目为例

当前,房地产企业在进行投资决策的过程中,主要参考技术经济评价指标,其中最主要的指标是内部收益率及销售净利率。在计算过程中,需要多个环节运用房地产估价技术。以杭州SQ项目为例,分析房地产投资决策过程中估价技术的运用,对于很多项目具有借鉴价值。     

房地产投资决策过程中房地产估价技术的运用——以杭州SQ项目为例

当前,房地产企业在进行投资决策的过程中,主要参考技术经济评价指标,其中最主要的指标是内部收益率及销售净利率。在计算过程中,需要多个环节运用房地产估价技术。以杭州SQ项目为例,分析房地产投资决策过程中估价技术的运用,对于很多项目具有借鉴价值。     

收益还原法在房地产估价中的应用

收益还原法是房地产估价三种基本方法之一,它的应用需要准确把握两个关键问题:纯收益的求取和资本化率的确定。尤其是资本化率的确定一直是个难题,目前国内房地产评估界尚无一个操作性、可靠性强的资本化率确定方法,这使得收益还原法无法作为一种主要的、独立的、可靠性强的估价方法得到应用,其实际应用与它的理论地位很不相符。本文从资本化率特点的讨论入手,引入收益风险倍数和国债安全利率的概念,讨论如何将安全利率法与市场抽取法相结合,即运用“安全利率———市场抽取”综合法来确定资本化率,具有较强的现实指导意义。     

如何利用平均增长速度比较记账式国债、凭证式国债、储蓄式保险及银行存款的收益率（二）

更为保险的计算比较方法所谓更为保险的计算比较方法,就是假设利息取出后投向一种收益率较低的投资方式,并以此计算平均年增长率。这样,实际获得利息时如果能投向收益率更高的投资方式,将取得比预期值更高的收益;如果没有收益率更高的投资方式可供选择,也可保证实际收益不低于预期值。但这样,票面本金100元的平均年增长率仍然为2.93%,而利息取出后再投入的平均年增长率与票面本金不同,不能如前述那样与本金一起滚存计算,因此使得计算更为复杂。下面,以每年利息取出后存入一年期银行存款为例介绍此种方法。前已算出,一年期银行存款平均年增长…     

论内部收益率指标计算的插入函数法

在插入函数法中,相同现金流发生的时间点不同,并不影响内部收益率的计算。插入函数法计算的内部收益率就是项目真实收益率。