谨防产权商铺投资陷阱

2003年10月,甲看到一则产权商铺的广告,广告中承诺只要购买了该项目的商铺,开发商保证每年返还10%的租金。受到高回报率的吸引,甲购买了两套产权商铺。不料,到了2004年9月底,开发商迟迟不肯发放租金了,甲为此感到非常头痛,高额的商铺月供也使得他倍感压力。楼律师点评:产权商铺投资涉及开发商、客户、经营公司等多方主体和买卖合同、租赁合同等多层法律关系,因此产权式的投资行为远比单纯的房屋买卖行为复杂。产权式商铺纠纷在民法中属于“委托代理”产生的纠纷。开发商把产权出让给业主,业主委托开发商进行经营和管理,开发商和业主两者就形…     

产权式商铺销售的风险和对策

目前商业地产项目的开发模式，主要有四种：一是只售不租。即是开发商将所建商铺全部销售，由所有者自行经营和管理。二是只租不售。开发商对所建设的商业物业只采取出租形式，选择大型商业企业作为承租方，进行商业经营和管理，且租期较长。三是又售又租。开发商根据公司的发展和资金的状况。实行租售并举，既租又售。四是售后包租或变相包租。开发商在销售商铺前，为购房者寻找一个商铺的经营管理者，购房者在与开发商签定购房合同的同时须与经营管理者签订一定期限的房屋租赁合同，购房者只收取租金。不参与经营。即产权式商铺的销售。     

因欺诈而订立的商铺买卖合同如何赔偿

2000年6月,王先生向嵊州祥源房地产开发有限公司订购“祥源花园”一层某个商铺。该商铺面积55.98平方米,单价9000元/㎡。据商品房购销合同约定,开发商应于2001年10月31日前向王先生交付房产,但事实上,直到2002年9月16日,开发公司才正式向业主交付房产,延期几近一年。更出乎意料的是,开发商交付的商铺,原来的规划竟然是厕所、垃圾站,属于公用设施。王先生所购商铺无法办出三证,并且因为原本就设计为垃圾站和厕所,附近的居民都把垃圾往商铺门口放,商铺无法正常使用。因与开发商数次交涉无果,王先生遂向法院起诉。楼市律师点评本案中开发商是否…     

浅谈商铺售后返租模式的五个问题

正目前市场上很多商业地产项目,开发商多以售后返租的方式进行销售,通过提供貌似更佳的回报并以有经验的运营团队与业绩以吸引更多投资者购买,这种模式以万达集团发展得最为极致。然而,由于这种方式需要在后期运营时付出高额的租金回报给商铺的买家或投资者,对于那些规模不大或初涉足商业地产、欠缺专业团队的开发商来说,无论是在招商与运营,还是在后续资金方面的压力很大,导致开发商付不出或拖欠回     

全球商业地产租金看涨

日前,世邦魏理仕通过对全球88个商铺市场和172个写字楼市场的调查,发表分析结果认为:过去12个月,全球战略性市场商业地产的租金仍然看涨。对于商铺市场来说,零售商正日益看重全球部分主要的时尚之都,从而将这些城市的商铺租金推高,使其成为全球租金最昂贵的城市,某些较小和二级商业城市的商铺租金保持着强劲的增长势头。而在所调查的市场中,写字楼租金的平均增长率为8%,几乎比去年全球通货膨胀率高一倍。     

公寓楼顶部分处分权归谁

案例2008年2月,某开发商经有关部门批准后开发了一栋公寓式楼房,全部售出,在与购房者签订的购房合同中约定楼层顶部归开发商所有。不久,开发商就将该楼的顶部出租给李某种菜且每年收取租金5万元,后李某种菜浇水渗入楼层,引起楼内业主不满,在与开发商协商不成的情况下向法院提起诉讼。     

出租房甲醛超标 房东被判退两金

旅居上海的法国公民石林近日和房东打起了官司。操着一口流利汉语的他,口口声声要讨回自己已付的房租。在法院的主持下,石林终于如愿以偿,法院日前作出的终审判决令房东返还石林租金4813.48元及保证金7477元。石林是在去年6月份同房东签订房屋租赁合同的。合同中约定了石林以每月3800元价格租下那套上海中远两湾城的房屋,并承担一切实际使用中产生的费用。为期1年的合同从6月14日开始生效。而后,石林支付了两个月的租金及7600元保证金。入住后,石林感到了种种不适。他怀疑租来的房子有问题,就在7月1日那天找人检测了房屋的空气质量。结果发…     

商品房面积增“肥” 购房者叫苦不迭

近日，丹阳市部分不法开发商玩弄伎俩，坑骗消费者。据丹阳市消委的同志介绍，有家开发公司屡屡悖离合同约定，交付时面积涨出10个平方米以上，与这多出面积对应的房款甚至达到7万余元，令消费者痛苦不堪。消费者张先生与这家公司签约购买了一处门面房，合同约定面积为58.80平方米，单价7 400元，可是时至今日，规定的交房日期过去整整3个月，开发商仍旧没有交付的意思。更为严重的是，这家开发公司平空给张先生的门面房“胖”出了10个平方米，若按单价计算，张先生要多付7万余元。令人气愤的是，这家开发公司与张先生签合同的时间是去年的5…     

商铺“返租”销售对净利润的影响

商铺销售进度及资金回笼较慢,开发商为促进商铺的销售,通常采用"返租"形式作为促销手段,在一定期限内(三年左右)通过支付返租租金冲抵首付款,给商铺业主一个适当的资产报酬(通常年租金为售价8%),业主通过26%左右的首付就可以圆一个商铺梦.开发商也可以通过"返租"达到刺激销售的目的.本文就"返租"销售对企业净利润的影响和影响净利润的各项因素进行分析比较,以期对返租销售有一合理认识.     

停车位权属纠纷调研分析——以深圳某住宅小区为例

深圳某楼盘小区，现有住户1758户，商铺280间，已出售10间，停车位1000多个，每个停车位每月租金200元。2011年8月16日，小区业委会通过公开招标聘请的某物业管理发展有限公司（以下简称物业公司）接管小区。因开发商以地下停车场归己所有为由，拒不移交管理权，所以该物业公司仅接管了业主住宅楼，其余区域如地下停车场、商铺、游泳池、物管办公室等由开发商管理，由此导致水电费拖欠。     

产权式商铺权属登记实践及其法律风险

一、产权式商铺及其类型 产权式商铺是一种产权与经营权相分离的房地产产品形式,其基本操作模式是：先由地产商开发建设一大型商业项目,然后按照一定的布局和设计,分割成面积较小的若干单元即产权式商铺,并将此出售给投资者;投资者拥有产权式商铺的产权,但并不独立经营,而以租赁或委托经营的方式将其交由开发商或者第三方经营使用,开发商或第三方按约定向投资者支付固定的租金或收益。     

警惕写字楼“售后包租”的陷阱

A房产公司在兜售其新建成的某地市某地段写字楼时,打出了“售后包租”的字样,允诺凡是向该公司购买写字楼的客户,均可以与其推荐的中介经营商B公司签订“包租”协议,由B公司向购房者租下已购买的写字楼,租赁期为10年,每年支付租金为购房总价的8%。2005年3月,张先生向A房地产公司购买了该新建写字楼的一整层,张先生又依据A房产公司的“包租”承诺,与B公司签订“租赁协议”一份。开始一年,各方均按合同约定履行。但第二年开始,B公司不按约定支付租金,B公司的答复为,由于写字楼经营状况不甚良好,资金周转发生问题,因此暂无能力继续支付租金。张先生又致电A房产公司,要求其履行“包租”的承诺,A房产公司辩解说,双方仅存在房屋买卖关系,其与B公司之间的纠纷与A公司无关。最后B公司因经营不善,停业破产,张先生虽提起诉讼亦已无用。10年包租转眼成为泡影,张先生追悔默及。     

浅谈包租协议的效力

在商品房交易日益频繁的今天,有些房地产开发商为了获取更多的客户,承诺在签订商品房销售合同的同时与业主签订该房屋的包租协议。包租协议,又称回租或反租协议,是指业主购买产权后又以一定的租金标准将房产再租给开发商使用,开发商向业主支付租金的协议。     

律师信箱

福州五四路张先生：最近准备通过中介买二手房，应该怎么规避风险？泉州张先生：我有一套7年前单位的集资房．房屋产权名字是我．现在我和老婆已分居但未办理离婚手续，我老婆把房子出租出去了。我可以收回吗？应该怎么办理？厦门赵女士：我购了一套房子，合同约定2004年9月30日交房，可开发商至今尚未交房。请问．是否可以要求开发商支付违约金（合同未约定违约金的支付时间）？[编按]     

商铺投资的热点与难点（之二）开发商攻略

目前房地产市场上所推出的许多项目均涵盖有商业面积,且质量、规模、格局、硬件设施等方面都较以前的设计更加科学合理。完全可以看出,开发商对商铺的重视程度在不断提升。下面就商铺投资为开发商带来的利与弊以及开发商的应对策略进行讨论。 一、商铺投资正负面效应分析 1.正面效应 1)采取出售模式可为投资建设商业项目的开发商带来高回报率     

北京500万平米商铺同期争夺客户引发的思考

目前北京同期进入市场招商的商铺面积已达500万平方米,达到历史最高峰值。由于商铺供应急速增长,而市场新增需求相对缓慢。导致大部分项目均面临巨大招商压力,商业地产开发风险开始显现．运作能力欠佳的开发商将经受严峻考验。     

产权式商铺权属登记实践及探讨

一、产权式商铺及其类型 产权式商铺是一种产权与经营权相分离的房地产产品形式，是近年来兴起的一种商业地产销售模式，同时也是一种全新的投资产品。其基本操作模式是：先由地产商开发建设商业项目，然后按照一定的布局和设计，分割成面积较小的若干单元即产权式商铺，并将此出售给投资者；投资者拥有产权式商铺的产权，但并不独立经营，而是以租赁或委托经营的方式将其交由开发商或者第三方经营使用，开发商或第三方按约定向投资者支付固定的租金或收益。     

杭州商铺投资呼唤大流通时代

浙江省第十二届房博会在几天前徐徐落幕,面对开发商大大小小的折扣优惠活动与现场攒动的大多数自住型住房消费者,不少对房博会后房地产住宅市场将会迅速升温的猜想抱有殷切期望的房产投资者们终于破灭了他们美好的幻想。在住宅市场暂时难有作为的情况下,许多房地产投资者纷纷改弦易辙,开始了对杭城大小商铺的热烈追逐。据杭州几大中介公司的统计,从6月份开始,客户对于商铺的需求比去年同期增加了27.3%。然而,虽然一方面市场对于商铺的需求增加了,市场上各类商业项目,包括大型卖场、专业市场、特色街区等等也层出不穷;但是另一方面出于对一些…     

黄金五月 广州商铺成色不足

黄金不再,新货欠缺商铺从初始形态发展到今天,已经从最初的经营物品商品,增加到经营服务商品、体验商品的层面。近年来,在写字楼市场表现为回落趋势下,商铺市场则呈现为上涨的势头。随着租金的下降,住宅特别是高档住宅的投资价值正在下降,而商铺就成为投资者越来越关注的对象。对于投资者来说商铺     

一楼的商铺怎么会变成三层复式结构?

一楼的商铺怎么会变成三层复式结构?杨先生是位老华侨,一直在意大利经营餐饮业,2004年12月回到上海看到国内经济发展迅速,另外也很想叶落归根,于是就在上海买了一个店铺,双方签订了一份《定金合同》:购买的物业为一楼商铺,预测面积为348平方米,单价为29800元/㎡,并由开发商提供