基于特征价格模型的购物中心商铺租金微观决定因素实证研究

本文以中国城市购物中心作为实证研究对象,从区位特征、建筑特征、商铺特征和租约特征四维度入手,构建并检验了影响购物中心商铺租金的特征价格模型。研究结果表明,区位特征对于购物中心商铺租金而言最为重要。与以往研究相一致的是,本文发现核心商圈的有效购买力、购物中心可见性和可达性对商铺租金具有正向显著效应。商铺面积与其租金水平呈负向关系。由于客流量随着楼层的增加而逐层递减,楼层越高的租户,支付的租金越低。与以往研究不一致的是,本文发现建筑年限越长的购物中心,向租户索要的租金越高。签约时间越早、租赁期限越长的租户,能享受越大的租金折扣。但是,采用何种租金形式对租金水平的影响程度却十分有限。     

购物中心零售租约构成的理论解释

零售租约通常包含基本租金和百分比租金两大部分,前者是每个租户支付的最低租金数额,后者则是店主向租户抽取(阈值之上)一定百分比的销售额。与写字楼、公寓、仓库等其他租赁物业的租约相比,百分比租金在零售租约中是独有的。对此,理论界存在三种主流的解释:分担店主或租户的风险、实现店主对租户的租金歧视,以及形成店主和租户之间的捆绑。采用"基本租金+百分比租金"的租金形式,有利于促进购物中心的持续健康发展。但由于操作管理的复杂程度更高,因而并不是所有商铺都适合采用此租金形式。     

购物中心租金评估修正因素分析

本文对购物中心经营的特点进行了总结,提出了购物中心单一产权、统一管理、面积大、辐射面广等特点。同时在经营上购物中心存在多种租户和业态的租户配比,租金价格构成方式复杂,存在多种影响因素和价格歧视的现象。并基于上述购物中心的经营特点提出了在以市场法对购物中心的租金水平进行评估的时候应该如何选取可比实例,以及如何选择区位因素,建筑特征,及单个商铺的租金修正因素。     

浅谈商业物业中的保洁管理

商业物业中保洁管理的主要内容包括保洁组织、保洁人员和保洁工作的管理,其特点是高峰时节保洁管理工作量大、管理时间长、服务要求高.商业物业保洁工作内容复杂,难点问题众多,需要从实际出发,合理控制经营成本,教育和培训员工素质,以消除保洁管理收益低和保洁人员专业水平低的难点.从而创造一个清洁卫生、文明健康、环境优美、秩序井然的商业物业消费场所,使商业物业的管理和经营组织有更大的收益.     

上海湾:实用型物业的胜利

上海湾是一幢实用性较强,但不适宜投资的物业。如果企业买来自用是非常合适的,因为企业不需要考虑日后物业租金水平涨幅可能缓慢的情况,还可以充分利用该区域的商业、交通优势以及相对浓郁的办公氛围。但如果是用来投资,期望通过获得租金收益来实现投资回报的话,那购买者就需要思量一下了,毕竟这个区域日后的租金水平增长情况是一个很大的谜。     

总部经济:刚出炉的上海新鲜大餐

位于上海徐家汇的美罗城自1997年8月交付使用后，吸引了世界百强的埃克森美孚石油公司、百胜公司、美国微软公司、瑞表公司等抢盘入驻，在此设立中国总部。如今，美罗城的出租率几乎100％，而美罗城也发展成为是上海市规模最大的集商业、娱乐、购物消费的综合性物业。     

全球写字楼最贵区域排行

根据高纬环球最近发布的《2013全球写字楼报告》显示,整体而言,2012年全球甲级写字楼租金上涨了3%,这很大程度上是由于南美地区租金的显著增长,特别是巴西和哥伦比亚地区。尽管甲级写字楼租金在全球范围都有所增长,许多市场却仍在经济持续不确定的背景下挣扎。高纬环球预计,由于全球经济前景的不明朗,租户将继续寻求低租金成本。     

读地产新闻 品市场百态

1．李嘉诚狂抛旗下资产年套现超800亿 8月12日，泛海控股公告称，拟透过附属公司泛海控股国际以355亿港元至383亿港元的代价从李嘉诚麾下和记黄埔手中购得和记港陆71．36％的股权。资料显示，和记港陆主要于中国内地从事物业投资及赚取租金收益。若该笔交易完成，目前在深交所上市的泛海控股将登陆中国香港资本市场。     

诚信立业 打造开物品牌

“用一如既往的精神、不拘一格的创意、全心全意的服务来追求客户最大的满意”，这是广州市开物物业管理有限公司法人代表、总经理叶泗开的工作信条。正是这种信念，使叶泗开与他的开物公司以借资起家，用短短的6年时间，从区域经营发展到跨区域经营：从单一化物业管理发展到集物业管理、工程建筑、园林设计、保安服务等于一体的多元化经营：从几个人的小公司发展到拥有各种专业人才的700多人的专业化、多元化公司。目前，开物公司拥有20多个物业网点．在管物业的面积达到100多万平方米。     

适合中小创业型企业的办公场所

支撑写字楼租金水平的因素,无非包括物业品质、软硬件服务、区位以及物业附加值等。在写字楼物业本身的差距越来越小的前提下,区位和物业附加值更多地影响着租金水平的高低。对于中小创业型企业而言,在交通环境相对完善的前提下,其它区位因素和物业附加值都是可以忽略不计的,因此,中小创业型企业选择办公场所时,最关键的还是要考虑办公物业的租金水平、相关配套、周边交通以及区域内政府的优惠政策等因素。     

引导我国住房市场价值合理回归的路径选择——基于公租房市场化租金与土地供应制度创新的研究

以虚拟租金体现的住房资产价格与市场化承租租金体现的住房物业价值的背离,反映了我国住房市场价格脱离居民家庭住房消费支付能力。本文提出以按年征收土地出让金方式,统一公共租赁房用地性质,赋予公共租赁房完全产权,使其资产价格与居民家庭住房消费支出成本制约的市场化租金水平相联系,引导我国投资性住房市场向消费性住房市场合理回归。     

跨国公司青睐哪种写字楼?

跨国公司在选择新的办公物业时,其关注点不仅仅限于写字楼的位置,租金与运营成本、所在区域的行业聚集性与产业优惠政策、交通条件和物业的通达性、工作环境的健康性与国际性、具体的硬件设施与配套服务、物业管理水平等也成为其关注的焦点。     

汇贤REITs:非典型性突围

东方广场不仅是北京王府井核心商圈内名副其实的地标项目,同时也是同等物业中租金水平最高的收益冠军。从宏观的层面来看,高度的信贷依赖、商品房预售制与直接出售物业为主的经营模式等市场特质,被普遍认为是中国房地产业内在风险的直接成因。多年以来,出于战略规划和风险控制的目的,中国房地产开发企业一直热切盼望着能够摸索出一条可以摆脱现有的单一依靠银行信贷的融资渠道。     

天河城广场成功因素探析

1996年初,广州天河城广场建成开业,吸引了国内外众多的商家和消费者,至今已有两家中外百货公司和300多家国内外名店开张营业,出租率已达到98％,是广州近年少有的高出租率大型物业。每天客如潮涌、货如轮转,平均日客流量10万人次以上,高峰时达到50万人次,销售额逐年上升,其中两间大型百货公司更是以两位数增长,与国内传统百货店客流渐少、销售额连年下滑形成鲜明对比。 天河城广场如此成功,个中原因何在?     

商业地产

广州商业物业市场活跃 据高力国际最新研究报告显示，2010年第一季度，广州写字楼、零售物业和服务式公寓市场比较活跃，各种类型物业的租金水平也比上季度有不同程度的上升。零售物业市场方面，受到知名品牌对大型购物中心的需求，一季度广州市优质购物中心首层平均租金上升至615元平方米／月，比上季度轻微上升2％。预计随着天河时尚购物广场、太古汇、万菱汇等大型购物中心相继开业，天河体育商圈在广州中心区的零售业地位将得到进一步提升。不过由于中心区商圈竞争强烈，以及未来供应体量巨大，预计至今年年底，位于其他区域的购物中心将面临一定的租金下调压力。     

互利共赢的超市外租区

随着我国商业地产价值的不断攀升,商店租金已经成为我国连锁零售业沉重的经营负担,并影响到企业的经营状况和盈利水平。本文以高鑫零售财务报表中的数据为例,分析了超市外租区的成因和运营技巧,指出超市应合理运用外租区的商业价值,使其起到提高商场人气客流,分摊房租,降低运营成本的作用,进而实现商场与租户之间的互利共赢。     

投资酒店式公寓

高租金、高出租率使酒店式公寓成为近年房地产投资的热门选项之一,但产权年限、使用成本等都是投资者需要特别关注的问题既有公寓式的宜居环境,又有酒店式的便捷服务,集住宅、酒店和办公于一体的酒店式公寓,越来越成为受大城市投资者欢迎的投资新品种。近年来,酒店式公寓凭借其小面积、低总价的优势,得到不少购房人的青睐。但产权年限、持有成本等因素,又使得购房人在出手之前往往要考虑一番。购买酒店式公寓有哪些需要注意的细节?     

项目投资决策中经济租金的预测研究

在项目投资分析中，经济租金是指超过资本机会成本的收益。本文分析经济租金的来源，并以A公司的项目投资决策为例，说明持续的竞争优势对于持续的经济租金的重要性。     

谈成本预算控制——以建筑单位为例

企业是以获取利润为目的的经济实体，因此如何以最小的投入获得最大的利润，是建筑单位面临的重要问题。目前，许多建筑施工单位工程成本的预算需要从建设期的决策阶段、设计、施工阶段全过程来进行控制，本文仅就施工阶段建筑单位工程成本预算的控制作一简述。     

沟通会观点

中央电视台的品牌形象对广告主是巨大的资源;央视吸引更多高端收视人群;媒体广告效果的指南针与刻度尺;央视广告价值=高组合收益/低整体成本;品牌传播的核潜艇与机关枪;CCTV是获取中国市场制空权的战略武器。