浅析经济适用房对我国商品房市场的影响——“补充”还是“替代”

经济适用房作为一种社会保障性住房，介于廉租房和商品房之间，兼有两者的部分特性。从政策上分析，它是为了弥补我国商品房的价高量缺，具有一定社会保障性质，而我们知道，凡是具有保障性的物品都有一定的限制条件，经济适用房也难逃这种约束，即必须向城市低收入、住房困难的家庭供应，而这是商品房所没有的约束。也许我们会说，能够购买商品房的必然是高收入群体，因此没必要在销售商品房时再附加“高收入群体”的标签，交易行为本身就是一个很好的分类器，能够“显示性”的区分不同的群体。本文将从“补充性”和“替代性”两个方面，就济经适用房对我国商品房市场的影响进行简要的分析。     

我国保障性住房的现状与未来

现状与问题 保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准,具有社会保障性质的住房.我国绝大多数市县政府已普遍建立了保障性住房制度与供应体系.按供应对象的可支付水平,全国各地市县政府已推出了包括廉租房、公共租赁房、经济适用房和两限商品房四类保障性住房,但全国各地普遍以经济适用房和廉租房为主向中低收入供应保障住房.     

经济适用房制度完善策略

1.明确经济适用房的功能定位。经济适用房是面向城市中低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。长期以来,由于经济适用房在商品房和社会保障性住房之间的模糊定位,特别是准入制度不完善以及由开发商掌握销售权,造成"对象失控,面积失控,价格失控",甚至一些高收入者住进"经济适用房"。本文认为,经济适用住房保障对象应为入家庭。     

基于住房支付能力的保障性住房供求均衡分析

保障性住房建设是解决我国中低收入家庭住房困难的主要措施。自2008年以来我国保障性住房投入步伐大大加快,但与保障性住房需求相比,依然存在较大缺口。本文以经济适用房为例,通过使用经居民剩余收入比调整后的住房支付能力指数的方法来分析计算我国不同收入层次人群的经济适用房的需求状况,之后再与近年来的经济适用房供给数量做比较,求得供求缺口比例,基于此来说明我国保障性住房存在较大的供求失衡问题并提出相应的政策建议。     

经济适用型房产经济的问题及其成因

按照经济适用房的字面意思来理解，它应该是政策性住房，带有政府保障的性质，也就是说，对那些买不起普通商品房的中低收入者，政府有义务满足他们基本的住房需求。因此，相对于同区位的普通商品房，经济适用房因带有政府补贴在内并实施着严格的政府指导性定价，从而具有明显的价格优势，其一推出，便受到了市场的热烈追捧，一直维持着供不应求的局而。不过，国家决定全而推进经济适用房建设，并不全足为了解决中等偏下收入家庭的住房需求，另一个原因是扩大内需，拉动经济增长的需要。因此，其有关政策的初衷就没有仅仅局限于社会保障体系的范畴之内。按照“23号文”的说法，始于1998年的经济适用房，是为完成“建立和完善以经济适用房为丰的多层次城镇住房供应体系”这一目标而推出的。也就足说，经济适用房是国家要发展的住房供应体系的主体。正是这种政策定位上的模糊，使得经济适用房很难与商品房划地为限。作为政策性住房，经济适用房本应有一个数量的限制，不宜全面铺歼，但一来因为中国的人口结构还不是橄榄犁，中低收入家庭占了人口的70％-80％，二来国家把它作为经济增长的一个主要手段，因此，在实际建设中，经济适用房就注定了要在政策房与商品房之间摇摆。     

运用PPP机制提供保障性住房的建议

保障房种类较多,由于经济适用房和限价房的资金来源并不紧张,因此,本文仅讨论廉租房和公共租赁住房如何运用PPP模式提供。廉租房可以选择三种PPP形式,而公共租赁住房可以选择两种PPP模式。加快提供保障性住房是当前政府解决民生问题的一个重大事项。国务院领导已明确了今后5年新建3600万套保障性住房的目标,2011年新建1000万套保障性住房的"硬任务"已具体划分为各地的建设任务目标。据估计,1000万套保障性住房要高达1.3万亿元以上。如此巨额的开支,仅仅依靠政府财政投入是不可能的,政府大包大揽模式也不是一个能保证较高效率的好模式。显然,必须积极引导、拉动社会资金的参与,才能顺利实现保障房建设目标。当前保障性住房包括廉租房、公租房和经济适用房等。鉴于各地经济适用房、"双限房"供给方面漏洞甚多、弊病丛生、管理成本甚高而扭曲现象防不胜防的现实,除"共有产权"式的有利于封杀套利空间的经济适用房之外,我们原则上并不支持再继续提供完全产权经济适用房,因此,本文讨论的保障房建设,主要是如何通过PPP提供廉租房和公共租赁住房。     

经济适用房保障的财政政策研究

经济适用房是政府动用财政资金向城镇中低收入群体以低廉的价格出售的一种社会保障性住房.保障经济适用房财政政策的实施推动了我国住房保障体制的改革与转轨,但由于市场机制与住房保障机制不协调等原因,出现了既“不经济”也“不适用”的现象.本文在分析现行财政政策在经济适用房保障方面的问题并提出相应的财政对策,以保障经济适用房建设的平稳健康发展.     

经济适用房的存留

文章分析了经济适用房制度的积极作用,系统阐述了经济适用房中存在的问题,提出了加大力度发展经济适用房的相关政策,对完善我国保障性住房制度有重要的现实意义.     

政府篇 公共角色缺位与思变

<正>“经济适用房政策无疑已经走入了歧途”。8月25日,北京理工大学经济学 教授胡星斗先生在其寓所接受采访时向《资本市场》记者发出感慨。 1994年7月出台的房改政策对城镇居民的住房供应体系作了较为明确的规 定。商品房(包括普通商品房、高端公寓、别墅)面向高收入人群,而廉租房 (包括经济适用房甚至更廉价的小户型住房)则面向广大中低收入家庭。现实却 是,经济适用房业已蜕变,与普通商品房没有多大的差别。廉租住房制度形同虚 设,名存实亡。     

公共租赁住房融资模式分析——基于河南省建设中原经济区的需要

公共租赁住房是我国当前针对不符合经济适用房和廉租房申请条件的"夹心层"推出的保障性住房。由于融资渠道狭窄,且受政府财政资金的约束,其建设推广面临极大困难。河南省建设中原经济区要求大力推动公共租赁住房建设,资金成为关键问题。作为地方政府能做的是推进金融创新,拓展融资渠道。文章从西方国家保障性住房的经验出发,借鉴保障性住房融资模式的经验,探讨公共租赁住房PPP模式和BTR模式运作,并分析两种模式下的保障措施。     

浅谈温州市经济适用房存在的若干问题

1998年国务院下发了<关于进一步深化住房制度改革、加快住宅建设的通知>,决定在全国范围内实行住房分类供应体系.即对高收入者供应市场价格的商品房;对中低收入者供应政府限价的经济适用房;对最低收入者供应经济廉租房.本文主要探讨的是面向中低收入家庭的经济适用房.     

公共租赁房:我国保障性住房供应体系的核心

选择合适的住房保障模式是制度得以成功实施的关键.我国目前基本形成了以廉租房、公共租赁房、经济适用房为主的多层次保障性住房供应体系,虽然有一定的合理性,但也存在许多弊端,如制度内部分割形成“夹心层”、保障水平与收入水平倒置、加大地方政府管理难度等.借鉴国际经验,结合国内现实的分析结果显示公共租赁房成为我国保障性住房供应体系的核心是一种理性选择.     

基于经济视角的经济适用房建设不确定因素的分析

随着近年来，经济适用房建设与商品住房开发联动运作项目的开始启动，经济适用房建设同样面临市场的考验，如何使经济适用房建设与商品房开发并驾齐驱，有所发展壮大，成为当下研究的重要课题，为此，基于经济视角的经济适用房建设不确定因素的分析有其必要性，本文主要基于经济视角的经济适用房建设不确定因素进行简单分析，从而为经济适用房建设提供一定的参考。     

当代经济适用房状况分析——以浙江省临安市经济适用房为例

经济适用房是解决中低收入家庭住房难的有效手段，但不容回避的事实是，当前住房保障体系建设与房地产市场的发展相比明显滞后，其保障性和救助性还远不能满足住房困难家庭需求。文章在调查临安经济适用房状况的基础上，分析了中国经济适用房政策的现状和特点，并提出了完善了中国住房保障体系的思考和建议。     

经济适用房应慎行

经济适用房是九十年代初,在房改大潮中,政府为解决大批中低收入家庭住房困难的问题而推出的由政府扶持、开发商开发的具有经济性和适用性的社会保险性住房。其经济性表现在:经济适用房售价的确定是按保本微利的原则,即在建筑造价和征地折迁补偿费的基础上另加建设管理费构成成本,以及不超过3％的成本利润所构成经济适用房的售价,与传统商品房相比,它少了地价这一大块——土地由政府无偿提供。其适用性表现在:价格不高,要     

北京经济适用房供给中存在的问题及对策分析

文章分析了北京经济适用房政策的积极作用,系统阐述了经济适用房供给中存在的问题,并提出了北京应加大建设力度、制定适宜的建房标准、动态调整购买人资格条件等相关对策建议,对完善北京保障性住房制度具有重要的现实意义。     

我国城市廉租住房建设存在问题及对策研究

1廉租住房制度建设发展历史 我国首次提出廉租住房的概念是在1998年,国务院于1998年7月发布<关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知>(国发[1998]23号文件)文件提出"建立和完善以经济适用房为主的住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策.最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品房".     

规范经济适用房制度的探讨

经济适用住房是适合于中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房,是政府扶持的具有经济性和适用性的社会保障住房。近年来,如何使普通老百姓能够安居成为中央到地方各级政府的一道难题,也是社会关注的焦点。本文就经济适用房的建设与分配、现状与发展,提出了中肯的建议。     

杭州市经济适用房建设面临的问题及改革建议

一、杭州市经济适用房建设的实践成效 杭州市经济适用房建设从1999年安居工程向经济适用房并轨,已经历了8年,从政策上看逐步规范经济适用房制度,严把准入与退出关,率先在全国提出经济适用房五年后才能上市、面积控制以及上市补交差价等制度,使得经济适用房真正成为面向中低收入者的保障性住房。从实践上看,杭州市的经济适用房建设规模也是走在全国前列的,     

论社会保障性住房供给环节若干关系的处理

为改善民生,应对当前低收入家庭住房困难的局面,我国明确了以提供经济适用房和廉租房为主的社会保障性住房的供应体系.本文使用供需模型,对现有三种社会保障性住房供给方式的市场效应进行理论分析,并结合我国现实提出在供给环节需要考虑的问题和解决的思路.