开辟房地产融资新航道

6月13日央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称《通知》)的出台,使得房地产资金问题变得更加迫切,而且势必对整个房地产业的发展格局开始产生重大影响。其中最直接的影响就是对房地产企业融资渠道的冲击,导致资金密集型的房地产企业必须寻求新的融资方式与渠道。     

浅析房地产开发企业融资方式之变革

中央人民银行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，引发了房地产开发企业融资方式的变化，房地产开发企业应对当前融资环境变化，采取切实可行的融资渠道和资金运营方法，今后将成为主流房地产项目融资方式有：房地产信托投资、房地产企业上市、房地产基金、债券融资和住宅抵押贷款证券化等。     

国际融资的渠道与方式简介

目前国际上通行的利用外资的方式很多,归纳起来大致有三类。一类是间接融资,是指筹资者向国外有关金融机构筹措资金,即资金的提供者是通过一个中介机构作为媒介,将资金提供给筹资者使用,如各类贷款,买方信贷等。另一类是直接融资,指筹资者直接向资金的提供者筹集资金,主要是指通过发行债券融资;或者由设备或技术输     

信贷新政下房地产企业融资策略之我见

2003年6月13日,央行颁布了121号文件——《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,标志着房地产信贷调控的新政正式启动。121号文的下发引起地产界掀起了关于如何在信贷新政下筹集企业发展所需资金的广泛深入的讨论。本文结合我国房地产的发展现状以及融资现状,提出一系列解决我国房地产企业融资困境的策略,希望能够对我国房地产业如何破解融资困境、稳步健康发展起到一定的实践指导作用。     

利用资本市场加速企业发展

证券市场的高速发展,导致了资本市场融资的快速增长。2007年,证券市场通过IPO(首发上市),实现了近4600亿的直接融资,这个数字创了全球之最。遗憾的是,纺织行业的融资额,实际上是大幅下降。这表明,纺织行业对于融资的意识比较淡薄。也可以说,资本市场对于传统产业的优化配置下降了。2007年纺织行业有4家公司上市,一共融资约9亿元。2008年,在证券市场相对波动比较大的背景     

房地产企业需要个性化的融资模式

房地产融资最突出的特征是资金投入与回流的时间差距大,而跨时间的配置风险正是各种金融工具最主要的作用。不同工具的期限、风险收益等截然不同,如何通过各种工具有效的融资,保证开发资金投入与回收在时间上和数量上的协调平衡,是确定最优融资结构的根本问题。因此应该在政策允许的业务范围里,审慎选择收益风险配比合理,融资成本可以接受的融资方式。房地产开发各环节合理的融资方式房地产是资金密集型行业,持续经营的房地产企业资金链条贯穿始终,循环反复。因此在合适的时期选择合适的融资方式就尤为重要,既要筹得充分的资金,保证资金链条…     

解析央行新政策 探索融资多元化 解读房地产信贷新政策

中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》[银发121号文]已近半年之久,然而由于其重要性和震撼力,至今余音绕梁,同时也引出了“中国房地产融资应走向多元化”的问题,引得无数“英雄”竞发言。本刊现选登部分相关文章,静心解读央行新政,分析预见实施影响,介绍研究融资方式,意与广大读者共同探讨地产融资之大计。     

我国房地产融资方式的转变

一、目前我国房地产融资的现状(一)融资渠道单一,通过银行进行间接融资仍然是房地产融资的主要方式目前,我国房地产行业的主要资金来源仍然是银行贷款。虽然数据上显示近年来银行贷款占整个房地产开发资金的比例保持在23%左右,这个比例好像并不太高,但考虑到目前绝大多数购房者采用的是按揭贷款方式购买住房,假定首付为30%,剩下70%为按揭贷款,即房地产企业的资金中定金和首付款的70%仍然来自银行贷款。以2003年为例,房地产开发投资的资金来源中定金和首付款为5085.2亿元,占全部资金的38.7%,可以推断,2003年银行贷款占全部资金的比例至少为50%《38.7%×70% 23%=50.09%)。     

我国房地产融资渠道多元化问题探讨

作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业,房地产对金融市场具有天然的高度依赖,而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展,影响房地产市场的正常供给,不利于平抑高涨的房价。与此同时,为了应对融资困局,房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道,房地产融资也成为业内最受关注的话题。能否尽快建立健全多渠道融资体系,获得足够的资金支持,已成为房地产业发展的关键。房地产金融“十一五”期间面临的主要问题,不是房地产信贷政策的松紧,而是房地产融资渠道的宽窄问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择,但如何降低融资成本,哪种融资工具的使用成本最低廉,是房地产企业应当最多考虑的问题。     

聚焦政府融资模式创新

政府融资模式渠道创新 创新财政资金投入方式,发挥杠杆效应.创新北京市产业专项资金运作方式,探索财政资金“以拨改投”方式,将经济补贴改为直接投资,引入市场化运作机制,发挥财政资金杠杆效应,既可扩展资金来源,又有机会获得一定的收益.以拓宽融资渠道为支撑,构建多元化的融资体系.充分运用地方政府债券、市政债券、企业债券、产业投资基金、中期票据等多种方式实现融资,或通过资本市场改善融资结构进行资产和股权重组,扩大直接融资规模,提高直接融资能力;继续加强与金融机构的对接与合作,进一步提高间接融资能力;积极采用BT、BOT、TOT（转让—运营—转让）等融资方式,动员全社会资金尤其是民间资本参与投融资;尝试金融租赁、融资租赁,继续扩大企业债、私募债发行,促进上市融资,挖掘保险资金渠道等,形成多元化融资体系.     

中国企业：到美国融资去

2005年刚刚过去,回顾一下中国民营企业在美国资本市场上的表现,用“火爆”或“强劲”这样的词一点都不过分。自从2003年携程网在美国上市后掀起的新一波中国热以来,中国概念股在美国资本市场持续走俏,长久不衰,华尔街缔造了一个又一个“中国制造”的亿万富翁。众多的IPO(首发上市)和RTO(反向收购/买壳上市)的企业齐头并进,各显神通。2005年在美国一共诞生了17家中国概念股的主板企业,其中10家是IPO上市,7家是从二板市场OTCBB板块买壳上市后再晋升到主板市场的。通过反向收购上市然后转板的企业,它们虽然没有“百度”、“尚德太阳能”…     

房地产回租融资方式探析

房地产业是一个高度资金密集性的行业,房地产开发融资方式的优劣,直接影响着融资成本的多少,紧密关系到开发风险的大小,开发效益的好坏,因此如何确定有效的融资渠道、选择较低风险的融资方式是房地产开发商面临的一个重大问题。这里将介绍一种在国外运用较广泛的高比率房地产融资方式——出售回租融资(saleandlease-back),分析其优势,可能存在的风险及可行的条件,以作为国内房地产开发融资的一种借鉴。     

省电网公司直接融资方案设计

公司直接融资是相对于传统的银行贷款间接融资方式,由公司在资本市场上通过发行股票、债券、信托或衍生金融产品直接筹集资金的融资形式。针对省电网公司目前存在的资本结构简单、资产负债率较高、资本金需求缺口大、资金占用时间长的特点,利用当前我国资金充裕的资本市场进行直接融资,是优化企业资本结构、有效控制财务风险、降低资金成本的有效手段。股本融资政策依据:国家电网公司章程第五条规定,“经国务院批准,公司进行国家授权投资的机构和国家控股公司的试点”。《公司法》第148条:“国家授权投资的机构可以依法转让其持有的股份,也…     

透视中国

中国第一大银行中国工商银行以220亿美元的首次公开募股(IPO),以及上市后短期内实现的15%涨幅使其成为全球上市的规模之最。而在此之前上市的中国建设银行、中国银行、中国招商银行的IPO也无一例外地获得投资者的热捧。一时间,中国银行类股呈现“长安纸贵”的盛况。然而,投资者买进这些银行的股票是出于对其资产负债表改善的期待?还是有其他意图?     

买壳上市—企业融资的新捷径

当前,企业厂长、经理感到最头痛的问题就是资金,许多企业都想千方百计打开通往资本市场的通道,获得大量低成本的长期资金,买壳上市则是企业实现间接上市,从而利用证券市场达到直接融资的一条捷径。买壳上市也称借壳上市,是指非上市企业通过收购上市公司的控制性股权,从而取得上市公司的实际控制权,实现间接上市的一种资本经营方式。一、买壳上市的作用　　1.拓宽融资渠道,筹集资金资金缺少一直是制约我国企业发展的瓶颈,如果成功地买壳上市,非上市公司可以把自己的业务转移到这家已经上市的公司,就象一家上市的公司在证券市场上从事经营活动…     

项目融资风险的识别

现代基础设施、基础产业项目的巨大规模、融资技术的复杂性以及涉及当事方的多重性,使融资变得非常复杂。“项目融资”是以境内建设项目的名义在境外筹措资金,并以项目自身预期的收入资金流量、自身的资产与权益来承担债务偿还责任的融资方式,也是“无追索”或“有限追...     

WRASP反向收购方法——美国主板资本市场上市的选择

上市公司最主要的特点是能在证券市场上融资，以股权的交易筹措资本，以此促进公司规模的快速增长和激励投资人与管理者。美国自1933年证券法及1934年证券交易法颁布后，上市主要有两种方式：首次公开募集原始股（IPO）和反向收购以买壳方式上市。采取间接的方式，先借壳在柜台交易市场（OTCBB）上市，然后再转至主板市场，是目前美国多数中小企业的上市方式之一。美国各交易所和交易市场的上市要求不一（本刊2010年第5期“生物医药企业海外上市的长远考量”一文中已有列出），不同规模企业可以根据自身情况取舍上市方式。     

香港开放REITs对内地房地产市场的影响

2005年6月,香港证监会正式发布了《房地产信托投资基金守则》修订的相关总结,撤销了香港房地产投资信托基金(REITs)投资海外房地产的限制,房地产基金可以投资于全球各地的房地产,此举对于内地房地产行业来说,将是千载难逢的借用海外资本发展物业的绝佳机遇。在目前国内法律政策不完善,建立REITs条件不成熟的背景下,香港放宽投资海外房地产限制,让香港房地产投资信托基金可以投资海外房地产项目,实际上意味着允许内地房地产商可以按照《香港房地产信托投资基金守则》成立房地产投资信托基金(REITs),然后注入其在内地的商业地产项目在港上市,从而可以缓解内地房地产企业在中央收缩“银根”以后造成的融资困难问题,为内地房地产企业提供了一种新的融资渠道。而且以内地房地产项目为标的房地产投资信托基金(REITs)在港上市,要接受香港证监会的监管审查,可以进一步规范内房地产市场的发展。     

IPO成功之后

4月8日,纺服企业IPO重启后成功上市新股贵人鸟,上市后的首份年报业绩变脸,净利润同比下滑近两成,结束了此前三年的增长奇迹.“贵人鸟为上市融资,前期扩张往渠道压货,拼命生产.”     

资本力量渗入核电领域

首次公开募股（IPO），指股份公司首次向社会公众公开招股的发行方式。目前，三家涉核央企都对上市融资伸出橄榄枝，计划早日实现IPO。中核股份选择登陆A股市场，中国核建希望在创业板整体上市，广核股份则将进军香港联交所。