目标调控：时机、立意适宜但手段尚需完善

为进一步实现遏制部分城市房价快速上涨的政策目标,《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）特别规定,各城市人民政府要根据当地经济发展水平、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定新建住房价格的控制目标。这种以房价增速为直接设定房价调控数量目标的政策，在国务院层级的...     

2011年度全国房地产业十大事件

事件一：新国八条限购限贷遏制房价过快上涨2011年1月26日,国务院常务工作会议推出八条房地产调控措施,即＂新国八条＂：一是各地政府根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标；     

城镇化中住房制度的理论分析框架和相关政策建议

当前住房制度面临的问题过去十几年来,房地产行业快速发展,对中国GDP的贡献不断增加,成为中国经济增长的支柱产业,与此同时,居民的人均居住面积也在扩大,但居民可支配收入上涨的速度远低于房价增速,房屋支付率在下降,买不起房仍是难题。     

房价收入比与城市居民购房支付能力实证研究——以南宁市为例

房价问题既是经济问题又是民生问题。确定房价收入比合理区间、探究居民住房支付能力对于政府制定住房政策,提高居民居住水平具有十分重要的意义。本文以南宁市为例,通过测算2006—2010年南宁市城镇居民房价收入比合理区间,研究不同收入群体对各户型住宅的购房支付能力。研究表明,南宁市居民购房支付能力呈梯级状分布,普通购房者面临购房困难、住房供给结构不合理,因此政府在调控房地产市场时要更具有针对性。     

房价控制目标的若干思考

2011年1月26日，国务院出台了“新国八条“启动了新一轮的政策调控。“新国八条”第一条明确要求．地方政府必须切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任；明确提出今年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标．并于一季度向社会公布。     

产业集聚与居民住房支付能力——基于省级面板数据的实证研究

基于我国31个省区市2006—2016年的面板数据，考察产业集聚与居民住房支付能力之间的关系，结果表明：地区之间第二产业发展不平衡的现象已有所改观，但在房价收入比方面地区差异依然较为明显，东中部地区居民面临的住房压力较大；产业集聚和居民住房支付能力呈显著的倒U型关系。在产业集聚初期，居民住房支付能力和产业集聚之间表现出显著的正向关系，但当产业集聚达到临界值时，居民住房支付能力和产业集聚的二次项之间呈显著的负向关系，产业集聚开始对居民住房支付能力起反作用。此外，人口密度、就业人员工资、环境污染情况对居民住房支付能力具有显著的反向作用，而能源工业固定资产投资的增加能够提高居民住房支付能力。     

基于房价收入比的梯度住房政策体系研究——以上海市为例

为了实现"居者有其屋",需要针对不同的收入群体采取不同的住房政策,为此要对居民的住房支付能力进行科学的判断。本文采用国际通用的衡量居民住房支付能力的"房价收入比"指标,用上海市的实际数据对其进行修正使用,以计算结果作为制定差别化住房政策的标准,建立起长效、稳定的住房经济调控政策与住房社会保障政策相结合的梯度住房政策体系。     

动态房价收入比-判断中国居民住房可支付能力的新思路

要解决好住房保障问题,使每个居民的基本住房需要都得到保证,首先要对居民的住房可支付能力有科学的判断依据。这就需要用科学的理论框架和指标体系,来指导我们合情合理地判断居民的住房困难程度。具体来说,在什么情况下,可认定为对合理的基本住房消费存在支付困难;在什么情况下,可认定为丧失了对合理住房消费的支付能力。显然,只有对合理住房消费有支付能力困难的家庭政府才有必要实施援助。但对于如何测定住房可支付能力的困难程度,现有的理论还有很多局限性。本文提出的“动态房价收入比”可以帮助有关住房政策决策者扩展思路,从而更加科学有效地制定住房保障政策。     

中低收入家庭住房保障收入线

在合理确定家庭住房支付能力的基础上，界定不同层次保障对象所依据的收入标准与收入的核准，是住房保障制度具有可操作性的重要前提条件。准确界定“中低收入”和“最低收入”家庭的涵义，需对居民住房支付能力作进一步的细分。     

房价的整体下调已成定局

国际上一般用“房价收入比”来表示房价的合理性与消费者的实际购房能力。所谓“房价收入比”是指一个地区的住房平均价与家庭年平均收入的比值。比值越高,说明居民家庭对住房的支付能力越低：比值越小,说明居民家庭对住房的支付能力越高。目前,我国许多城市的“房价收入比”已经超出国际标准至少3倍以上。这意味着,能够买得起住房的只能是少数高收入者,而高收入者自住性住房问题已基本解决,其购房行为主要是为了投机或投资,这构成高房价脆弱的基础。加之社会保障不健全导致民众收入向教育、医疗、养老等方面的分流,及住房供应结构失衡等问题,中国房价的整体下跌趋势已经难以避免。尤其是在房贷新政实行后,     

房价影响因素的灰色关联度分析——以南宁市为例

以南宁市2000-2013年商品房价格、地价、居民人均可支配收入、GDP、房地产投资、贷款利率等相关数据为基础,通过灰色关联度分析指出:当前,居民人均可支配收入与地价是与南宁市房价关联度最高的两大要素,而GDP、房地产投资、贷款利率与南宁市房价关联度较弱,其影响依次递减。可以从提升居民收入和合理配置土地资源等途径缓解当地居民因房价过高而承受的压力。     

中国城市居民住房支付能力研究

虽然住宅价格是由住宅市场的供给和需求决定的,但从长期来看,住宅价格应该与城市居民家庭的住房支付能力相适应.评价住房支付能力的指标有房价收入比(PIR)和住房可支付性指数(HAI),房价收入比用于判读住房价格是否合理,而住房可支付性指数能够反映家庭购买住房的还贷能力.论文通过计算2004年我国34个主要城市的房价收入比和住房可支付性指数,对我国城市居民的住房支付能力进行了城市排序.参照国外相关指标的评价标准,论文采用Pareto累计图的评价方法,得出了我国当前房价收入比和住房可支付性指数的分布区间.论文的研究成果既可作为政府调控城市住宅市场发展的依据,也可作为居民投资置业的依据.     

城市居民住房支付能力研究——基于2000—2008我国10城市的经验数据

根据我国10个城市的中房指数推算各城市2000年-2008年期间的房价,利用国家城调队的城镇居民家庭收入和消费数据,计算各城市的房价收入比、住房可支付性指数、月供收入比,提出月供消费结余作为辅助判断指标,在此基础上分析各城市居民的住房支付能力,结果发现所有样本城市的房价收入比普遍较高,其中南京、武汉、深圳、成都和重庆五城市居民的住房支付能力比其他5个城市强,最后提出了相应的政策建议.     

西安市居民住房购买力分析

本文针对西安市居民住房购买力过低的现状,通过对不同收入层次的居民进行房价收入比计算,指出必须在西安市引入住房按揭信贷机制,并具体分析了采取不同按揭首付款、还款期限及利率时居民的住房支出,最后结合国际标准,制定了符合西安市的可承受住房支出比。     

经济适用住房的发展趋势研究——以陕西省西安市为例

在国家大力构建保障性住房体系的背景下,经济适用住房的建设成为人们广泛关注的热点。为揭示居民家庭可支配收入与购房可支付能力之间的内在规律,本文以家庭作为购房主体,应用收益法原理构造了家庭购房可支付能力的数学模型,并结合西安市低收入家庭、中低收入家庭以及中等收入家庭的相关数据进行实证分析。在上述模型的基础上,对居民购房最大可支付能力的发展趋势进行了定量研究,得出在短期内西安市还应大力开发建设经济适用住房,以满足低收入家庭购房需求的结论。     

基于有效需求的城镇居民住房保障范围研究

本文结合实际情况,以城镇居民住房支付能力为基础,测算出不同收入水平的城镇居民的住房有效需求,通过测算家庭住房保障线和各收入阶层的家庭可支配收入,对比衡量保障性住房的供给保障水平,进而科学确定保障对象和保障范围,并为建立更加完善的住房保障体系,制定住房保障政策提供参考依据。     

看2002年京城楼市

北京的房价问题，一直是公众广泛关注的热点问题之一。众所周知，京城房价在全国楼市中一直是最高的。虽然中国是一个发展中国家，但北京的楼价足以和发达国家相媲美。既然楼价已经达到国际水准，那么是否北京的经济发展阶段和居民生活水平也已经与国际接轨？还是让我们来看一下京城居民的房价收入比情况吧，无疑这是最能够说明问题的，据统计，北京人均GDP（国民生产总值）尚不足3000美元，人均可支配收入也刚刚超过1万元，按照目前商品房平均每平方米售价4771元计算，房价收入比为11：1，而国际惯例显示，当房价收入比为3：1到6：1时，住宅才能够真正达到市场化。看来京城的楼市患了虚火症，那么造成这种状况的因素是什么？     

合理房价有多远？

自温家宝总理提出＂房价与居民的收入相适应＂的说法后,有网友根据＂2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米＂,计算了各地的＂合理房价＂。如北京4387元/平方米、上海4831元/平方米、广州4573元/平方米、南京4293元/平方米等。这一略带调侃性质的计算结果,也从一个侧面反映出目前一些城市房价收入比过高的尴尬。目前有一种比较流行的说法认为,房价收入比在3至6倍之间为合理区间,如果考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。如果按照这一标准,我国多数城市的房价都属于过高范畴,一线城市房价收入比更是远高于这一水平。     

北京城镇居民住房支付能力研究

本文以北京城市居民住房支付能力为研究对象,在定性分析的基础上,采用房价收入比法,借助2000年至2009年北京市城镇居民家庭收入及住房价格等数据,测算北京市不同收入阶层的住房支付能力。     

论降低商品住房价格的途径

目前,房价过高已是不争的事实,过高的房价严重背离了居民的支付能力。1996年我国商品房的平均价格约为每平方米2000元,若按平均每套住房70平方米计,每套住房的平均售价为14万元,而同期的居民家庭年平均收入约为14000元。据世界银行测算,一套住房的商品价格与居民家庭的年收入之比为3至6倍时,住房的商品市场才能正常运转起来。根据我国的实际情况,1996年城镇居民的恩格尔系数为50%,上述的房价与收人之比应取下限,即3至4倍,而实际上却为10倍。再从居民的储蓄来看,居民的平均储蓄率约