房地产开发过程中土地交易的博弈分析

房地产开发过程中,利益各方最为关注的莫过于土地的获得。土地拍卖走上招标拍卖的同时,开发商和城市政府之间在利益分配上展开了真正的博弈。本文应用博弈论原理分析房地产开发过程中各利益主体的行为决策及其利益分配关系,以期探讨“利益共赢”的土地交易制度体系。     

基于竞争因素的土地使用权博弈竞价法探讨

随着房地产开发用经营性土地使用权出让行为越来越规范,房地产开发企业之间为获取土地使用权的竞争也日趋激烈,在土地使用权挂牌和拍卖出让中,房地产开发企业需要确定一个合理的并综合考虑竞争因素的出价,房地产开发企业之间土地使用权出让博弈就显得更为重要.本文针对房地产开发企业在获得经营性土地使用权中存在的问题,针对土地使用权招拍挂方式,构建了房地产开发企业获取土地使用权的竞价博弈模型,并进行了相关分析,提出了一种考虑竞争因素的博弈竞价法.     

发挥土地增值税在房地产市场中的调节作用

<中华人民共和国土地增值税暂行条例>确定开征土地增值税.此后,土地增值税一直没有开征.随着房地产市场日趋成熟,开征土地增值税可以调节土地利益调节,调控房地产投资和抑制过度"投资性购房"等问题.     

论房地产开发企业土地增值税的筹划

土地增值税是就转让房地产所取得的增值额征收的一种税,它在房地产开发企业的税费中占有相当大的比重.通过对土地增值税的增值额、税率及其他有关税收优惠政策的分析,合法筹划,房地产企业可以减小增值额,享受低税率或免税待遇,从而为企业争取最大的税收利益,增强企业的竞争力.     

土地收储工作的市场效应与宏观调控作用

土地收储和拍卖工作是指城市政府按照土地法及相关法律规定,依据市场经济规律,按照本城市区域总体规划和城市建设用地思路,通过对土地按市场效应同比价收购、征用等渠道获取的土地进行前期开发,并进行有计划的土地储存工作,以满足城市建设需要和应对城市各类建设用地需求的一种介于市场与政府间的宏观经营管理行为。其根本目的是政府对市场经济最新秩序环境中房地产开发市场的有序管理和宏观调控,在此过程中,各地政府应围绕土地法大纲并根据当地实际情况,既不能违背市场经济规律的主体运行趋势,又要做好立足全局的宏观调控工作。从整体上权衡利弊得失,本着客观公正的原则,极力维护国家利益和公众的合法权益。     

经济博览

专家建议调整现行土地出让政策日益高涨的土地价格一次性全部摊入房地产开发的成本,成为我国近年房价居高不下的重要原因之一。业内人士建议,解决居民住房难问题关键要在土地使用税征收、拍卖导向、土地供应量政策等方面做出调整。山西省房地产协会会长袁纶华说,     

新准则体系下房地产开发企业涉税会计处理

房地产开发企业在征地拆迁、土地开发、土地转让、房屋开发、房屋出售、出租、房地产抵押等一系列过程中,涉及的税费较多,主要有营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、车船使用税、企业所得税、个人所得税等.     

房地产开发成本管理探析

随着房地产市场竞争的加剧,土地招拍挂制度的全面实施.房地产开发企业的利润空间大大压缩,因此房地产开发过程中的成本控制愈发重要.本文以房地产成本核算的内容为基础,分析了房地产项目在成本管理中存在的问题,并提出了解决方法.     

当前房地产评估业发展状况及改进措施

房地产行业发展过程中离不开房地产评估业，尤其是在进行房屋买卖、拍卖或抵押等活动中都离不开房地产评估。因为房地产评估业的专业技术评价很强，要求也很高。综合来看，这种评估与个人利益有关，集体利益也关系到经济活动的利益。但从房地产评估业目前的发展状况来看，还有很多需要改进的地方，具体的改进措施在市场开发和行业内部结构的评估上还有待调整。只有综合的管理和调控才能促进房地产评估行业的发展，促进社会的进步。     

解读——《不动产拍卖规程》：对重要条款的七点说明

房地产和土地使用权等不动产拍卖业务一直占据着我国拍卖市场七成左右的份额。2012年1—6月份,房地产拍卖业务成交537．2亿元,土地使用权拍卖业务成交780．04亿元,相当于2012年1—6月份全国拍卖累计成交总额1729．6亿元的76％。虽然不动产拍卖业务占据拍卖市场份额大,但是此前一直没有一个可以依据和参照的标准。     

房地产开发企业的土地增值税纳税筹划

土地增值税是房地产开发企业所需缴纳的主要税种之一,其税率跨度大、计算繁杂、结算周期长,如何利用纳税筹划帮助企业降低税负水平,在激烈的市场竞争中实现利益最大化是房地产开发企业需要解决的问题之一。本文在简要介绍土地增值税和纳税筹划的基础上,分析了土地增值税纳税筹划的技巧及风险防范的措施,以期对房地产开发企业的发展提供一定的指导。     

土地增值税清算中应注意的问题

土地增值税自1993年税制改革推出后,在规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益方面起到了重要作用.近年来国家逐步对房地产行业进行税收调控,加大了土地增值税的征收力度, 2008年颁发了<关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知>,2009年制定了<土地增值税清算管理规程>,由于细化了清算办法,以清算方式征收土地增值税的可操作性加强,这2个文件的出台标志着房地产开发项目全面迎来"清算"时代.如何正确认识土地增值税清算政策?如何掌握土地增值税清算的要点?这些都是房地产开发企业、税务机关关注的重点.下面从实务角度对土地增值税清算政策的几个关键问题进行解析.     

房地产企业土地增值税税收筹划

目前,随着国务院对房地产调控政策力度的加大,国家税务总局2010年5月26日公布了<关于土地增值税清算有关问题的通知>,明确土地增值税清算过程中的若干计税问题.专家指出,在"新国十条"和各地细则均提及要加大土地增值税清算的情况下,通知的出台意味着土地增值税清算从严执行.许多地方对土地增值税实行预征,加大了企业流动资金的压力,因此对土地增值税实行税收筹划显得尤为重要.房地产企业可以利用自身土地增值税的特点和一些优惠政策,在遵守现行税收法规的前提下,通过对房地产开发企业筹资、开发和收益分配等活动的调整,寻求企业收益和税收负担的最佳配比,从而实现税后收益最大化.本文探讨了土地增值税的几个筹划技巧.     

天津市青天拍卖有限公司

天津市青天拍卖有限公司是中国拍卖行业协会会员单位,2006年被中国拍卖行业协会评为"中国拍卖 A 级企业"。公司现有国家注册拍卖师,土地估价师,房地产估价师,高级经济师,会计师等一批素质高、经验丰富的拍卖从业人员。2006年拍卖成交额为2.3611亿元,2007年成交额近4.5亿元,通过我们对拍卖标的的专业策划和积极的宣传,其中某些标的以超出保留价1倍甚     

房地产企业关系营销策略分析

随着房地产市场的持续升温，政府一系列金融、土地等严控政策相继出台，房地产企业要在困境中生存，必须有效地运用关系营销策略。关系营销关注整个开发过程中的众多利益相关者，追求同各方关系利益最大化．其中主要包括顾客、内部员工、竞争者、影响者、供应商五大关系。     

房地产开发企业账外资金审计若干问题的探讨

伴随着我国土地相关制度的改革,城乡建设发展迅速,房地产开发行业也随之兴起,发展过程中呈现出一些阶段性特点.本文就房地产开发企业的账外资金收入的审计和防范等问题做出探讨.     

我国土地增值税探讨

为适应我国土地使用制度改革、抑止炒卖炒买土地的投机行为以维护国家利益,国家税务总局于2007年1月17日正式宣布,全国各地将从2007年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算。从我国土地增值税的演变历史和对房地产开发企业进行征收土地增值税清算的意义两个方面进行了阐述,期待土地增值税的清算将能引导房地产行业朝着更加健康的方向发展。     

我国土地增值税探讨

为适应我国土地使用制度改革、抑止炒卖炒买土地的投机行为以维护国家利益,国家税务总局于2007年1月17日正式宣布,全国各地将从2007年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算。从我国土地增值税的演变历史和对房地产开发企业进行征收土地增值税清算的意义两个方面进行了阐述,期待土地增值税的清算将能引导房地产行业朝着更加健康的方向发展。     

土地供应要从招拍挂走向多元化

没有最高,只有更高。两会之上"遏制房价过快上涨"的声音言犹在耳,北京却接二连三地拍出新"地王",最新"单价地王"实际楼面价格超过了3万元/平方米。2010年3月15日北京的三块地王出的真不是时候。一是两会刚刚结束,二是齐刷刷都是央企拿地所造成的社会影响。面对此种局面,国资委紧急"灭火",于2010年3月18日召开新闻发布会表示除16家以房地产为主业的中央企业外,78户开展了房地产业务但又不以房地产为主业的央企,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。这一政策释放出的是中央抑制房价的决心。此时,更多的人开始将目光投向"规则"本身,那就是目前的土地"招拍挂"制度。在今年"两会"上,不少委员和代表呼吁改革"价高者得"的土地出让制度。对此,北京市政府率先发布土地供应新举措,将增加中小型普通商品房土地供应,暂时不再安排热点地区高价土地交易,以稳定土地市场。同时,改进土地交易方式,不只是以"价高者得",而是综合评定竞标开发商的资质、资金能力、开发建设规划,特别是配建保障房和承担公益性设施建设等内容,来确定最终竞得者。这一举措向社会发出了一个强烈的信号:土地拍卖不再价高者得!面对来自各界的不同声音,国土资源部部长徐绍史表示,尽管商品房地价过高,但仍要坚持土地招拍挂制度,因为招拍挂最大的好处就是防止暗箱操作,以及由此导致的腐败和国有资产流失。他进一步表示,土地拍卖制度同时要尝试探索土地出让综合评标方法。     

改革方向:未必价高者得

没有最高,只有更高。两会之上"遏制房价过快上涨"的声音言犹在耳,北京却接二连三地拍出新"地王",最新"单价地王"实际楼面价格超过了3万元/平方米。2010年3月15日北京的三块地王出的真不是时候。一是两会刚刚结束,二是齐刷刷都是央企拿地所造成的社会影响。面对此种局面,国资委紧急"灭火",于2010年3月18日召开新闻发布会表示除16家以房地产为主业的中央企业外,78户开展了房地产业务但又不以房地产为主业的央企,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。这一政策释放出的是中央抑制房价的决心。此时,更多的人开始将目光投向"规则"本身,那就是目前的土地"招拍挂"制度。在今年"两会"上,不少委员和代表呼吁改革"价高者得"的土地出让制度。对此,北京市政府率先发布土地供应新举措,将增加中小型普通商品房土地供应,暂时不再安排热点地区高价土地交易,以稳定土地市场。同时,改进土地交易方式,不只是以"价高者得",而是综合评定竞标开发商的资质、资金能力、开发建设规划,特别是配建保障房和承担公益性设施建设等内容,来确定最终竞得者。这一举措向社会发出了一个强烈的信号:土地拍卖不再价高者得!面对来自各界的不同声音,国土资源部部长徐绍史表示,尽管商品房地价过高,但仍要坚持土地招拍挂制度,因为招拍挂最大的好处就是防止暗箱操作,以及由此导致的腐败和国有资产流失。他进一步表示,土地拍卖制度同时要尝试探索土地出让综合评标方法。