调控飓风下的豪宅“生存之道”

刚需盘用降价"炸"开了普通住宅市场的低迷困局,城西某楼盘开盘当天去化8成、桥西某楼盘"夜光"了、滨江又现"日光盘"……与普通住宅市场销售捷报频传形成巨大反差的是,在这股调控飓风之下,高端产品遭遇持续的销售瓶颈,市场一片冷清。面对这样的落差,让端着卖的豪宅,开始放低了姿态——全民卖房了、联合二手中介经纪人了……     

楼市调控需要精确制导

开盘当天,无数人排队买房,三天时间,整个楼盘卖出了95%。这是杭州钱江南岸某个楼盘在3月份创造出的销售佳绩。但同样是这个楼盘,4月份开盘销售的另一期房子,尽管产品比上次更好,但开盘三天却只成交了30%左右,而它的成交套数在杭州房产信息网上已是名列前茅。4月杭州楼市风向陡转,让市场各方人士都陷入了观望状态中。先看看再说,这是最普遍的心态。看什么呢?原来万众瞩目的是春秋两季的两次房交会。但这次五月省房博会也低调延期了,让各方连参照系都没了,于是不少原定房交会前后开盘的楼盘也延期了。挺着开盘的,除了近郊的中低价房还差强人意…     

奥运月广州楼市成交渐稳

以刚性需求为客户为目标的楼盘,价格一旦调整到位,即可取得较为出色的销售成绩,但投资型、泡沫大的项目,即使价格进行了调整,也很难取得较好的成绩,并且一旦开盘遇冷,日后的销售便会更加困难。     

瑞立·中央花城

营销策略:项目销售获得好成绩,除了价格因素以外,销售前期和后期的一些准备也是一项原因,如客户积累,与客户沟通等。项目主要通过客户积累,和客户积极沟通,了解客户的需求,如对哪些户型哪幢楼需求较大,来决定推出哪些房源和房源数量,一般推出楼盘数量会略少于客户需求。而开盘时间也会根据市场形势来决定。客户主要通过房交会期间积累,还有项目会派发一些资料给一些目标客户群。     

西区 开盘逐渐增多,个盘支撑销量

闲林的闲林山水、西溪的西溪里、三墩的白马尊邸等,一直在近段时间相当活跃,随着很多楼盘开盘时间的推迟,这些目前在售的楼盘成了购房者仅有的选择,所以销量也一直有所上扬。紧接着房交会的到来,楼盘开盘越来越多,西区整体形势也会逐渐乐观。     

新盘次第花开 随行就市或成不二选择

新盘,意味着开发商定价策略的主动,可以最大限度地随行就市;新盘,意味着可以更加淡定地去挖掘楼盘的卖点,引爆购房者的兴奋点。2011年下半年,杭城近70个新盘陆续入市,理性定价、主动迎合市场将成为新盘开盘的统一关键词。面对海量供应,购房者大可坐下慢慢挑。     

2005年9-12月预开楼盘

本次楼盘搜索主要针对今年下半年房博会前后至年底开盘情况摸底。据信息反馈,今年9月后包括余杭和萧山在内杭州有60多个楼盘将陆续开盘,大杭州范围总数有100 个左右,建筑类型主要还是公寓住宅,以高层和小高层为主流,有少部分别墅、排屋和商务综合楼。对今年下半年有购房计划的读者,可以关注这些楼盘动态。对价格问题,目前开发商都比较敏感,尽管有些9月底即将开盘,但对价格持保密态度的占多数,定价态度都比较谨慎。从供应量看,今年下半年房源数量充足,选择余地较大。据目前的市场预期来看,预计今年房博会人气会很旺, 但由于推出的量是去年的2倍,具体订单分到各个楼盘就会相对比较少。从近期透明网获悉,销售逐渐回暖的主力还是新开楼盘,老盘销售甚微,在人们心理预期高位时,低价入市,推动销售主要力量。一些开发商表示,希望在房博会前后开盘,多了解购房者心理预期和真实想法。     

开盘

2月的最后一天,杭州楼市调控细则姗姗来迟。3月的杭州楼市在杭州细则的阴影笼罩下显得十分冷清,低调和静默成了主旋律。据记者观察,本期杭城开盘楼盘并不多,所开出的楼盘均以刚需户型为主,更有不少楼盘延迟了推盘节奏。在成交方面,记者发现,并不是所有楼盘都面临着无人问津的尴尬境地,部分楼盘仍有一定的市场,刚需小户型仍是市场主角,深受购房者青睐。     

福州别墅，2006年中了头彩——福州别墅的全景式报告

“几乎没有哪个别墅楼盘卖得不好，即便是之前销售不好的别墅今年也借助楼市总体火爆得以‘扭转乾坤’。”一位业内人士这样形容今年的别墅市场。据他透露。目前的别墅市场几乎有些“疯狂”，一些规划、设计并不出彩的别墅照样能够热销。市场频频曝出诸如“某某别墅楼盘开盘当天就售出一、两百套”的说法，更有某别墅楼盘开盘仅一周时间就售出90％的传闻。     

10000元/m~2及以上住宅搜索

除了少量高档别墅,杭州单价万元以上的楼盘基本上分布在市区中心,地段较好。根据市场反馈信息,目前尽管杭州楼市进入冷淡阶段,很多楼盘几乎停止销售,出现一些楼盘降价、打折现象,但是市中心的楼盘一由于地理位置的绝对优越性,交通方便,二由于市中心地块的稀缺,三由于市区配套成熟、方便,价格仍然较为稳定。据统计,目前杭州单价万元以上包括万元左右楼盘共计36个,占杭州开盘楼盘总数20%左右。市中心因地块稀缺,楼盘容积率一般比较高,建筑类型以高层、小高层为主。大部分楼盘单价10000-15000元/m2,15000元/m2以上的楼盘相对较少,同时市中心大盘不多,未来新楼盘地段较好的,价格一般不会低于12000元/m2,土地的稀缺将成为它最大的卖点。从表格信息反映,刚开盘的楼盘房源数较为充足,选择余地较大,部分上半年开盘的楼盘大部分只剩下少量,可见市中心的楼盘尽管房价高位,但还是受购房者的青睐。据近期市场反馈信息,市中心房子的销售节奏受宏观调控的影响较小,虽然有所放缓,但一般还是比周边区块为好,这部分购房者基本以自住性消费为主,可见杭州经济实力强的人数总量不在少数。从消费者角度看,如果按一套房子130m2,单价12000元计算,总价也要近160万元左右,普通工薪阶层较难承受。     

中心区 成交清淡 城东独领风骚

进入7月,中心区楼盘的预订、成交依然处于低谷,偶尔因为单个楼盘的热销而稍稍拉动行情回调。自新城时代广场开盘销售引发城东的热潮后,7月8日,中凯·东方红街开盘热销多少出乎人们的预料,更让城东重新回到成交量的榜首位置。这个城东26万平方地标性大盘一夜崛起的气势让业内人士艳羡。中心区的其他板块鲜有楼盘上市,老盘消化更是放缓。文教区枫华府第、银马公寓、城市芯宇以个位数有少量成交。拱墅区成交以桥西板块的天阳·上河、凯德·视界、风景大院、银树湾等楼盘为主,但销售速度很慢。其他详情请见搜楼小板块行情。     

十大热销楼盘排行榜

新盘大放异彩本期的榜单可谓是新盘的天下,除了6月上旬开盘的临城花苑楼盘,其他榜单成员均为7月刚刚新推房源的楼盘。众多楼盘一开盘就受到市场的普遍关注和购房者的坚决支持,看来杭州市场上不乏持币待购的需求群体,只要一出现合适的房源就果断出击,在销售市场上掀起一阵不小的     

南区:新政逼退供应量 有待后期缓和

在供不应求火热形势下,少量多次开盘的挤牙膏式销售方式成为今年以来大部分开发商的惯用手法。自"3万平方米新政"登陆杭城以来,推迟了不少楼盘的上市时间,就如南区的铂金时代、公元沐桥、九龙一号、海威国际等打算近期开盘的楼盘都因预售面积没有达到标准,纷纷延期。这对南区本来就后继乏力的供应量无疑是雪上加霜。     

盛德欣苑

营销策略:充足的客户积累。据统计,有将近1／3的客户来自于楼盘的老客户介绍,有的是老客户为老人、子女购买的。开盘量少,营造热销气氛。盛德欣苑第一次开盘为105套,第二次开盘为62套,第三次开盘仅为43套。为数不多的房源加上合理的定价,使得很多购房者前来追捧。     

稀缺江景资源 高档商业配套提供优质生活

今年的钱江新城板块,无论是住宅还是写字楼市场,成交量都是步步攀升,价格也是一路向前不拐弯。尤其是拥有一线江景资源的楼盘,即使总价高得惊人,依旧是一开盘便遭人疯抢,使得整个板块的住宅市场一直以来都处于供不应求状态。而写字楼市场,由于整个板块的配套较为高档且完善,所以一些楼盘虽没有推盘还是引来了众多商业人士的关注。     

它们为什么热销？——杭州20大热销楼盘调查

经过宏观调控的洗礼,大家都有一个共识:像前两年那样各个楼盘热销的“非典型楼市”不会再有了,取而代之的是有成有败的理性楼市,有的楼盘不畏寒冰照样热卖,有的楼盘则水土不服,一蹶不振。于是,自去年开始,“热销楼”也如同畅销书、畅销车、畅销手机这样的名词在楼市中出现,不断有“开盘一周,热销XX套”的字句见诸报端。可以说,在当下自住型需求占绝对主流,楼盘同质化竞争日趋激烈的楼市中,当最大宗消费额度的买房成为了老百姓最负责任的消费行为时,热销楼盘是靠真本实领吃饭的,所谓群众的眼睛是雪亮的。本期杂志,我们想对近半年来的热销楼盘(公寓楼)作一总结,依据杭州透明售房网的数据,详细调查这些楼盘背后的真实销售状况和热销原因所在,无论是数据还是分析结论,我们相信这都能给即将买房的读者提供一些挑房子的思路和启示。     

买方市场 买者至上

2008年的楼市虽然十分平淡,却一点都不平静。在多数房产商用老思维来对待新形势,在"如履薄冰"、"战战兢兢"之时,却有少数的开发商先知先觉,采用得当的战略战术应对新行情,其开发的楼盘一开盘即能风景这边独好,销售成绩领跑市场。一个全新的买方市场向我们演绎着他"买者至上"的真谛。     

三墩 申花 板块成交喜人,后续供应可观

本期,三墩申花板块销售成绩十分亮眼,中海·紫藤苑、金地·自在城、保利·香槟国际、欣盛·东方福邸等楼盘均频繁出现在杭城商品房成交/预定排行榜前列,为板块赚足了眼球。凭借着多样的营销手法以及理性的定价,板块内热销现象频现。6月20日,金地·自在城推出CROSS公寓及平层公寓308套房源,户型面积为62—149平方米,价格19000-20000元/平方米,开盘当天去化85%。保利·香槟国际在6月19日开盘,推出一期168套房源,户     

NJL住宅项目定价模型分析及应用研究

文中通过对某市三大房地产板块市场状况的分析,分析房地产定价的影响因素,运用评分法对三大房地产板块的26个楼盘进行各因素评分。结合各楼盘的销售均价,分析销售均价与房地产定位的影响因素之间的关系,建立定价模型,并应用定价模型确定NJL房地产项目的销售均价。     

拱北 桥西 新盘陆续推出,定价趋于理性

继凯德·龙湾开盘之后,近期板块内有诸多新盘将陆续亮相:6月初,德信的高端项目———臻园将首次开盘,首推160平方米的三房和200平方米的四房,目前精装样板区已经对外开放,备受改善型置业者关注;7月初,中国铁建·国际城将首推东北区1—4号楼中的其中两幢,户型面积88—220平方米,选择余地较大,目前位于项目现场的销售展示中心和景观园林示范区已经开放;顺发·吉祥半岛、方正·荷塘月色等楼盘也将开盘时间定在7月,且首推高层公寓。据统计,今年板块内有众多品牌房企逐鹿于此,多为定位高端的新盘。而在调控大势之下,板块内楼盘定价均趋于理性,不少开发商表示:"价格肯定让购房者满意。"