土地使用权作价的税收筹划

一．案例介绍 甲公司拟收购H地的乙公司，乙公司是一家工业企业，因经营不善而面临破产，乙公司除生产用地外还拥有一宗185亩待建的工业用地，H地政府为支持企业战略重组和解决职工的安置问题，同意并购后企业将185亩的土地使用权由工业用地变为住宅用地用于房地产开发，但要根据国家政策规定交纳相应的土地出让金，该工业用地的最初取得成本为每亩22万元，H地的住宅用地每亩为35万～50万元，同类地段有每亩58万元的交易实例。     

论房屋承租人优先购买权制度的不合时宜性

一、问题的提出 笔者曾经遇到过这样一个案例：某甲拥有一套商铺，租给了乙，租期为一年。租赁期间甲口头告知承租人拟以80万元的价格出售该房屋，乙未明确表示购买，两个月后甲以80万的价格将商铺卖给了丙。买卖双方为规避税费，在市房管局登记过户时进行了瞒价，登记价格为50万元。承租人知道后诉讼至法院，以优先购买权受到侵犯为由，请求法院宣告买卖关系无效，并以50万元的价格购买此商铺。     

闲置地被法院拍卖后,竞得人反悔该咋办

正案例2007年5月,A企业以出让方式取得一宗国有建设用地使用权,但不久该企业就因经营不善破产倒闭,进入破产清算程序。为偿还债务,该宗地被法院查封拍卖,甲公司以1900万元竞得。在办理土地使用权转让手续时,甲公司反悔,决定放弃该宗地。2013年10月,法院再次拍卖该宗地,乙公司以900万元竞得。法院按照事前的约定,要求甲公司补交两次拍卖价款差价1000万元。甲公司不服,认为A企业取得该宗地后6年没有开发,当地政府应当无偿收回该宗地,因此法院没有权利拍卖。     

1111会计自测题解

1．2009年5月，甲公司以1000万元购入乙公司股票100万股作为可供出售金融资产，另支付手续费5万元。2009年6月30日，该股票每股市价为11元。2009年8月伯日，乙公司宣告分派现金股利，每股1元，8月20日，甲公司收到分派的现金股利。至12月31日，甲公司仍持有该可供出售金融资产，期末每股市价为12元，2010年1月3日以1300万元出售该可供出售金融资产。假定甲公司每年6月30日和12月31日对外提供财务报告。     

差之毫厘 谬以千里——一个失败的土地增值税筹划案例

甲公司为自然人投资设立的房地产公司,注册资本1000万元,于2008年取得了一块土地使用权,成本1000万元,尚未进行开发。乙公司有意购买该土地使用权,出价1800万元,并表示愿意配合甲公司进行纳税筹划,但要求所有工作在2008年度完成。甲、乙公司考虑了如下五种方案（为计算方便未考虑城建税、教育费附加、印花税等小税种）。     

2012年度注册会计师全国统一考试《会计》模拟试题

一、单项选择题(一)甲公司于2011年1月2日自证券市场以每股5.9元的价格从二级市场上购入乙公司股票120万股,另支付相关交易费用8万元,甲公司将购入的乙公司股票作为交易性金融资产核算。2011年4月15日甲公司收到乙公司2011年4月5日宣告发放的现金股利20万元,2011年4月30日该股票收盘价格为每股5元,2011年7月5日甲公司以每股5.5元的价格将股票全部出售。     

国土局是否应该协助执行法院判决

案例2008年5月,甲、乙公司欠款纠纷案经省高级人民法院终审判决,判决甲公司向乙公司支付欠款3500万元。因甲公司拒付欠款,乙公司向人民法院申请强制执行。同年12月,市中级人民法院依法查封了甲公司一宗面积8000亩的土地,准备依法拍卖土地。2009年8月,县国土资源局应市中级人民法院的要求,出具了拟拍卖2000亩土地的红线图,同时要求乙公司自行委托机构评估土地。后该地因估价过高而流拍。2010年5月,市中级人民法院下达     

出让土地使用权年限该从何时起算

案例甲公司以拍卖方式取得一宗国有土地70年的使用权。2003年3月15日,甲公司与当地国土资源管理局签订了《国有土地使用权出让合同》,并在合同中约定,同年5月15日由出让人将达到合同约定使用条件的土地交付于甲公司使用,同时约定出让年限按约定的交付土地之日起起算。在按期取得土地使用权后,甲公司于2004年8月1日到当地国土资源管理部门办理了土地使用权登记,并取得了合法的土地使用权证书。2008年5月,甲公司将该宗土地使用权转让给乙公司,双方在关于土地使用权剩余期限的问题上发生严重分歧。乙公司认为,应该从2004年8月1日土地使用权登记之日起起算70年,因此剩余期限为66年;而甲公司则认为,应该从2003年5月15日土地交付之日起起算70年,剩余期限为65年。     

1307会计自测题解

1．戴伟公司为增值税一般纳税人,适用的增值税税率为17％,2012年发生如下交易或事项： （1）2012年2月1日,戴伟公司以1200万元的价格购人一条生产线（专门用于生产一种产品）,价款以银行存款支付。戴伟公司预计其在未来10年内会给公司带来经济利益。戴伟公司计划在使用5年后出售该生产线产,G公司承诺5年后按840万元的价格购买该生产线。假定2012年该生产线生产的产品尚未对外出售。     

2011年度注册会计师全国统一考试——会计实务模拟试题

一、单项选择题 （一）甲公司于2011年1月2日以银行存款自证券市场购入乙公司发行的股票120万股,每股5．9元,另支付相关交易费用2万元,甲公司将购入的该公司股票作为交易性金融资产核算。2011年4月15日收到乙公司2011年4月5日宣告发放的现金股利20万元,6月30日该股票收盘价格为每股5元,2011年7月5日以每股5．50元的价格将该股票全部出售。     

协助法院执行土地登记,能否被提起行政诉讼

案例甲公司与乙公司签订协议,约定甲公司以150万元将其所有的一宗国有建设用地使用权转让给乙公司。按照约定,乙公司及时将价款打入甲公司账户。然而在办理土地使用权过户手续过程中,该宗地市场价已涨至200多万元,甲公司遂迟迟不予申请办理土地过户登记手续。乙公司催告未果,将甲公司起诉至法院。法院依法判决甲公司申请办理土地过户登记手续,但甲公司仍拒不履行该判决。依当事人申请,法院作出强制执行裁定,向国土资源主管部门发出《协助执行通知书》,请求协助将该宗国有建设     

内部控制机制应覆盖企业高管

2006年，桌集团下属某县级公司突然接到该县某房地产开发公司的正式通知，限该公司两周内搬出办公楼，并出示了该楼的房产证和土地使用证，在场的公司领导和员工都不敢相信，多年来一直属于公司的财产怎么突然变成别人的，上级公司也不清楚此事。后经纪检监察部门调查得知，该公司经理私自将公司的办公楼及35亩土地的使用权以500万元的价格转让给了某房地产开发公司，并办理了过户手续。该公司的内部控制出了什么问题？经理何以能一手遮天？     

不动产销售的纳税筹划思路

《营业税暂行条例》及其实施细则规定，销售不动产时出让方应按销售收入的5％缴纳营业税，同时还需按应缴营业税的7％缴纳城市维护建设税，按应缴营业税的3％缴纳教育费附加，按销售收入的0．5％，缴纳印花税，按增值额缴纳土地增值税，转让所得并入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。本文拟对不动产销售中的纳税筹划提供一些思路。例：甲公司欲将一幢房产出售给乙公司，双方约定的售价为1200万元，房屋原价为1000万元，已提折旧200万元，房地产评估机构评定的重置成本价格为1500万元，该房屋成新率为70％。甲公司转让该房产时发生评估费用3．4万元。     

土地使用权能否由新主体行使权利

甲公司拟参加一宗国土建设用地的拍卖。为防止资金不足,甲公司事先与乙公司协商,如果拍卖成功,双方共同成立新公司开发该土地,并签订合同。甲公司以自己名义参与拍卖,取得该土地使用权,并与出让人（某县国土资源局）签订成交确认书。     

10起假冒伪劣种子农药案

辽宁省岫岩县种子公司销售假种子案岫岩县种子公司以每公斤6元价格购进"东单54"玉米种子5万公斤,再以每公斤8.72元假冒"岫试2号"出售。违法所得13.6万元。另查该公司从辽宁农实种子公司新品种经销中心购进玉米种子有9667.5公斤也是假的。假种子导致全县7个乡镇3200多亩土地的严重减产,给1200多户农民造成经济损失。岫岩县工商局依法对这个公司进行了行政处罚,并责令赔偿农民损失22.5万元。     

1302会计自测题解

1．某市房地产开发企业于2008年12月取得1万平方米土地的土地使用权，支付地价款300万元，与转让方签订土地使用权转让合同，办理相关权属转移手续。该房地产开发公司在2011年才对此地块进行开发建设，因逾期开发支付土地闲置费30万元，并在2011年发生如下业务：（1）在该地块建造一处居民小区，小区建造中发生其他开发成本3000万元、开发费用1000万元（利息费用不能提供金融机构证明）。     

土地违法转让不予登记

案例2006年10月,甲公司以公开拍卖方式竞得一宗出让国有土地的使用权,用途为商业用地,使用年期40年。甲公司与国土资源管理部门签订了《国有土地使用权出让合同》,缴纳了土地出让金,并进行了土地登记,取得了该宗地的《国有土地使用证》。2007年6月,甲公司将仍未开发的该宗土地的使用权转让给乙公司,并与乙公司签订了《土地使用权转让合同》,乙公司按照合同约定给     

闲置土地满两年政府可以依法收回

某市一房地产公司2002年通过招标的方式，获得某市A区一宗450亩的土地使用权用于房地产开发建设，取得土地后按照《国有土地使用权出让合同》的约定应于2003年4月20日开始进行首期270亩土地的开发建设。但投资80亩土地的开发建设后房地产公司因资产周转困难，没有能力再次投资对其余的土地进行开发建设，土地一直闲置未用。2007年，某市国土资源局认为房地产公司中止开发建设未经批准，要求依法收回房地产公司已经取得的土地使用权。房地产公司却认为既然已经取得土地的使用权，土地何时开发利用是自己的事。     

包律师信箱

反租倒包行为是否合法河北省沧州市某村民问:2007年,我村村委会以壮大农村集体经济为名,以每亩600元的价格将我村农民口粮田200余亩租赁后,又以每亩1000元出租给个体工商户搞水泥制品生产,造成土地硬化及永久性损害。我们现在想收回土地,村委会又说我们违约。请问,这种行为是否合     

对一例评估后验资案例的分析与思考

1.验资案例简介某公司以一土地使用权对外投资, 并对土地使用权进行了评估,评估价值 1000万元,同时委托会计师事务所进行注册资本验证,审验中注册会计师发现, 该公司出资的土地使用权属行政划拨土地,尚未向有关部门申请办理变更土地