商业房地产市场分析方法探讨

房地产市场可以分为居住物业市场和非居住物业希场。非居住物业市场是广义上的商业房地产市场一商业房地产市场挟义上指购物中心。由于广义的商业房地产市场包含了写字楼市场、工业物业市场，购物中心等，这几个子市场差异较火，分析方法也不例，所以本主要讨论狭义的商业房地产市场——购物中心的市场机会研究方法。     

MLS，推动中国房地产市场的新动力

一、我国房地产三级市场发展现状 虽然我国房地产三级市场存量持续增加，选择越来越多，但是目前我国住宅交易市场还主要是以一手新房市场为主，存量住宅的二手房市场的发展相对于不断攀升的需求来说仍显不足，特别是房地产中介市场不规范，市场交易空间有待大幅提升，房地产二、三级市场发展失衡等，增加了居民通过中介市场完成二手房交易的难度。主要表现在以下几方面：     

湖南房地产市场分析工作的现状与对策

一、湖南房地产市场分析工作的现状 20世纪80年代，房地产开发热浪滚滚，开发商不在意市场分析，特别热衷于开发。1993年下半年，国家对整个房地产业实行宏观调控后，湖南房地产市场虽不象房地产热点城市的深圳、广州、上海等地的市场一样受到很大冲击，但市道也明显清淡，为了使市场得到复苏，不得不进行市场分析，自此湖南房地产市场分析工作得到理论界、舆论界以及实务界的重视，人们对房地产市场分析的意义也更加明确。     

政策

7月19日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，对下一步房地产市场调控工作进行了部署。该《通知》指出，近期房地产和土地市场出现的一些波动，虽并未改变市场整体格局，但市场运行的复杂性和不稳定性在增加，房地产市场调控仍然处在关键时期．     

挖掘郊县潜力 促进均衡发展

为促进上海房地产市场平稳、健康、持续发展，除了控制市场过热外，也应注意繁荣郊区房地产市场，发掘郊区房地产开发潜力，使全市各区县房地产市场共同成熟。商品房住宅在房地产市场中占很大比例。下面就以奉贤区商品住宅市场为例，分析外围郊区房地产市场发展缓慢的原因，并提出几点建议。     

房地产市场情绪影响因素实证研究——基于结构方程模型

中国房地产市场快速增长带动了市场情绪的波动起伏。以往房地产市场情绪的研究重点是情绪波动对房价的冲击，极少关注房地产市场情绪测度指标的构建及影响因素的研究。本文以行为金融学理论为基础，在房地产市场情绪指数中融入了百度指数以提升数据的准确性和实时性，重新构建了房地产市场情绪指数，并从房地产市场的供需两侧验证了政府利率、房地产市场、土地市场和股票市场对房地产市场情绪的具体影响路径，解析了各项因素对房地产市场情绪影响的“盲盒”。这既有助于协调市场与政府的关系，为构建房地产市场长效机制提供实证支持，又拓展了房地产市场情绪研究的新思路。     

2005年1～3季度深圳房地产市场发展简报

2005年1～3季度，深圳房地产市场总体运行平稳，房地产投资规模与结构渐趋合理，市场需求继续保持增长，市场供求基本保持平衡，房地产市场继续保持理性、稳健的发展态势。     

浙江省2006年上半年房地产市场形势分析

通过去年以来全省房地产市场的调控，今年上半年我省房地产市场总体上呈现“量增价平”（交易量有所回升、价格比较平稳）的较好发展态势。但是，当前全省房地产市场仍处于转型调整期，短期性风险依旧存在，进一步加强房地产市场引导和调整的工作任务十分繁重。     

房地产非理性消费行为研究简

房地产市场非理性消费行为在户籍、是否独身子女、就业情况存在显著差异；消费动因和非理性消费类型对房地产市场非理性消费行为具有良好的预测作用。研究房地产市场非理性消费行为可以为政府进行房地产市场宏观调控和企业进行经营决策提供更多、更全面的参考和决策依据；同时，合理引导消费者房地产市场消费行为，从而减少房地产市场非理性消费行为因素，促进房地产市场平稳和健康发展。     

中国房地产市场与金融市场共生性的一般均衡分析

房地产市场与金融市场是风险积聚的两个重要载体，而两个市场在经济运行中表现出相互共生关系，容易助长风险的相互累积。一旦风险累积的繁荣破灭，将导致财富幻觉的消失，进而导致房地产市场崩溃、金融危机、经济危机等不良后果。本文的研究表明，制度缺陷将导致房地产市场与金融市场的风险相互正向累积。在房地产市场供给相对固定、商业银行承担两类代理成本、央行实施价格管制、监管当局实施资产比例管理等制度背景下，存在私人利益和正的边际私人利益的银行经理人，倾向于向房地产市场过度供给贷款，从而导致房地产价格相对于银行家无私人利益时的均衡资产价格而言，系统性地被高估。在商业银行与银行监管当局仅根据风险资产最近成交价格预测银行贷款组合或贷款抵押物未来价值这一信息结构下，一次交易中所形成的房地产的市场风险，可能会随着时间的延续而逐渐积累。     

今年以来浙江省房地产市场的形势分析

今年以来，我省房地产市场继续保持去年下半年以来逐月回暖的态势，土地开发、房地产投资、新开工面积和销售面积等各项指标回升，市场运行状况总体保持稳定健康发展。与此同时，房地产市场发展出现了一些新的情况和问题，特别是房地产投资增幅表现出不稳定性、房价涨幅有上升的趋势，区域之间市场发展不均衡加剧，短期性风险依旧存在.     

如何看待房地产市场回暖态势——在浙江大学EMBA论坛上的发言

今年以来，浙江省房地产市场继续保持去年下半年以来逐月回暖的态势，土地开发、房地产投资、新开工面积和销售面积等各项指标回升，市场运行状况总体保持稳定健康发展。与此同时，房地产市场发展出现了一些新的情况和问题，特别是房地产投资增幅表现出不稳定性、房价涨幅有上升的趋势，区域之间市场发展不均衡加剧，短期性风险依旧存在。我们应如何看待我省房地产市场回暖的态势呢？     

房地产宏观调控的有效措施：盘活城市闲置土地

一、城市闲置土地现状 当前我国房地产市场具有很强的垄断性。其垄断性主要表现在房地产开发商对土地的控制，这是因为土地是房地产发展的必要条件，是房地产开发的载体。由于房地产市场及房地产行业存在很强的垄断性，使得房地产开发商在房地产市场价格尤其是住房价格方面具有很强的定价权力。     

走进四季人居：市场比较法存在问题分析及新思路的提出

本文在房地产价格和房地产估价基本理论的基础上，深入分析了市场比较法在房地产估价实践中的应用价值及存在问题：可比实例选择的随意性，因素修正的主观性、不完备性，待估房地产综合价格确定的随意性。作者提出将模糊数学理论引入市场比较法，这对房地产估价市场比较法的改进具有重要实践指导意义。     

中国房市不应救

最近有媒体报道说，中央政府正在准备放开房地产市场的税收政策、信贷政策，通过这些政策来救房地产市场。原因是美国房地产市场的价格下跌导致了这次如此巨大的全球金融市场危机或金融海啸。因此，中国要防止出现美国式的次贷危机或金融危机，政府就得采取相应的政策来保证国内房地产市场价格不能下跌。     

房地产市场的变化与房地产发展商的应变

中国的房地产市场是一个新兴、巨大、充满机会与活力的市场。房地产市场的发展是一个不断变化调整和规范化的动态过程。本文从实务角度分析了中国房地产市场的变化特征，趋势及影响要素，探讨了在当前市场调整期间房地产发展商可供借鉴的应变对策。     

对房地产市场自然空置率确定方法的探讨

自然空置率是房地产市场供需求平衡下的空置率，对于政府对房地产市场进行宏观调控、开发商和消费者进行决策都有重要的作用，是房地产市场运行的晴雨表。然而，国外房地产市场的自然空置率及其计算方法都是针对存量市场而言的，而我国的自然空置率则是针对增量市场的。本文探讨了国内外自然空置率的不同内涵，从理论上提出了针对增量市场的自然空置率的计算方法，并以深圳市为例进行了实证分析。     

搞活存量市场 发展增量市场——推进宁波市房地产二、三级市场联动发展的实践与思考

随着宏观经济形势的逐步好转和地方区域经济的稳步发展，宁波市房地产开发持续增长，房地产需求不断提升，房地产流通日趋活跃，全市房地产业又迎来了一个新的快速发展期。宁波房地产业能有如此良好的发展态势，主要源于我们近几年着力盘活存量房地产，推进增量市场和存量市场联动发展。     

关于嘉兴市整顿、规范房地产中介市场的情况与思考

以江泽民总书记“三个代表”的重要思想为指导，嘉兴市城建局及房地产管理处认真贯彻执行国家建设部等七部委下发的关于整顿和规范房地产市场秩序的通知精神，保护消费合法权益、坚持整顿规范和促进发展相结合，对房地产中介市场采取措施，积极引导，促进房地产中介市场健康有序的发展。     

提升行政效能 推进房地产市场规范协调发展

近年来，在天津市委、市政府领导下，天津市国土房管局在房地产市场管理中，以维护行政管理相对人合法权益、促进天津经济社会发展为宗旨，坚持一手抓房地产市场管理法制化建设，一手抓“数字房管”信息系统建设的基本思路，在研究新情况、解决新问题的过程中不断提升行政效能，与时俱进地推进房地产市场建设，逐步形成了具有天津特色的房地产市场管理新模式，促进了房地产市场规范、有序、协调、健康发展。