房地产信托:走可持续发展之路

日前,一纸被称为银监会212号文的《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》给原本不平静的房地产市场再掀一波调控风浪。“通知”规定,新发行的房地产信托计划必须过三关:“自有资金比率35%以上”、“四证齐全”、“二级以上开发资质”。这些关卡比起银行“自有资金比率30%以上”、“四证齐全”的贷款条件还要严格。目前不少正在酝酿的房地产信托计划不得不胎死腹中,开发商们又一次紧张了,信托公司也大呼利空。其实,212号文是调控的自然延续,2003年央行的121号文给房地产信托留下了政策空白点,如今全面宏观调控自然会把缺口堵上,况且当前房地产信托隐藏的风险已经开始显现,因此,出台一定的规范措施是及时的、必要的,短期的利空总比长期的毁灭好得多。在这风浪尖上,房地产信托到底该如何发展,向左走?向右走?只有认清形势、发挥优势,房地产信托才有望走可持续发展之路。     

房地产信托融资分析与研究

介绍房地产信托的基本概念，简要描述了其发展现状和其产品模式，指出了房地产信托的局限性及其风险，并提出了相应的对策建议，以供房地产信托融资参考。     

开发商在按揭贷款中的风险防范

90年代初,中国引进了"按揭"。一时间,房地产开发蔚然成风,商品房销售火爆,许多普通老百姓因此圆了住房梦。就在房地产市场一片欣欣向荣的同时,"按揭"风险所     

夹层融资:看起来很美

从2003年央行颁布“121号文件”开始,政府所实施的一系列行政、经济手段,使地产商体会到了资金告急的味道。与此同时,房地产信托由于其融资形式的多样化和灵活性,迅速为开发商融资开辟了新路。公开的数据显示,截至2005年第三季度末,房地产信托融资总额达353.76亿元,但由此也引发了前所未有的种种风险。因此,2005年9月,银监会出台“212号文”即《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》,房地产信托贷款控制进一步趋严。当业界普遍认为房地产融资将会进入低潮之际,一种介于股权和债券之间的“夹层融资”方式从欧美等发达国家传入中国,并以十分迅速的发展态势在国内生根发芽。2005年12月,“联信?宝利”7号的正式发行成就了国内首个夹层融资案例。作为一种融资手段,“夹层融资”为何被称为地产商的救命稻草?其背后蕴藏的商机和风险又有几何?     

新加坡REITs运作经验借鉴

一、新加坡R E I T s市场现状解析1998年7月,新加坡证券交易所审核委员会提出设立上市财产信托(listed property trusts),即新加坡房地产投资信托基金(S-REITs),旨在增加市场投资品种和促进房地产市场的发展。新加坡金融管理局采纳了该建议,并于1999年5月颁布了《财产信托指引》,并在2000年11月进行了更新。2002年7月新加坡推出了第一只REITs,自此,S-REITs踏上了迅速发展的旅程。截至2005年9月份,新加坡股票交易市场共有6只REITs,分别是嘉茂信托(CapitaMall Trust,CMT)、腾飞信托(AscendasREITs,A-REITs)、置富信托(Fortune…     

我国房地产金融政策一览

“房地产金融的多元化”不是个新课题了,但是资金对于房地产业的重要性决定了这个话题的持续“高温”。中国人民银行研究局日前完成的一份研究报告认为,我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以分散银行信贷风险。目前,我国房地产金融可说是银行信贷“一统天下”,根据经验,这是危险的,也是不正常的。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。本期专题特编发一组相关文章,意在与各位读者共同探讨。     

房地产投资基金模式浅谈

“房地产金融的多元化”不是个新课题了,但是资金对于房地产业的重要性决定了这个话题的持续“高温”。中国人民银行研究局日前完成的一份研究报告认为,我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以分散银行信贷风险。目前,我国房地产金融可说是银行信贷“一统天下”,根据经验,这是危险的,也是不正常的。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。本期专题特编发一组相关文章,意在与各位读者共同探讨。     

开发商贴息委托贷款模式探讨

“房地产金融的多元化”不是个新课题了,但是资金对于房地产业的重要性决定了这个话题的持续“高温”。中国人民银行研究局日前完成的一份研究报告认为,我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以分散银行信贷风险。目前,我国房地产金融可说是银行信贷“一统天下”,根据经验,这是危险的,也是不正常的。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。本期专题特编发一组相关文章,意在与各位读者共同探讨。     

房贷证券化“破冰”前行

“房地产金融的多元化”不是个新课题了,但是资金对于房地产业的重要性决定了这个话题的持续“高温”。中国人民银行研究局日前完成的一份研究报告认为,我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以分散银行信贷风险。目前,我国房地产金融可说是银行信贷“一统天下”,根据经验,这是危险的,也是不正常的。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。本期专题特编发一组相关文章,意在与各位读者共同探讨。     

房地产投资信托正当时

“房地产金融的多元化”不是个新课题了,但是资金对于房地产业的重要性决定了这个话题的持续“高温”。中国人民银行研究局日前完成的一份研究报告认为,我国应当大力发展多元化的房地产金融市场,形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场,以分散银行信贷风险。目前,我国房地产金融可说是银行信贷“一统天下”,根据经验,这是危险的,也是不正常的。在成熟规范的市场中,房地产开发和经营的融资不仅应有债权融资和股权融资两种基本形式,在一级市场以外,还应存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上,各种房地产金融工具同时存在,包括投资基金、信托证券、指数化证券等等。本期专题特编发一组相关文章,意在与各位读者共同探讨。     

对我国发展房地产投资信托的思考

我国房地产正出于飞速发展时期，巨大的投资需要造成了庞大的融资需求，而近来房地产信贷门槛的提高导致房地产融资成本提高。房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。从房地产投资信托定义和基本原则入手，将房地产投资信托与其他融资方式进行比较，分析其优势，探讨其运营模式，并提出相关建议。     

对发展房地产投资基金的SWOT分析

通过对房地产资金来源及我国房地产目前的融资途径分析，揭示了目前我国房地产存在的金融风险，指出发展房地产投资基金是一种可以拓宽房地产融资渠道的途径。结合当前我国房地产市场的实际情况，使用SWOT分析办法对房地产投资基金进行了综合研究。     

房地产上市公司过度投资的实证研究

房地产企业的投资问题一直是大众所关注的热点,近年来房价居高不下,政府也屡次发文对房地产企业及市场进行控制,学术界对房地产业也做了较多的研究。本文以2007年-2010年我国房地产上市公司为研究对象,在分析国内外已有研究的基础上,建立了多元线性回归模型组,采用"投资-现金流敏感性"检验的方法对过度投资进行验证。研究表明我国房地产上市公司投资行为与现金流之间存在敏感性,进一步验证了我国房地产上市公司存在过度投资行为。     

股权结构与内部控制有效性的案例分析

为了提高企业内部控制有效性,增强企业的核心竞争力,在相关文献研究的基础上,选择1家房地产上市公司纵向研究股权结构变化对企业内部控制有效性的影响,然后再选取4家具有代表性的房地产上市公司进行横向案例研究,分析不同的制衡股东性质对企业内部控制有效性所产生的影响。结果表明:在房地产行业内,万通地产的股权结构由一股独大转变成股权制衡的局面后,公司内部控制有效性有了一定的提升。通过横向分析对比张江高科、绿地控股、光大嘉宝、阳光城等4家房地产上市公司可知,当都存在国有制衡股东时,与国有公司相比,非国有公司内部控制质量更佳;在制衡股东为非国有股东时,公司的内部控制有效性更高。案例分析结果在其他类似房地产上市公司提高内部控制有效性的应用场景中具有参考价值。     

Correlation Dynamics and Determinants in International Securitized Real Estate Markets

We find the correlation movements among eight developed securitized real estate markets and among their stock markets are quite synchronized over the period from 1995 through 2012. There is a high degree of correlation dependence with many of the realized correlation series subject to regime switching. Moreover, international correlations of public property returns could be significantly explained by five real estate variables that include global real estate securities market volatility, co‐existence of real estate investment trust (REIT) influence, underlying direct real estate return performance differential, real estate securities volatility differential and real estate securities market size differential after controlling for macroeconomic influence and stock market effect. The importance of the control and real estate variables in explaining the return correlations varies across the economies examined.     

房地产宏观调控与地产公司股价波动的相关性——基于A股市场的实证分析

2005—2008年,频繁出台的房地产调控政策成为政策期间房地产上市公司股价波动和投资者财富效应的重要影响因素。本文研究发现,在事件窗内,一系列宏观调控政策对房地产上市公司产生了平均显著为负的累计异常回报率,对房地产上市公司产生总体负的股东财富效应;而在2008年9月之后,宽松的宏观政策对房地产上市公司股价的影响则相反。房地产公司股价波动受货币政策、土地政策、产业政策等不同政策的影响不同,对货币政策最敏感。横截面分析表明,资产规模越大、拥有国有背景房地产企业受政策冲击较小;沿海地区、以住宅开发销售为主的地产上市公司的股价对调控政策更敏感。     

The Effects of the Real Estate Crisis on Institutional Stock Prices

This article investigates the contagious movement of financial institutions' common stock prices in response to real estate news. The basic hypothesis is that because real estate assets are traded infrequently, the market has incomplete information about their true value. The stock price reaction by banks, thrifts and insurance companies to announcements of poorly performing real estate portfolios is studied. Consistent with the hypothesis, significantly negative reactions obtain, both within and across industries, to these announcements. Reflecting the differential regulatory environment and disclosure policies, insurance companies, in general, react more strongly to adverse real estate news. Also, the price reaction of an individual firm is significantly associated with the level of its real estate exposure.     

The Stock Performance of Securitized Real Estate and Master Limited Partnerships

This paper examines the stock performance of 144 master limited partnerships (MLPs) holding real estate and other types of assets. MLP stocks were found to underperform the market on a risk-adjusted basis during the period 1981–1991. The evidence indicates that the MLP organizational form has not been a superior vehicle for holding real estate. Also, the performance of real estate MLP stocks is similar to the performance of the stocks of other types of MLPs and that of real estate MLP stock performance is comparable to the performance of real estate investment trust stocks.     

International Real Estate Returns: A Multifactor, Multicountry Approach

We examine the risk and return characteristics of publicly traded real estate companies from 14 countries over the period 1990 to 2001. Our data are monthly country-level commercial real estate indexes constructed by the European Public Real Estate Association (EPRA). We find substantial variation in mean real estate returns and standard deviations across countries. Using various global- and country-level factor models, we find that there is evidence of a strong global market risk component, measured relative to the Morgan Stanley Capital International world index, in most countries. However, even after controlling for the effects of global market risk, an orthogonalized country-specific market risk factor is highly significant, especially for real estate indexes in Asia–Pacific markets. We find that a country-specific value risk factor has some explanatory power in addition to the country-specific market factor, but U.S.-based market, value and size risk factors do not provide any additional explanatory power. These findings imply that the international diversification opportunities with real estate companies are more complex than previously thought.     

Real Estate Investment Acquisition Rules for Life Insurance Companies and Pension Funds: A Survey

Real estate comprises the major wealth of the United States as well as the world. Life insurance companies and pension funds are rapidly becoming major investors in real estate due to their large portfolios and annual cash inflows. Aggregate inflows of life insurance companies and pension funds are estimated to be about 150 billion dollars per year. Increasing amounts of these funds are believed to be going into real estate investments. This study surveys life insurance companies and pension managers on all facets of their real estate investments. The survey covers real estate portfolio size and type, portfolio composition, investment by property type, international investments, before-tax analysis, after-tax analysis, diversification strategies, computer usage, holding period assumptions and criteria for obtaining mortgages, equity positions and construction loans. The results of this study are then compared and contrasted with previous studies.