中国住房的双重属性:消费和投资的视角

本文基于住房消费和投资的双重属性,通过构建跨期消费效用和投资组合模型,分析了住房价格影响家庭消费的微观机制,并基于中国房地产市场的特性,建立了针对家庭差异以及区域差异的住房—消费关系的理论假设,利用城镇居民的微观调研数据和区域宏观数据进行了实证检验。本文发现,对于住房所有者而言,由于住房消费和投资的双重属性,及其难以分割性,拥有住房不仅需要支付住房使用成本,同时也需要支付住房投资的机会成本,而两者的相对值是影响住房—消费关系的重要因素。在此基础上,本文发现住房价格对单套和多套住房家庭消费的影响相对一致,但是却呈现出明显的区域差异,这与中国住房市场普遍缺乏房产税,住房价格波动区域差异显著的特点相一致。     

购房支出应部分计入消费物价指数

近来，对于消费物价指数争议最大的问题之一就是对民众消费所占比重最大，价格上涨最快的消费支出项目却没有包括在CPI中，比如民众教育消费、医疗保险、住房消费等。本文论证了应当将首次购买商品房的购房价格记入CPI的观点．本文认为：商品房的购买在统计口径上全部归于投资是不正确的，应当将居民首次购买商品房的价格一次性记入CPI。     

住房消费、住房投资与金融危机——美国次级债危机对中国房地产业宏观调控理论基础的冲击

中国房地产业宏观调控高度重视住房消费与住房投资,尤其突出地表现为对二者的区剐对待."鼓励消费,抑制投资"成为中国房地产业宏观调控的基本原则之一,其理论基础是:住房投资的信贷风险较高,容易引发银行危机,乃至整个金融危机或经济危机;而住房消费似乎具有某种"抗体",其引发金融危机的风险从未引起人们的高度重视.本文认为美国次级债危机从现实层面推翻了以上传统认识,有力冲击了中国房地产业宏观调控的理论基础.本文对住房消费与住房投资在多重视角下的重新解读,从理论层面修正了传统认识.     

住房信贷会削弱“财富效应”吗?——基于CFPS数据对房产财富效应的再检验

住房财富对家庭消费的促进作用在已有研究中得到佐证,在住房市场和住房信贷市场不断发展的背景下,讨论贷款购房带来的还贷经济压力是否抑制了房产"财富效应",在我国特有的消费文化和居住文化中具有重要的意义,对当前我国经济高质量发展阶段刺激国民消费需求具有重要的政策启示。本文基于2014年和2016年两期中国家庭追踪调查(CFPS)数据,使用固定效应模型在引入购房方式相关变量后对房产"财富效应"进行了再检验。实证分析结果显示我国住房"财富效应"广泛存在,是否持有住房、住房套数和住房价值对家庭消费均具有促进作用,但如果脱离购房方式,单一考虑住房"财富效应"不尽准确,在考虑了购房方式和待偿房款额变量后,发现贷款购房方式缓解了家庭预算约束,待偿房款额对住房"财富效应"并无明显的抑制作用,虽然"房奴效应"对于住房"财富效应"具有一定的削弱,但不足以抵消住房价值提高对家庭消费的促进作用。     

中国的高房价是否阻碍了创业?

自20世纪90年代末以来,中国经历了一段房价持续高速增长的时期。在中国家庭自有住房率超过百分之八十的背景下,长期的房价上涨必然会影响家庭内部的投资、消费和创业等一系列决策行为。本文通过构建一个职业选择模型,将房价上涨对人们的创业行为的影响分离成"财富效应"、"信贷效应"以及"替代效应"。基于该模型,本文发现房价上涨对无房人群和有房人群的创业决策存在不同的影响,并进一步探讨了家庭财产、是否有房以及住房按揭贷款对创业决策的影响。本文进而利用微观数据对理论模型推导出的各个推论进行了检验。通过对创业的关注,本文指出了中国的高房价可能影响长期经济增长的一个重要渠道。     

准确把握住房“六重属性”才能完善房地产市场调控机制

房地产市场的宏观调控,不仅要充分利用经济杠杆,而且要找准各种经济杠杆组合及其"支点"。住房具有消费品、耐用品、不动品、资产品、金融品、保障品等"六重属性"。住房的"六重属性"是经济杠杆发挥作用的"支点"。从住房的"六重属性"着力,能使其经济杠杆形成有机组合,进而使房地产市场宏观调控收到事半功倍的效果。作为消费品,要鼓励有支付能力的人通过市场行为进行住房消费。作为耐用品,要引导人们租房消费。作为不动产,要充分发挥土地杠杆对房价的制导。作为资产品,应该以房产税约束投资与投资购房。作为金融品,需拧紧非消费性购房的信贷龙头。作为保障品,应以"三位一体"的公租房覆盖保障人群。     

基于典型城市商品住宅价格过快上涨的动力因素及对策研究

在对近年典型城市商品住宅价格上涨特征分析的基础上,发现导致商品住宅价格过快上涨的动力因素及其对商品住宅价格的推动作用。基于动力因素的分析和作用机理,提出如何控制城市商品住宅价格过快上涨的相应对策,为住房政策制定提供依据,并为商品住宅开发、商业银行贷款和居民购买和投资住宅行为等提供参考。     

美国住房市场的税收调控及其借鉴意义

美国住房市场的税收调控方式包括对有房户征税、对有房户给予税收补贴、对出租房开发给予税收补贴。税收调控促进了美国住房自有水平的提高,抑制了对住房的过度消费和投机,促进了中低收入家庭的住房保障,繁荣了二手房市场的交易活动。我国可以借鉴美国的经验,从实际出发搞好物业税的征收工作,通过税收减免,支持中低收入家庭自住房的购买,配合物业税的征收,通过减税进一步促进二手房市场的交易活动,通过税收减免吸引私人投资扩大廉租住房的供给。     

基于典型城市商品住宅价格过快上涨的动力因素及对策研究

在对近年典型城市商品住宅价格上涨特征分析的基础上,发现导致商品住宅价格过快上涨的动力因素及其对商品住宅价格的推动作用.基于动力因素的分析和作用机理,提出如何控制城市商品住宅价格过快上涨的相应对策,为住房政策制定提供依据,并为商品住宅开发、商业银行贷款和居民购买和投资住宅行为等提供参考.     

基于计划行为理论的绿色食品购买行为研究

文章从消费心理学的角度,通过问卷调查的方式,对影响绿色食品购买行为的因素进行了分析;基于计划行为理论,构建了揭示购买行为态度与行为关系的理论假设模型。研究结果显示,消费者对购买绿色食品的态度、主观规范、知觉困难等心理因素对购买绿色食品的意向有重要影响,消费者购买绿色食品的意向对其购买行为具有预测作用。     

吉林省消费热点转移与启动经济的对策分析

众所周知,家电行业在90年代的经济高潮时期曾起到过举足轻重的作用,但是随着彩电、冰箱、洗衣机、录音机消费趋于饱和,消费热开始降温,人们寻找新的消费对象。 随着我国住房体制的进一步改革,由福利分配住房转向用货币购买住房,加之人们消费结构的进一步转变,人们把消费热点集中在住房上,从而开始出现新的消费热点。 一、新消费热点产生过程中出现的问题 我省的住宅市场从90年代起才开始逐     

影响消费者对生态标识食品购买行为的因素分析——基于南京市鸡蛋消费的调查

本文运用实证研究方法,基于详实的南京市鸡蛋消费市场调查数据,对消费者购买生态标识鸡蛋行为的影响因素进行了计量经济分析.研究结果表明,受教育程度、性别及对鸡蛋安全的关心程度对消费者生态标识鸡蛋的购买选择影响显著.收入水平仅对无公害鸡蛋的购买行为影响显著,但有反向作用;对绿色鸡蛋的选择影响并不具有显著的统计学意义.在现有市场价格水平上,消费者不选择生态标识鸡蛋并不是因为支付能力不足.最后,文章针对影响消费者购买选择的主要因素,提出扩大生态标识食品消费需求的几点建议.     

论住房保障政策对我国经济发展的意义

文章从促进经济发展的角度分析了住房保障政策的意义。有效的住房保障政策将推动我国消费需求与投资需求的平稳增长,并有助于保持我国在国际贸易中的竞争力。与此同时,住房保障对于提高城镇工业部门劳动力数量和质量、平滑经济周期波动以及分散金融市场风险也具有明显作用。总之,有效的住房保障政策对于提高我国经济发展效率、跨越中等收入陷阱具有重要意义。     

房市调控“税费杠杆”岂是万能

最近,建设部有关领导透露,目前住房"保有环节"的税费比较低,或者基本没有.建设部正联合财政部等相关主管部门研究住房"保有环节"税费的收取,有可能对户型面积偏大的住房收取一定的税费,引导合理的住宅消费,鼓励老百姓购买小套型、功能良好的住宅.     

激活我省住房二级市场的建议

激活住房二级市场 ,是深化房改、拓展住房消费、健全住房市场体系的客观需要。我省乃至全国正式开放住房二级市场以来 ,“放而不活”的问题十分突出 ,已成为制约我省房地产市场持续、协调、健康发展的关键环节。因此 ,在深入调研的基础上 ,加快政策层面上的突破 ,无疑已成为当务之急。一、政策要宽松到位。一是降低交易税费。上海市的实践证明 ,契税税率的降低 ,是直接启动住房消费和刺激住房二级市场活跃的因素之一。在二级市场上购买房改房的客户 ,经济力量大都较弱 ,购买房改房看重的就是价格优势 ,国家在制定房改房税费标准的时候 ,应切…     

功能视野中的城市居民住房梯度消费研究

该文采用社会学功能分析的方法,从显功能与潜功能两个角度对当前城市居民住房梯度消费进行研究。住房消费的显功能主要包括居住功能与投资功能,潜功能则包括资格许可功能、社会认同功能与邻里交往功能。城市居民的住房消费在功能上呈现出明显的梯度结构特征,这也要求我们构建一个合理的住房消费梯度功能体系。     

居民住房抵押贷款需求的微观研究

本文基于全生命期家庭效用最大化的抵押贷款需求理论,分析了居民住房抵押贷款选择行为,并应用中国城镇住户调查微观样本数据,建立二元选择模型和Tobit模型,实证测试了家庭住房抵押贷款选择和贷款总量与住房消费、非住房消费、家庭的社会经济微观特征,以及贷款和储蓄利率等宏观因素的关系。研究发现,住房消费和家庭收入是决定家庭是否选择抵押贷款及抵押贷款需求量多少的重要因素,家庭的转移收入和借入收入对抵押贷款有抑制作用,家庭倾向于依赖其他资金来源进行住房消费,从而减少了对住房抵押贷款的需求。     

中国家庭资产配置与异质性消费者行为分析

中国居民家庭存在"资产规模增长、结构多元化"与"消费需求相对不足"共存的现象。在此背景下,研究资产结构对消费者行为的影响显得尤为重要。本文根据资产结构识别异质性消费者,综合了流动性约束和预防性储蓄理论,通过估计暂时性收入冲击下的边际消费倾向,以及不确定性引致的财富积累,探讨了不同资产结构下异质性消费者行为的差异。本文不仅验证了资产变现难易程度对消费路径平滑和流动性约束的作用,同时发现了住房资产通过影响预防性储蓄行为,导致了流动性约束程度的差异。本文从资产流动性和住房资产需求角度,结合家庭"住房资产占总资产比重高与需求刚性较强"的典型事实,为中国居民消费需求相对不足的原因提供了一种解释,有助于把握消费刺激政策的着力点,进而增强消费对经济发展的基础性作用。     

从最终需求的角度看房地产业在国民经济中的作用

本文从最终需求的角度构建了考量房地产业对国民经济贡献的方法，即以住宅投资与居住消费之和衡量的住房经济，并与美国、英国、日本进行国际比较分析。研究表明，发达国家与中国在房地产业对国民经济的贡献方面表现出诸多相似性和可参照性，包括住宅投资增速及其在GDP中占比表现出阶段性特征，居住消费在家庭消费支出中占比经历了先上升再趋于稳定的过程，住房消费端对国民经济的影响超过投资端。2013—2021年，中国以住宅投资与居住消费衡量的住房经济在GDP中占比平均为17.5%,并未明显高于美日等发达国家，其中，住宅投资在GDP中占比总体呈下降态势，居住消费在GDP中占比小幅上升，2018年来居住消费额首次超过住宅投资额。当前及未来一段时间，中国正处于住房投资带动作用下降而居民住房消费带动作用上升的发展阶段，在新发展阶段，房地产业要致力于通过构建新发展模式突出其最终使用功能和居住属性，与国民经济形成良性互动。     

基于策略性消费的零售百货业盈利模式研究

21世纪是零售业竞争激烈的时代,也是零售业高速发展的机遇期.企业如何获取利润,采用何种盈利模式是关键.随着消费者对市场信息的了解日益全面,越来越多的消费者开始理性地选择购买时机、购买价格及购买渠道等,策略性消费行为成为影响企业发展的关键因素.本文基于策略性消费者的行为特点,分析了策略性消费和非策略性消费对零售百货业盈利的影响,提出了基于策略性消费的零售百货业盈利模式的变革策略.