业主自管物业能走多远?

"炒掉物管!"这是业主与物管发生纠纷时,从业主口中频频出现的话语.但炒掉物管之后怎么办?恐怕多数业主没有想过这一问题.自从《物权法》颁布后,其八十一条"业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理"的规定逐渐走入了人们的视野."     

业主自管物业能走多远?

"炒掉物管!"这是业主与物管发生纠纷时,从业主口中频频出现的话语。但炒掉物管之后怎么办?恐怕多数业主没有想过这一问题。自从《物权法》颁布后,其八十一条"业主可以自行管理建筑物及其附属设施,     

物业管理业呼唤健康的生存环境

据报载:某开发商为不使其开发的物业因质量问题公开化而影响新楼盘的销售,竟“利用”业主鼓掌通过的方式炒掉了其选聘的物管公司,“如果新的公司(指其自行组建的公司)来进行物业管理,一切已经存在的问题都好解决”,开发商对业主如是说。(《中国房地产报》2002年10月9日《谁赶走了甲级物管》)。     

浙江:炒物业需半数业主同意

最近浙江省住建厅下发《浙江省物业项目服务退出管理办法(试行)》,业主炒物业,物业炒业主,都得照着文件规定办。如果业主炒物业,必须在解除合同90天前开业主大会,而且得经过三个程序,即至少要有20%的业主联名提议炒掉物业,在小区内公示     

漠视危险是对业主最大的不负责任

物管企业如果脱离业主实际需要，只是单纯地关注提高物业服务水平，而忽视了诸如治安维护，车辆管理，消防安全等关键问题，一切的工作成绩都等于“零”。正如一个社区，破案率再高都不是一件值得炫耀的事，只有案发率等于零，社区的安全才会得到业主的认可。据此，如何做好社区的安全保障管理工作就成为了物管企业当前面临的重要课题。就住宅小区的物业安全保障管理问题而言，所存在的不安全因素主要来自物业管理工作本身，以及物业管理运作中容易被业主和物管人员忽略的层面，本文仅就后者作一论述。     

业委会要求物管企业公布服务成本的是与非——与林金涛先生讨论

林金涛先生在2007年第1期《现代物业·新业主》“物管咨询”上答复(下称《答复》文)“业委会是否有权要求小区物管公司公布物业服务成本”时说:“实行包干制的小区,业主支付固定物业服务费用即可,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或承担。由于物业服务成本涉及企业经营秘密,实行此种计算方式的小区业委会无权要求物业管理企业公布     

小区租房人

住宅小区里有很多租房居住的人，对物业管理企业来说，业主和物业使用人并没有太大的区别，物管企业提供服务，享受服务的人只要缴纳物业管理费就可以了。物业管理企业没有权力干涉承租人的生活（当然，也没有权力干涉业主的生活），可是，出租屋是公安部门管理的重点，物业管理企业有义务配合公安机关对其进行管理，于是工作中就有了一些有趣的事。     

发挥业委会作用,使"美丽园事件"不再发生

“美丽园事件”的发生具有必然性,它是物业管理和物管消费之间的矛盾的集中体现。在目前社会经济体制条件作用下,作为物业管理主要载体的物业公司和物管消费主体的业主,这一对行为主体间必然形成矛盾,本文把物业企业与业主可能产生矛盾的事由列举如下：     

多样化物业需要多样化物业管理模式

物业管理企业作为一种专业化机构，能为业主提供优质、完善的服务，大幅提高了业主的生活质量，同时也提高了整个社会的服务水平。然而，物业管理企业的快速发展也凸现出目前的物管畸形模式——完全依靠物业企业的单一模式。普通商品房早已经是物业企业的地盘；而经济适用房．廉租房这类福利性住房，也相继引入了物业企业管理。目前公布的物业管理政策，     

学术动态——业主权利应该慎重使用

背景索引: 自从9月1日起,新物业管理条例已经实施了两个多月,各地的学习和实施热情很是高涨,其效果已经慢慢呈现出来。在条例刚颁布的时候,业内相关人士都认为,《条例》赋予了业主更多的权利,对物业管理公司则作了许多限制,其中《条例》给社区物业管理带来了六大变化:业主委员会享有收益权;打破了职能部门垄断;业主有权“炒”物业;强化了合同的内容;共用物权业主说了算;开发与物管分了家。然而,听到业主一片叫好声的同时,来自物业管理公司的“苦水”似乎也不容忽视:新《条例》过分强调     

物管条例草案是"谁的"?

虽然我们大家都公认物业管理立法根本上是要保证公平与公正,而不是保证某一方的利益。但是我们还是从各种渠道听到看到“究竟是谁的物业管理条例”的说法。对条例草案内容的最多批评来自于部分从业律师,主要“指控”是:对业主毫无价值可言(北京市天为律师事务所居永和律师、北京业界资深人士刘宏诚先生等),“业主”一词,从居者有其屋、人人都是业主的“业主”和从《条例》中定义和提到的“业主”和从司法程序中诉讼主体的“业主”三个角度去看,明显是有不同的含义。很有意思的是,本次接受专访的几十位律师,极少有在物管企业与业主的纠纷诉讼中代理过物管企业的辩护人,却有相当多的律师曾为业主或自己与物管公司对簿公堂。是否可以说在类似纠纷中物管企业不愿主动打官司或者律师更可能为业主辩护?是否可以推论,众多律师针对条例草案的批评,更多带有把“业主”下意识地当作司法诉讼中的“业主”的含义? 不管怎么说,如果把物业管理条例暂时理解为“城市住宅物业管理条例”,我们不可能等到物权法出台后,才去关注物业管理最大的受益人——物业所有权人。     

向前走，莫停留

维修资金是物业保值增值的保险金，其好处多多；维修资金是一块“体积”巨大的“蛋糕”，其诱惑多多；维修资金管理存在诸多弊端，其危机多多。不同层次的业主需要发出属于自己的声音，不同层次的居民需要选择属于自己的社区，不同层次的物管企业需要寻找属于自己的发展空间。     

让物业前期维修难题不再

物业前期维修工作的妥善处理,不仅可以维护开发商信誉,提升物业品牌能力,同时也会给广大业主留下较好的印象,让业主更多地了解物业管理工作,为物管工作的全面顺利开展打下基础.但现实生活中,物业前期维修涉及的单位多(业主、物管、开发商、土建承建商、钢构承建商、电气管线单位、装饰公司、卫洁具供货商、生产商等)、问题杂,物业前期维修问题的处理往往并不容易.     

业主权利与义务纠纷典型案例评析

在物管服务关系中．业主既享有物管法规直接规定的权利，还可享有物业服务合同约定的权利；既负有物管法规直接规定的义务．还负有物业服务合同约定的义务。[编者按]     

动态

西安：一个小区，两家物管业主暖气费交给谁？;同一小区，物业公司＂三分天下＂；物业公司被”炒”索50万违约金被驳回；成都：发生物管纠纷，以后可找调解中心。[第一段]     

物业管理收费服务一样都不能少

由于物业管理起步较晚，物业服务不规范、不到位，所以出现了不少的物业矛盾和物业纠纷，但这并不意味着物业公司和业主之间的矛盾无法调和。因为除了房子质量无法改变以外，管理制度可以改，人员可以换，其他没有什么不能改变和协商的。本来物业公司和业主就不应该有特别大的矛盾，但现实情况却是，许多矛盾最后都指向了物业公司，于是拒缴物业管理费成为一些业主的“杀手锏”。     

从“线性”治理结构到“复合式”治理结构——由北京上地西里社区看物业小区治理结构的转变

随着物业小区自主治理运动的推进，业主组织作为自主治理的主体和载体．进入了快速发展的阶段。《物业管理条例》从法规的角度对业主、业主大会和业主委员会做出了比较详尽的规范．初步从法规的角度奠定了物业小区自主治理的基本框架。法规具有规范性和稳定性．另一方面，稳定就在某种程度上意味着滞后．在物业小区的自主治理中也是如此。《物业管理条例》对业主组织做出了一定的规范，然而物业小区自主治理的实践中却涌现出了“业主代表大会”．“监事会”以及“业主小组”等众多的业主组织，这些都是在实践中业主自发组织成立的。这些新生的业主组织不仅仅意味着业主组织种类的增多．更为重要的是他们带来了物业小区治理结构的转变．即物业小区的治理结构由原来的“线性”的监督授权关系转向一种“复合式”的监督授权关系。这一转变不仅在理论上．而且在实践中对物业小区的自主治理都有重大意义，对此进行探讨正是本文的旨趣所在。     

拿什么拯救你,业主道德?

在物管过程中，业主作为物业的顾客和服务的对象，是支持和推动物业发展的中流砥柱，是物业生存与否的砝码。但是，在日常的社区、小区生活中，业主的不道德行为却随处可见，常常让物业公司难以处理。物业既没有现成的政策法规来规范，也难以利用《业主公约》来管束。那么，是什么原因导致业主的道德素质和法律意识淡薄呢?怎样对业主的行为进行规范和疏导呢？     

常规维修与特约维修

物业管理发展到今天，其内涵更丰富，外延更广阔，但最能让业主认识到物业管理重要性的应当首选物业设施设备维修养护。对物业本体及其设施设备的维修养护显示了较强的专业性和技术性，多数业主均不会自己去做，也做不了。物业维修养护是物业管理的存在基础．对物的管理和对人的服务在此领域表现得较充分。但物业区域固定资产构成复杂．有些公共资产和私人资产界限不清，造成维修养护的责任和资金难以落实．使部分维修养护工作陷入矛盾中难以及时解决，在此，笔者对业主和物管企业反映的与物业服务中的常规维修和特约维修紧密相关的问题谈点看法。     

名佳花园小区自管之疑惑

《物权法》颁布实施后,“业主自治”遂成为当下时兴用语。业主自治的含义是,业主有权对物业进行自我管理,也可以选择委托物业公司或个人提供物业服务。业主自治是业主行使其所有权的彤式,是一种私权性质的民事权利。这种权利的法律基础是业主的物权,即业主的建筑物区分所有权。从《物权法》来看,物业管理大致有三种模式：一是业主自行管理,二是业主委托物业服务企业管理,