城镇存量用地再开发政策演变量化研究——基于“政策结构—政策工具—政策效力”分析框架

研究目的：开展不同阶段城镇存量用地再开发政策量化评价研究,为优化高质量发展目标下存量用地再开发政策体系提供科学借鉴。研究方法：政策文献计量法、PMC指数评价法。研究结果：（1）政策结构上,我国城镇存量用地再开发政策演进历经了“萌芽发展—试点探索—稳中提升”三个时期。（2）政策类别上,虽仍以意见、通知、方案为主,但法律类政策文本比重不断上升。（3）政策主体上,呈现以各级政府为统领,自然资源部门为核心,住建、发改、财政等多部门协同参与的特征。（4）政策工具上,呈现财税支持和协同治理类政策工具不断上升,而规划管制和市场管理类工具持续下降的态势。（5）政策效力上,选取的15份专项政策样本整体设计较为合理,中央和典型地区（广东、上海、浙江、江苏）政策样本PMC指数均呈持续上升态势,但各地间政策效力评价结果差异较大。研究结论：健全城镇存量用地再开发政策,要注重长期综合收益,推动政策文本法律化,完善以各级政府为统领、自然资源部门为核心、多部门参与的协同治理体制,综合运用各类政策工具,多措并举构建政策效力全面评估机制。     

城镇低效用地再开发政策对土地利用效益的影响研究 ——基于双重差分方法的验证

本文的研究目的为利用全国254个地级市2009-2016年面板数据,考察实施城镇低效用地再开发政策对城市土地利用效益的影响,并分区域、分类型对不同城市政策影响的差异性进行分析,以期为完善城镇低效用地再开发政策体系提供参考。通过双重差分法(Differences-in-Differences Method)和双向固定效应模型,得出研究结果为:(1)实施城镇低效用地再开发能明显提升城市土地效益,其能提升相应城市的地均GDP约4.36个百分点;(2)政策实施存在明显的阶段性效应,土地利用效益的提升作用在政策开展第3年最为显著;(3)城镇低效用地再开发政策效应存在异质性,东部城市土地效益提升最为明显,中部次之,西部则不显著,平原城市土地效益提升尤为显著,山地城市则不显著,此外,城镇低效用地再开发对重工业城市的土地效益提升作用也比较明显。得出的研究结论为政策制定应考虑不同地域、不同类型的城市基础情况,政策实施应注重阶段性效应,并对政策实施进行不断反馈与调整。     

城镇低效用地类型和认定标准探讨

文章分析和诠释了我国现行的城镇低效用地范围总体框架下的城镇低效用地内涵,它具有时代性、相对性、资源性特征。综合比较分析我国城镇低效用地类型划分和判定标准,由于缺乏政策支撑和严格的量化标准,低效用地认定困难。文章提出按低效城镇产业用地、低效城镇生活用地、低效村庄用地和其他低效用地等四种类型划分城镇低效用地,建议从产业发展、空间品质、利用强度、经济效益、民生设施、人居环境等方面进行判定与识别。     

关于城镇低效用地再开发工作推进情况的通报 自然资源部通报第28期

党中央国务院高度重视城镇低效用地再开发工作。2016年11月,经中央同意,原国土资源部印发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发[2016]147号,以下简称“147号文件”）,提出了一系列盘活城镇低效用地的激励政策以及相关工作要求。     

低效用地再开发：理论认识、内在机理与实践路径

研究目的：基于空间生产理论与经济学逻辑探索低效用地再开发的逻辑机理与实践路径。研究方法：文献资料法和逻辑推理法。研究结果：（1）低效用地再开发是在多尺度互动下衍生的空间生产过程,应合理兼顾空间治理转型的外生需求以及再开发行为的内生需求;（2）政府、市场和社会作为低效用地再开发的主要动力,在实践中存在竞争与博弈关系,其中,政府侧重公共和经济利益推动空间再生产实践;市场以降低成本为主要利益诉求直接参与再开发实践;社会则以改善社会公众福祉为前提,由内部触发再开发实践;（3）低效用地再开发是共同利益、关联利益和私人利益相整合的过程,需以实现存量用地最高最佳利用为目标,并综合多方面实践经验制定;（4）推动低效用地再开发需从对象识别、时空整合、利益配置和精细实施4个方面出发,并在静态规划和动态优化的基础上实施合理的保障机制。研究结论：低效用地再开发是落实空间优化和治理的重要举措,地方政府需形成符合当地实际需求的低效用地再开发方案,以促进土地空间保值增值、存量盘活和可持续利用,助力空间治理的高质量现代化。     

中国城镇低效用地再开发的现实困境与理性选择

研究目的:深入分析城镇低效用地再开发面临的问题,总结地方实践创新经验,提出进一步推进城镇低效用地再开发的建议。研究方法:文献研究法和对比研究法。研究结果:中国城镇低效用地再开发面临资金短缺、产权复杂等现实困难,主要原因是规则的制约和缺失,对广东、浙江、辽宁3个省份集体建设用地管理、违法用地处理、出让方式改进等方面的创新进行了总结。研究结论:城镇低效用地再开发既是现实需要,又有一定的政策空间,应在全国层面完善集体建设用地管理、违法用地处理、土地出让和强制力运行等规则,按照科学规划、市场导向、利益共享的原则推进工作。     

基于城镇地籍数据三维建模的城镇低效用地调查研究

［目的］文章以江西省某县中心城区为例,利用城镇地籍数据构建一种快速调查低效用地的方法,为实现城镇用地粗放低效利用向精明高效利用转变。［方法］首先根据建筑物三维属性开展城镇三维建模; 然后结合GIS三维可视化、空间分析等方法识别低效用地; 最后采用单因子评价法进行低效用地类型判定。［结果］（1）Ⅰ类低效用地的分布与城镇建设程度有关,主要分布在建设程度弱的区域; （2）Ⅱ类低效用地受布局混乱影响,造成周边建设用地割裂,影响土地的综合利用; （3）Ⅲ类低效用地大部分远离城镇中心区域,“粗放式”的土地利用模式导致土地利用强度不达标。［结论］盘活城镇低效用地是现实需要,基于城镇地籍数据三维建模的低效用地调查方法,减少了内、外业工作量,提高了调查效率与可视化程度,为城镇低效用地调查提供一种新技术与方法,有助于增强城镇核心功能,实现土地集约节约利用。     

基于GIS的城镇用地规划分析决策系统设计

针对我国城镇用地规划管理部门分析决策的现实和发展趋势,基于当前GIS在该领域开发研究的成果,构建了城镇用地的多目标优化规划模型.并对其进行了需求目标分析、系统结构设计以及模块的功能界定,在此基础上提出了开发基于GIS的城镇用地规划分析决策系统的构想.利用该系统,即能实现城镇用地规划管理的现代化、科学化和自动化,也可提高城市与市镇管理职能部门的管理效率和决策科学性.     

基于物种竞争原理的城镇存量建设用地再开发功能重构研究

研究目的：基于物种竞争原理,创新存量建设用地再开发功能重构的规划决策技术方法,以东莞市为实证区,优选存量建设用地再开发的主导功能、优化功能组合。研究方法：生态位比较优势度模型、三重生态位竞争机制、线性规划模型。研究结果：（1）村镇工业园内产业用地和居住用地的混合布局,导致约一半的存量建设用地的经济功能和社会功能的优势相当;（2）重构后,存量建设用地的主导功能以经济—社会型为主,从各片区中心到边缘呈现由复合型向单一型变化的规律;（3）存量建设用地的功能组合优化后,大幅拓宽了生态功能空间,呈现沿江外围分布的特点。研究结论：东莞市亟需提升工业园区的公共配套设施和加强东江生态廊道建设,应从强化规划、分类重构和全流程监管三方面引导存量建设用地与重构功能匹配,以促进国土空间提质增效。     

基于空间适宜性的城市低效用地再开发方向优选研究

新型城镇化要求优化国土空间格局,粗放、低效、拼资源型的传统城镇化发展模式已难以为继。按照综合效益最优和合理、高效、集约利用土地的目标,运用层次分析法在自然地理、经济发展、社会需求和生态保护层面构建了宏观的、分用途的低效用地适宜性评价指标体系,利用多因素综合评价模型计算4类用地的综合适宜值,根据土地用途最适合、优先级排序和邻域协调的配置规则,融合低效用地基础数据库与宏观确定的综合适宜值实现低效用地再开发方向优选。结果显示优化选择后土地利用组合类型依次为居住—商服—工业—公共服务设施—绿地。低效用地"宏微观基础数据库—宏观评价体系标准—宏微观数据融合"的再开发方向优选方法将为其他发达城市提供借鉴。     

城市总体规划与土地利用总体规划的矛盾与协调

城市总体规划与土地利用总体规划的侧重点不同 ,但二者都是以土地作为主要规划对象 ,其核心内容都是为实现土地资源的合理开发、利用和保护 ,其根本目标是实现土地资源可持续利用和城市的可持续发展。由于主管部门、目的内容、用地分类标准、规划期限等方面的不一致 ,两大规划之间存在着脱节甚至冲突等矛盾现象 ,为协调两大规划 ,应做好协调规划编制、统一规划审批、完善规划内容、提高规划权威、统一技术规范、完善规划体系和相关法律体系等方面的工作     

引入市地整理工具提高城市控规可实施性研究

研究目的:借鉴发达国家和地区市地整理经验,探索市地整理工具引入中国城市用地规划的方法,以适应市场经济体制,特别是土地使用和建设主体市场化趋势,促进城市规划编制和实施的改革。研究方法:采用比较分析方法论证市地整理的规划属性和理念、方法,以及与中国城市规划体系的关系;以实证研究方法探析规划运用的途径。研究结果:明确了市地整理的内涵及其理念和方法核心;提出城市控制性详细规划是具体引入市地整理的规划层面;以北仑区为实例验证市地整理工具和方法在城市土地优化调整规划中的运用。研究结论:(1)将作为规划实施环节的市地整理相关要素提前引入城市控制性详细规划,对于提高城市规划的可实施性具有重要意义;(2)产权和经营理念、分模式应用和利益相关者参与方式是城市规划引入市地整理工具的主要途径;(3)市地整理在城市用地规划中的作用主要体现在用地调整规划单元(控规单元)的划分和地块整理方案、资金平衡方案的制定之中。     

主体功能区下协作性土地利用规划管理机制研究

研究目的:基于土地利用总体规划面临的困境,结合主体功能区规划管理,探讨应用协作式规划理论完善中国土地利用规划管理机制的思路。研究方法:文献分析法,比较分析法,案例分析法。研究结果:协作式规划的理论基础是沟通理性,倡导参与主体多元化、沟通过程民主化、以公众利益为导向、转变规划师角色、共识导向的规划成果;主体功能区规划通过区域差别化定位、错位竞争等途径,为改善土地利用总体规划冲突提供了重要机遇。研究结论:应在规划地位上强化土地功能区规划的引领作用,在规划过程中加强自然、经济上紧密联结的地区间协调沟通,破除土地利用总体规划单纯按照行政区划管理的弊端,提升地区间土地开发保护分工与协作水平,更充分地发挥土地利用总体规划的整体优化功能。     

土地利用规划体系研究

中国土地利用规划体系的主要问题是区域规划、土地利用规划和城市规划各成体系,以各级行政区为单位编制的土地利用总体规划没有很好的整合区域社会经济发展对土地的需求,僵化的控制指标与区域社会经济的发展不相适应;同时由于土地利用总体规划与城市规划相脱节,难以有效地控制城市用地规模.因此,土地利用规划管理的发展方向应是整合土地利用规划体系,将区域规划、土地利用规划和城市规划融为一体;重视城市土地利用规划和乡村土地利用规划等控制性土地利用详细规划的编制和实施.     

运用规划手段不断提高城市土地使用效率

研究目的是针对我国城市化进程中土地供需矛盾日趋尖锐的状况 ,探讨提高城市土地使用效率的城市规划方法 ;研究方法是综合分析城市规划对城市土地使用效率的影响因素 ;研究结论是提出综合运用规划手段提高城市土地使用效率的一些措施。     

农村闲置宅基地分类诊断及其治理路径——基于安徽省试点地区两个村的考察

研究目的：科学识别村庄宅基地闲置类型,探索各类闲置宅基地治理路径,为村庄有效精准治理本村闲置宅基地提供理论参考。研究方法：理论分析和案例研究相结合。研究结果：闲置宅基地基于时空特征、功能属性和闲置程度差异呈现出“显性”与“隐性”两种闲置类型。村庄区位特征在一定程度上影响并决定闲置宅基地的主要类型,如城市近郊村庄因村民进城定居,闲置宅基地多为“显性”闲置,农村腹地村庄因户均宅基地面积过大,闲置宅基地多为“隐性”闲置。“显性”闲置和“隐性”闲置宅基地均有一定治理潜力,但二者治理主体和治理路径不同,前者治理应以村集体为主体,通过放活宅基地使用权,实现宅基地由无功能、福利保障功能向经营功能的转型,后者治理应以农户为主体,通过发展庭院“微经济”,实现宅基地由居住功能向居住、生产功能的转型。研究结论：不同村庄应结合资源禀赋和经济基础,精准把握宅基地闲置类型,因地制宜、因村施策,精准化治理闲置宅基地,有效激活农村土地资源资产并为乡村振兴提供土地要素保障。     

浅析当前土地利用总体规划存在的主要问题

土地利用规划编制和实施对切实保护耕地，控制城市的无度扩展，优化土地利用结构和布局，促进土地资源的可持续利用等方面发挥了重要作用。但是，当前规划的实施过程中也存在耕地减少突破规划控制、与经济发展不相适应、规划可操作性不强等问题。因此，本文通过分析、探讨土地利用总体规划在规划理念、方法，规划的基础工作和规划实施保障制度等方面存在的主要问题和原因，提出了解决问题的措施建议，以期提高土地利用总体规划的科学性和可操作性。     

对构建中国城乡统一的土地市场的思考

建立城乡统一和公开竞争的土地市场,是完善城乡土地统一管理的核心。只有建立城乡统一的土地市场,才能发挥市场对土地资源配置的基础性作用,才能在征地过程中彻底消除集体土地和国有土地的产权歧视,从而从根本上阻止征地冲突。构建我国城乡统一的土地市场应分三步走。第一步,解决城乡统一的土地市场的市场主体问题;第二步,在农村集体土地产权清晰的基础上,推进农村集体建设用地使用权出让市场,农村集体农地承包经营权流转市场和农村集体土地所有权的建设;第三步,农村集体土地和城市国有土地在同权下自由竞争、平等交易,达到自然融合。     

基于GIS的城市土地扩展研究--以安徽马鞍山市城区为例

城市扩展研究无论对于缄市理论研究还是对于城市管理都有重要参考价值;以马鞍山市城区为例来研究城市用地扩展规律;用地理信息系统的方法获取过去不同时相的城市实体范围和面积,分析了不同时段的城市扩展过程,发现马鞍山城市扩展速度具有阶段性,城市扩展具有明显的方向性;经济发展和人口增加是城市土地扩展的决定性因素;对其他与缄市扩展相关的因素也进行了分析。