物业服务合同签订典型案例分析

物业服务合同是在物业企业与业主之间产生物业管理服务法律关系的基础性法律文件,该合同之签订是否公平、公正,是否合理、合法,对物业企业与业主之间和谐关系的构建,以及各方当事人能否自觉自愿地履行该合同,十分重要。下文即通过一些典型案例,逐一剖析在物业合同签订过程中人们应注意的主要事项。     

Naga上院模式能否带来“物业革命”

业主与物业管理公司和开发商之间的矛盾,一直都是物业管理行业的一个敏感话题,牵动着人们的神经。作为解决该问题的一种尝试,2005年6月28日,由北京天恒拓展房地产开发有限公司开发的Naga上院宣布,将把物业管理公司的股权配送给业主,由业主自己掌权物业管理。此事在业内引起了轩然大波,多家媒体将Naga上院此举称为“物业革命”,但正像天恒拓展房地产开发有限公司副总经理、Naga上院的物业经理祁彦巍所介绍的那样,“这种新的模式是否能够推广,还要看最终结果。质疑之一:“物业革命”的基础是否牢固Naga上院令人耳目一新的一个做法就是将物业…     

行业动态

Ⅰ沈阳全面推行"物业管理责任险"为切实维护广大业主和物业服务企业的合法权益,根据《沈阳市物业管理条例》等规定,沈阳市从今年起推行物业管理责任险统保。据了解,成立业主大会的物业小区,是否购买相关保险由业主大会决定。据了解,沈阳市物业管理协会近期发出《关于做好全市物业管理责任险统保工作的通知》,倡导物业服务企业购买"物业管理责任险"。所谓     

新旧物业管理交接中的难点和对策

新旧物业管理交接难体现在公共设施移交难、物业资料移交难和欠费处理难等方面.面对业主对自主选择物业管理公司的权利主张,以及业主委员会在选择物业管理公司时可能发生的诸多物业管理交接纠纷的现状,需要从政府、企业、业主委员会三个角度来开展工作,规避纠纷,顺利实施此项物业管理市场化行为.其中,加强政府的监督、企业的风险规避意识和业主委员会的合法操作是实现成功新旧物业交接的关键.     

业主自治复合型物业管理三步曲

<正>物业服务人是社区治理不可缺位的实干团队。社区居民业主的生命财产安全包括疫情防控、居住环境绿色环保、熟人社区建设(包括邻里物业纠纷)、居民业主对新生活追求都离不开物业服务。尽管物业服务人做出了贡献,但目前业主与物业之间的管理纠纷还是层出不穷,业主与物业公司的对立情绪不断增加,已经成为社会的主要矛盾之一。而大多数小区物业管理费一定终身的停滞现状与物业管理的成本急剧增加,也让物业管理者进入窘境。作为物业管理服务人,如何走出困境,是物业服务人的当务之急,也是社区治理实践者研究的新课题。     

物业管理纠纷系列案例二 如何避免企业利用前期物管特殊性侵犯业主的合法权益

某房产开发企业与某物业管理企业(系由该房产企业设立)签订前期物业管理合同,委托该物业管理企业对小区实施物业管理,委托期限为 8年,每平方米收费2.5 元(同等物业收费 1.2 元)。业主相继入住后,发现小区管理混乱,物业服务差,收费相比同等其他物业高出许多,因此产生不满情绪,矛     

提高住宅物业服务收费率的途径

物业服务收费率(以下简称收费率)是指该物业服务项目实际收费额与应收费额的比率。收费率可以综合反映物业管理企业经营管理水平和服务水平,是业主对物业管理企业服务质量认可程度的重要标志。它能直接反映出物业管理企业的服务质量与价格比的合理性以及业主对物业管理企业的信     

物业管理企业有义务保证小区内安全

《物业管理条例》明确了物业管理企业具有“安全防范义务”。条例》规定,物业管理企业应当加强对物业管理区域内的安全防范工作。物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当予以配合。由于物业管理企业疏于管理,未能履行物业服务合同约定的安全防范义务,导致业主人身、财产安全受到损失的,应当依法承担相应的法律责任。例如:非业主责任造成的业主房屋被盗、业主人身遭到伤害等恶性事件,物业管理企业按照物业服务合同约定应承担法律责任;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。物业管理企业有义务保…     

蓝光嘉宝新加坡考察分享

<正>新加坡业主评价物业服务质量指标是依据物业服务合同的相关约定,判断业主的投诉是否有效,将有效投诉率作为考核的指标,这样很好的避免了考核客户满意度时依据的是业主主观感觉而出现的歧义。物业管理发展至今,在和谐社区构建、社区生活质量提升、保民生、促发展、保障业主生活以及物业的保值增值等方面做出了有目共睹的积极贡献,行业社会地位和口碑得到了显著改善。但与此同时,许多物业服务企业一方面过度的承担着政府的、社会的、开发商的、业主的各种超出物业服务合同本身的责任和义务,另一方面又因管理成本连年上涨,而物业管理费难涨,经营利润急剧     

基于顾客满意度的物业管理企业风险分析及防范

2005年6月1日,广西壮族自治区建设厅和物价局联合颁布了<广西壮族自治区物业服务收费管理实施办法>(以下简称<办法>).该办法出台后,引起了物业管理行业和广大业主的关注.南宁市物业管理协会在<办法>出台的短短几天内,接到了物业管理企业和业主方面的投诉不下40起,投诉内容涉及装修保证金费用收取等问题.这些纠纷是物业管理企业经营风险的典型表现.     

对话业主自管物业模式

从2005年北京的Naga上院"物业管理公司股权配送给业主",掀起对业主自管物业的关注和探讨,到北京、广州和青岛等地业主自管物业模式的出现,再到《物权法》的颁布,并在其八十一条明确:"业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。"业主自管模式一直以来就是人们关注和探讨的热点。香港城市大学的张炳良教授在其著作《物业管理一专业价值与社会责任》中提出,业主与物业管理者的关系最终会由"政治管理模式"转化为"消费者模式"及"业主全面参与模式"。香港物业管理行业正迈向市场化的最后阶段,即业主作为市民及消费者,最终全面主宰物业管理权,而物业管理经理人或物业管理公司只是行使业主授予的权力。但是,限于物业管理的专业性和我国物业项目的现实情况,业主自管物业模式不可能成为物业管理主流业态。在2007年5月18日羊城晚报和广州市物业管理行业协会主办的"物业管理大家谈"论坛上,"业主自管能否成为行业的主流"的主题在会上引起热烈讨论,与会代表也一致认为,业主自管不会成为行业的主流。为进一步加强学习和交流,引导业界正确认识业主自管物业这一模式,本刊汇集业内部分专业人士的意见,为业内同行正确认识这一此问题提供参考。     

买房人有权明确前期物业服务合同

《物业管理条例》规定,建设单位与买房人签订的买卖合同中,应当包含前期物业服务合同约定的内容。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位与物业管理企业应当签订书面的前期物业服务合同。例如房地产开发项目在规划、设计、施工,即项目运作的初期阶段,就应该通过招投标的方式聘请前期物业管理企业,明确双方的权利和义务。建设单位应当在物业销售前制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主临时公约不得侵害物业买受人的合法权益。在物业销…     

日本：业主与物业之间为何纠纷少

业主不得以物业管理不力为由拒交管理费,因为这将损害其他业主利益,同时,物业也不能停水断电制裁业主。在日本,业主和物业管理公司之间的矛盾纠纷很少。因为政府制定了一系列法律法规,明确了业主和物业管理公司的权利和义务,规范了公寓等共同住宅的管理,业主和物业管理公司在维护各自的权益方面有法可依,有章可循。物业公司接受协会监督根据有关法律,日本还设立了住宅管理协会、高层建筑管理协会以及促进物业规范化管理中心等机构,专门负责搜集和研究物业管理方面的经验、技术和方法,指导物业管理公司从事物业的科学化、人性化、低成本管理,…     

如何妥善解决物业管理收费难问题

物业管理收费难一直是困扰物业管理的一大难题,本文对物业管理收费难产生的根源及其解决措施做了探讨,对于因开发商遗留问题、能源公摊不明晰、业主对物业服务合同不了解和业主的物业服务意识未树立等四大原因引起的收费难问题,提出了若干解决意见和建议.     

浅谈住宅小区的物业管理者

正住宅小区物业管理随着房地产开发建设应运而生,物业管理者问题是小区业主关心的主要问题。一、何谓住宅小区物业管理者住宅小区物业管理者包括两个方面,即业主大会或者业主委员会和物业服务企业。两者的法律依据和职责是:其一,业主大会或者业主委员会。我国《物业管理条例》第8条规定:"物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。"第10条规定:"同一个物业管理区域内的业主,应当在物     

业主委员会与物业公司 天敌? 朋友?

■为了向维权的业主进行报复,通州区中泽家园小区的物业经理乌某竟纠集打手,砍伤业主代表张某夫妇。近日,通州法院以故意伤害罪判处乌某有期徒刑3年。■昌平法院针对天通苑物业管理漏洞向负责该区物业管理的北京方佳物业管理有限公司发出司法建议,要求该公司加强社区内的安保工作,提高物业管理质量。■昌平区霍营华龙嘉园小区居民因物业催费引发纠纷,小区300名业主与物业人员对峙,现场还出现40余名不明身份人员。■美丽园物业费终审案被提起重审,已经严重地干涉了司法审判的独立性,美丽园的物业费案已经从一个小区的物业公司跟业主之间的服务纠纷,演变为物业行业利益集团和业主利益群体之间的权利之争。■时代庄园业主因物管合同到期,全体业主有72.3%的投票认为,物管公司应以公开招投标的方式,竞聘该小区的物业管理权。但却举步维艰。     

浅谈物业管理须加强的几个问题

物业管理是业主通过选聘物业管理企业，物业管理企业按照物业服务合同约定．对业主房屋及配套的设施、设备、机关场地等进行维修、缮护、管理、服务，维护相关区域内的环境卫生、秩序和对业主进行全面服务的活动。经过近20年的发展，目前已形成了居住性物业的管理与服务，经营性物业的经营、管理两大体系。在物业管理实践中物业管理现状难以令人满意，物业纠纷在房地产市场管理的投诉中所占比例居高不下。下面就物业管理中应加强的问题谈几点看法。     

我国物业管理的显著纠纷及其化解机制

自20世纪80年代我国引入物业管理以来，物业管理行业迅速发展，但物业服务企业与业主之间利益分配的纠纷、物业服务的纠纷也随之而来。文章针对各种类型的纠纷，提出小区物业管理纠纷化解机制。物业服务企业应改变管理观念，明确自身物业服务者的定位；加强内部管理，提高物业服务水平；完善物业服务收入透明化机制。业主需要培育维护权利意识，积极行使业主权利；履行物业服务合同义务，促进物业公司互利共赢。通过物业服务企业与业主双向联动，化解物业管理纠纷，构建文明友好的社区环境。     

物业管理收费难产生的原因及解决对策

物业管理企业作为一个微利的服务性企业，是否能保证正常运作，为业主提供高质量的服务，主要依赖于向业主收取物业服务费。盈利是每一个企业生存和发展的最基本的条件，许多物业管理公司因为收费困难而处在亏损状态，收费难的问题已经直接影响到我国整个物业管理行业的发展。笔者就如何解决物业收费难的问题做以下探讨。     

浅谈高职院校物业管理专业人才的培养

随着房地产业的飞速发展,物业服务行业已经被越来越多的人所接受、习惯甚至依赖。伴随着物业服务行业的蓬勃发展带来的是业主对物业服务人员综合素质更高的要求,因此,如何提高高职物业管理专业学生的水平成为一个亟待解决的问题。本文从高职物业管理专业毕业生现状、物业服务企业对物业管理专业毕业生的要求、高职院校提高物业管理专业学生培养水平的途径等三方面阐述了高职院校物业管理专业人才的培养问题。