论抵押预告登记的法律效力

李某购买了某开发商开发的商品房一套,并以该预购房屋为抵押物向某商业银行申请了贷款,开发商为李某提供了阶段性担保。同时,李某与贷款银行共同向房屋所在地登记机构申请办理了预购商品房抵押预告登记。由于李某负债累累,其他债权人向法院提起诉讼,法院对李某房屋进行了预查封登记（即查封时房屋产权尚未登记到李某名下）,在房屋所有权登记到李某名下后,贷款银行向房屋登记机构申请该房屋抵押预告登记转本登记（也称正式登记）,登记机构以《房屋登记办法》第22条不予登记情形第6款之规定“房屋被依法查封期间,权利人申请登记的”对贷款银行申请作出不予登记决定。此时,贷款银行是否有权要求房屋登记机构办理抵押权预告登记转本登记手续？贷款银行能否享有李某所购上述房屋的抵押权而实现优先受偿？一、抵押预告登记的理论基础     

预购商品房抵押权预告登记的风险控制

正一、预购商品房抵押权预告登记之风险分析虽然预购商品房抵押权预告登记会给银行开展期房按揭贷款业务带来良好的风险防范作用,但在现行相关法律体系内,若借款人违约,当贷款银行主张抵押权或债权时,仍可能存在如下两大主要风险。1.预告登记失效风险预购商品房抵押权预告登记的时效应为开发商完成房屋所有权初始登记事项记载于登记簿的时点起三个月内,贷款银行最不愿意看到开发商疏于及时在此时限内办理房屋所有权转移登记至预购人名     

论船舶留置权和船舶抵押权的优先受偿问题

作为保证船舶债权人实现其权利的担保物权,船舶留置权和船舶抵押权相对于其他一般债权都具有优先受偿效力。但是当留置权和抵押权共存于同一船舶时,哪一个效力更加优先却存在争议。本文通过分析船舶留置权的内涵对其进行分类,不同类型的船舶留置权相对于船舶抵押权的优先受偿效力不同。     

论房地产抵押权

房地产抵押权是指在房地产抵押关系中，抵押权人对作为抵押物的房屋产权和土地使用权所享有的处分权和优先受偿的相关权利。房地产抵押权具有物权性和价值权性两大基本属性。房地产抵押权为担保物权，其在性质上为物权，具有物权特有的支配性、对世性、追及性及优先受偿性。房地产抵押权的价值权性，是指房地产抵押权，是对所抵押房地产的价值支配权，其所支配的对象不是房地产实体，而是其价值。房地产抵押权是对标的物价值的支配权，权利人得通过对抵押物价值的把握而实现担保债权的目的。     

现房买卖是否可以凭预告登记证明办理抵押权预告登记

某市登记机构询问：在现房买卖时,如果当事人办理了房屋所有权转移的预告登记,是否可以凭预告登记证明办理抵押的预告登记？如果可以,那么当事人如果签订了虚假的房屋买卖合同以后,先办理所有权转移的预告登记,再办理抵押权预告登记骗取贷款,岂不让银行的利益得不到保障？对此,登记机构是否应承担责任？     

在建工程抵押的风险及防范

一、在建工程抵押风险及防范1.开发商在一家银行用在建工程申请抵押贷款并办理登记,但在预售期房时又与另一家银行达成按揭贷款合作协议,就出现重复抵押的情形。根据抵押权"登记在先,优先受偿"的原则,在后登记的债权有不能或不能完全实现的风险。对于开发商这种重复抵押的行为,接受申请的银行应该到登记部门查询开发商提供的抵押物是否已经     

完善土地抵押权制度的探析

在我国,土地抵押是指土地使用权人在法律许可的范围内,在不转移土地占有的情况下,将土地使用权作为债权的担保;当债务人不履行债务时,债权人有权依法处分该土地使用权并由处分所得的价款优先受偿。其中,提供土地使用权作为担保的,为抵押人,接受土地使用权担保的债权人,为抵押权人。土地抵押权是指在土地抵押关系中,抵押权人对作为抵押物的土地使用权和土地附着物所享有的处分权和优先受偿的相关权利。从我国现行法律规定来看,土地抵押权是指土地使用权抵押权,法律只允许对土地使用权进行抵押,而对土地使用权以外的其他土地他项权利,没有明确规定。一、土地抵押权的法律特征     

浅议房地产的抵押权

抵押是常见的一种担保形式，对于社会经济的发展有着十分重要的意义。本文从房地产抵押权的优先受偿性、追及性、特定性、附从性、不可分性、物上代位性等方面的特点，分析了房地产抵押权所涉及的一些法律问题。对建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权的原因进行了初步探讨，同时指出，在实际中我国房地产的抵押权可能是物权，也可能是债权。     

预告登记的制度缺陷与法律风险

正一、我国预告登记制度的法律效力有限预告登记的效力在预告登记制度中居于核心地位。大陆法系主要国家的预告登记制度法律效力一般涵盖:一是权利保全效力,即保全未来发生不动产物权变动的请求权,包括取得、转移、变更不动产物权的请求权,使其发生所约定或指定的法律效     

抵押权登记网上申报的初步尝试

苏州市以往的抵押权登记（主要针对抵押权人是银行,类型主要包括抵押权的设立和注销）,均是由银行出具书面证明（贷款证明、主债权合同、抵押合同、登记申请书等或贷款还清证明、注销抵押权申请等）,交予贷款方即银行客户,再由客户将这些材料提交到所属的房产登记机构，申请相应的登记。登记机构在受理过程中，认为手续齐全的，在完成整个审核流程后，核发房屋他项权证或进行抵押权的注销。     

"建设工程欠款优先受偿"的理解与适用

建设工程承包人的优先受偿权是为保护建设工程承包人的利益,在发包人违反建设工程合同约定的前提下,承包人有权直接对其所承建的工程主张权利,而且该项权利优先于一般债权和抵押权。建设工程欠款的优先受偿权属于一种法定担保物权,该项物上请求权的效力优先于除期房买受人以外的其他一切权利主体。     

不动产预告登记制度探析

不动产预告登记制度,民法中的一项重要的物权制度,它将物权法理论和债权法理论结合起来,赋予债权请求权以物权的排它效力,有利于不动产交易当中各方利益的平衡。本文通过对不动产预告登记制度的概念及起源的分析、探讨了预告登记的制度功能和性质,论述了预告登记制度的构成要件和法律效力。     

法制规制下预抵押转本登记自动办理可行性探讨与实证分析

抵押权预告登记不等同于抵押权登记,并不能保证债权人的优先受偿权。因此,在实务中,债权人希望在房屋可办理预抵押转本登记时,能第一时间办理预抵押转本登记,以保障自身对抵押物的优先受偿权,因而提出预抵押转本登记自动办理的设想。当前实现预抵押转本登记自动办理,仍然存在与依申请而登记原则不符、自动缴纳登记费困难等问题。文章基于改革创新的理念,认为预抵押双方在办理预抵押登记时,可通过约定在房屋可办理预抵押转本登记时委托登记机构自动办理,并从金融机构提供的账户中自动划扣登记费,进而实现预抵押转本登记的自动办理。本文还对预抵押转本登记自动办理模式及效益进行实证分析,以期为各地同行提供参考。     

预购商品房抵押权预告登记转本登记的办理

《房屋登记办法》第六十八条规定,预告登记后,债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内,当事人申请房屋登记的,房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。据此可知,预购商品房抵押权预告登记自能够转房屋抵押权登记之日起三个月内,抵押当事人也须申请房屋抵押权登记。但是,抵押当事人是申请抵押权设立登记还是申请抵押权变更登记,申请登记时应当提交什么材料,登记机构应当怎样在登记簿上作记载,《房     

论房地产最高额抵押权

最高额抵押权是指债务人或者第三人与抵押权人协议在最高债权额限度内,经抵押财产对一定期间内将要连续发生的债权提供抵押担保,当债务人不履行或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时,抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押权有无从属性、不特定性等特征。当事人可以通过协议对最高额抵押权内容进行变更,但变更的内容不得对其他抵押人产生不利影响。     

抵押物权属证明的思考

工商行政管理机关对企业动产抵押物登记是作形式审查，不是实质审查，而抵押物的权属及占有管理状况进行核实，是贷款方的基本职责；在抵押登记中，当事人较常提交的抵押物权属证明表现形式；办理抵押物登记，是确认抵押权人依法享有优先受偿权，而不是由登记机关对抵押权的实现提供担保。鉴于目前没有规定抵押双方当事人串通、骗取登记的法律责任，建议全国人大常委会尽快修改《担保法》补充法律责任。     

以房抵债承包人无权排除抵押权人强制执行——《民法典》合同编与物权编的适用协调

《民法典》第四百零六条规定的抵押物自由转让模式为以房抵债协议大开方便之门。虽然法条同时规定抵押权具有追及效力，但在执行异议之诉中，抵押权人的强制执行经常会受到以房抵债承包人的阻挠。以房抵债承包人受让抵押物的特殊性不仅在于无价金代位的可能，而且在于其权利还可溯源至建设工程价款优先受偿权，因此与抵押权的冲突更为强烈。应对此类诉讼中的权利冲突，首先应厘清以房抵债协议的效力，若无明确约定，则应属新债清偿。其次价款优先受偿权应使用抵押权的相关规则，以平衡第三人的利益。最后通过与原有制度的衔接，赋予承包人应有的“价款优先受偿权”。据此，实务中应统一裁判规则，即以房抵债承包人无权排除抵押权人强制执行。     

不动产跨境抵押及其抵押权登记

不动产抵押的目的之一,是当债务人不履行到期债务,或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议,或者抵押权人请求人民法院,以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。     

“法定优先受偿权”浅析

建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会共同发布的《房地产抵押估价指导意见》第四条第三款规定：法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。弄清楚什么是法定优先受偿权利，优先于房地产抵押权的法定优先受偿权利都包括哪些具体内容，估价师应当如何应对，作出必要的披露和限制，是我们应当注意和研究的问题。     

《物权法》中的不动产预告登记制度——对买房人权益的保障

《中华人民共和国物权法》规定了我国的不动产预告登记制度。预告登记是指为了保全以不动产物权的得丧变更为标的之债权请求权而设立的一项登记制度,经由此种登记,债权请求权也获得了公示的效力,从而得以对抗第三人。不动产预告登记制度,在实务中的作用集中表现在对商品房一物二卖的有效抑制。有了该项制度,可以较好的控制卖房人尤其是房地产开发商的不当交易行为,更好的保护买房人的权益。