农村集体经营性建设用地入市探讨——以广西北流市为例

广西北流市是全国开展农村土地制度改革的三十三个试点县(市、区)之一,在积极推进农村集体经营性建设用地入市方面进行有益的探索:通过大力开展确权登记颁证、灵活采用不同入市方式、大胆探索不同入市途径、创新公益项目用地保障方式、积极搭建入市交易平台等五个方面积极推进农村集体经营性建设用地入市;在土地增值收益分配机制方面,制定了土地增值收益调节金、整治复垦费用、新增报批费用、土地增值收益平衡再分配金等4类调节金类型。北流市集体经营性建设用地入市过程中存在内部收益差异、入市与征地收益差异、入市监管等问题,建议通过统筹平衡入市内部收益差异、逐步缩减土地征收规模、努力加强入市监管等方面进一步完善入市体制机制。     

市场均衡视角下农村建设用地入市增值收益博弈与分配研究

建立健全城乡统一的建设用地市场是完善要素市场化配置中推进土地要素市场化配置一项重要工作。而在推进土地要素市场化配置过程中，建立公平合理的集体经营性建设用地入市增值收益分配机制就显得尤为重要。文章采用理论研究法、博弈分析法和比较分析法，全面分析“征地”和“入市”视角下土地增值收益的博弈过程，构建增值收益分配动态平衡的联动模型，设计集体经营性建设用地增值收益均衡分配的核算方法，合理测算当地政府、农村集体和农民个体取得土地增值收益的平衡点，并基于入市和征收均衡的增值收益绝对数、比例、贡献程度，对增值收益调剂金进行测算，科学明晰国家在入市土地增值收益中提取的比例，确保在征地和入市过程中，三个收益分配主体之间实现大体平衡的状态，为集体经营性建设用地增值收益的均衡分配提供一定的参考。     

城乡统一建设用地市场下的土地增值收益分配路径

通过系统分析土地增值类型、增值收益分配主体、分配环节、分配形式等,揭示当前城乡土地增值收益分配现状及存在的问题,提出以构建城乡统一建设用地市场为目标的土地增值收益分配路径。研究表明:土地增值类型与马克思地租分类相对应,集体土地和国有土地的增值收益分配主体均为所有权人、使用权人和社会管理人,国有土地增值收益分配存在"隐取得、轻保有、重转移"的问题,集体土地增值收益分配手段单一。研究认为:土地增值收益应按照"谁贡献、谁收益"的原则,不同增值类型分配给不同主体,合理确定分配比例,并从平衡各环节及不同入市方式的分配比重、提高征地补偿标准、完善土地增值收益税收立法并统一分配税费形式等方面逐步构建城乡统一的土地增值收益分配体系。     

土地增值收益分配国际经验及借鉴

正许多发达国家和地区在城镇化进程中面临土地增值收益分配问题,并在建立和完善土地增值收益分配机制过程中,选择和创新了一系列增值收益分配工具,逐渐形成了土地增值收益公平共享理念。学习和借鉴其他国家和地区在土地增值收益分配方面的探索和经验,对深入推进我国农村集体经营性建设用地入市具有重要意义。     

增值收益归“公”还是归“私”——关于土地增值收益分配问题的思考

正农村土地制度改革的核心问题是利益调整问题,而利益调整的关键在于土地增值收益分配。农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革这三项农村土地制度改革试点都涉及到土地增值收益分配问题:土地征收补偿标准按照被征地的原用途还是规划用途?集体经营性建设用地直接入市取得的出让收益与实施土地征收转用的补偿费     

海城集体经营性建设用地入市试点调查研究

辽宁省海城市作为试点之一,其在农村集体经营性建设用地入市的主要做法有:按照相关规定及本地区实际情况确定了入市主体、程序及范围,构建了制度框架体系,进行了入市差别化的探索,完善了收益分配方式等。针对目前存在的集体经济组织成员不明确、缺乏城乡统一建设用地基准地价体系、抵押贷款等其他权利难以实现等问题,建议:(1)明确集体经营性建设用地入市主体与客体;(2)探索建立农村集体经营性建设用地价格体系;(3)进一步完善入市收益分配机制;(4)加强农村集体经营性建设用地入市监管。     

农村集体建设用地入市影响与竞争模式选择

文章基于SCP分析范式,运用经济学经典理论模型研究农村集体建设用地入市对土地市场的影响,探讨其入市方式并提供模式选择。结果表明:(1)集体建设用地入市使土地市场由地方政府双向垄断转变为政府与农村集体经济组织垄断竞争的市场结构,市场主体的市场行为由完全垄断转变为寡头垄断方式,市场绩效得到提升,农户及土地需求方福利增加;(2)城市规划区内农村集体经济组织入市方式可采取"古诺"垄断竞争模式,规划区外可采取"斯塔克伯格"垄断竞争模式,经济快速发展地区可选择两种模式共同推进;(3)规划区内农村集体建设用地需要合理规范和制度安排实现市场充分竞争,规划区外可探索土地发展权转移和交易机制进行间接入市,让更多农民共享土地增值收益。     

农村集体土地增值收益分配机制建设研究

集体经营性建设使得土地财产权利得到凸显,农民可以更好的获得增值收益,创造更多的利益。总结农村集体土地增值收益分配机制实践中的经验,分析当前土地增值收益分配存在的问题,针对这些问题从多的角度提出解决方法,进而增加土地增值收益分配的合理性。     

论集体土地征收与入市增值收益分配的协调

研究目的：探讨新《土地管理法》实施背景下集体土地征收与集体经营性建设用地入市土地增值收益分配的协调与衔接。研究方法：法律文本分析、法律规范解释和数据比较分析。研究结果：集体经营性建设用地入市制度建立之后，其所形成的市场价格会对集体土地征收补偿领域所设定的“区片综合地价”构成挑战，进而会在集体土地入市和集体土地征收两个领域形成不同的土地增值收益分配结果。研究结论：征收集体建设用地应当适用市场价格进行补偿；征收集体农用地的“区片综合地价”应当以“规划所允许的最佳用途”为基础进行测算；国家通过土地增值税、企业所得税、个人所得税等税收方式分享土地增值收益，为此，国家应尽快完善土地税收等配套性制度，省级人民政府则应合理设定本区域的“区片综合地价”标准,防止因为土地入市和土地征收增值收益分配不均引发大规模社会风险。     

基于土地发展权和合作博弈的农村土地增值收益量化分配比例研究 ——来自川渝地区的样本分析

研究目的:探索一个合理的农民集体与国家之间的土地增值收益量化分配比例。研究方法:采用土地发展权及sharpley值法的合作博弈模型,利用川渝地区三类9个土地项目调研数据进行增值收益分配比例的分析。研究结果:不涉及集体间土地发展权转移的集体—国家增值收益分配率为50∶50并存在10%以内的条件波动;涉及集体间土地发展权转移时,农民集体A、国家、农民集体B的增值收益分配率为45∶30∶25,并各存在5%以内的条件波动。研究结论:(1)集体间土地发展权转移是国土空间优化的趋势,扩大其范围更具效率;(2)构建科学的农村土地要素价格评估机制和信息平台极为紧迫;(3)在现行征地制度下,为了维护失地农民的权益,采取40%—60%土地最优利用途径市场价格作为最终补偿是一个合理方案。     

改革中的农村土地增值收益分配关系重构——以浙江省义乌市为例

正现阶段中国城乡关系面临着重大变革,以土地收益分配关系重构为特征的农村土地制度改革是此轮城乡关系变革中的重要议题。2015年以来,浙江省义乌市作为全国农村土地制度改革试点地区之一,开展了宅基地制度改革、集体经营性建设用地入市和征地制度改革,其中,以土地增值收益分配为基础带来的分配关系重构,是其改革亮点。土地增值收益测算的基础土地增值的本质是土地利用、开发和管理过程中交换价值的增加。土地增值收益分配是指不     

江苏省“万顷良田建设工程”中集体建设用地流转增值收益分配与机制创新

研究目的:揭示农村集体建设用地流转中的土地增值收益分配关系及其分配机制,构建农民长期分享土地增值收益分配的机制。研究方法:部门调研、案例分析与归纳推理。研究结果:以"万顷良田建设工程"项目为依托的农村集体建设用地的流转,通过对农民住宅拆迁补偿与宅基地置换安置,使农民获得了区位条件更好的两套以上的公寓住宅,为农民通过"房东经济"长期分享城市化进程中的土地增值收益创造了基本的条件,与现有的土地征收一次性补偿相比有所改进。研究结论:(1)"万顷良田建设工程"完全是政府主导下的土地流转,其中的集体建设用地流转与配置主要通过土地征收实现,本质上并没有突破"城乡二元土地制度"的制约,仍然没有赋予集体土地与国有土地平等的权利;(2)农民分享土地增值收益的路径和机会的多少完全取决于政府在项目中的价值取向和决策,而非基于土地产权制度创新的结果;(3)保障农民长期稳定地分享土地增值收益仍需要打破国家对集体建设用地的垄断,让集体土地所有者在规划控制下自愿平等地、直接地参与土地市场交易,主导土地要素的定价权。     

农村土地征收中的土地增值收益分配机制研究

随着经济的快速发展,农村土地流转也不断加快,农村土地征收补偿制度也不断的完善,但在征地补偿中出现的问题尚未有效的解决,其中关于土地增值收益问题比较突出,由于土地增值收益分配不合理,导致土地征收补偿不合理,引发了政府和农民的矛盾、农民集体上访等一系列群体事件。本文通过对农村土地征收中的农村土地增值收益的内涵界定,分析土地增值收益分配存在的问题及原因,提出了农村土地征收中土地增值收益分配的建议,为土地征收补偿提供参考。     

城镇化:赋予农民更多财产权——彭浦村征地留用地试点成功的启示

<正>《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出:"建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围、规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益"。这项改革举措,充分体现了党中央打破城乡二元结构体制的改革勇气和让农民获得更多财产权利的决心。     

集体经营性建设用地入市问题与对策研究——以全国统筹城乡综合配套改革试验区成都为例

通过对改革试验区农村集体经营性建设用地入市相关问题的研究表明,当前,农村集体经营性建设用地入市流转取得了一些成效,但仍存在出让主体不合格、流转收益分配机制及开发利用投融机制不健全、流转规模偏小及相关配套措施不完善等问题,制约了农村集体经营性建设用地的入市流转。为推动农村集体经营性建设用地进一步入市流转,要改革集体土地所有权主体虚位问题,明晰集体土地权属主体;尊重农民意愿,完善流转收益分配机制;畅通集体经营性建设用地获取路径,壮大入市规模;缩减征地数量,坚持民生导向;加强相关配套制度建设,助推入市流转。     

不合理农地征收制度亟待改革

目前农村集体土地被征地增值收益中农民只能拿到极小一部分,各种重大基础设施建设对农民的补偿更低。国研中心的调查显示,征地之后土地增值部分的收益分配中,投资者拿走大头,占40%到50%;政府拿走20%到30%;村级组织留下25%到30%,而农民拿到的补偿款,只占整个土地增值收益的5%到10%。在此背景下,十八大报告提出,改革征地制度,提高农民在土地增值收益中的分配比例。有些人担心是否农村集体土地收入补偿标准提高了,将导致用地成本高涨,直接会推高房价。如果继续维持目前的农地非农征用的地方政府垄断征地格局,不允许农民集体建设用地入市,不改变泛公益化的征地政策,的确会推高房价。     

完善农村土地增值收益分配机制的路径

当前农村土地增值收益分配不公,其主要原因包括土地征收补偿标准过低、利益主体分配比例不合理、对失地农民的安置方式不合理、土地增值收益分配监督缺失等。基于此,建议遵循公平、效率、按贡献分配等原则,分别从提高农村土地征收补偿标准、确保农民共享增值收益、加强土地增值收益分配的监督、建立城乡统一的建设用地市场、构建政府行为激励和约束机制等方面来不断完善农村土地增值收益分配机制,促使土地增值收益的合理分配。     

农村集体经营性建设用地入市改革：回顾与展望

经过多年实践探索,农村集体经营性建设用地入市试点改革取得显著成效,2019年新修订《土地管理法》明确农村集体经营性建设用地可以直接入市交易,在法律层面为农地入市扫清了障碍。文章通过回溯农村集体经营性建设用地入市的发展历程,分析不同试点地区探索农地入市的做法、亮点,总结试点地区的经验与成效,分析当前全面推进农地入市改革面临的困境。同时尝试从出台配套细则、推进宅基地制度和征地制度改革、制定土地增值收益分配制度、加快村庄编制规划等方面,探索农村集体经营性建设用地入市改革的未来发展路径。     

土地制度改革还需继续解放思想

正农村土地的制度改革必须与国家税制改革相衔接。我国现行的土地税制严重滞后,极不适应土地改革的需要。在农村集体经营性建设用地入市试点中,有的试点地区在政府、集体、农民的收益分配中,简单照搬国有土地出让方式,由政府收取土地增值收益调节金,比例为交易总额的5%—30%。我们认为政府只能以税收的形式参与集体土地入市的收益分配,应当加快修改税法。     

近期关注

正财政部、国土资源部联合印发《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》《暂行办法》对农村集体经营性建设用地土地增值收益管理做出规范,适用于国家确定的15个农村集体经营性建设用地入市改革试点县(市、区),有效期至2017年12月31日。《暂行办法》提出,在农村集体经营性建设用地入市环节取得入市收益的