破解征收拆迁难题需要解决三个问题

在现有体制和法律框架下,如何破解征收拆迁难题是地方政府的重大课题,甚至有人认为是地方政府的"死穴"。政府的招商引资、危旧城区改造、棚户区改造、城中村改造决定了必须全面推进征收拆迁工作。税收、GDP、财政收入等考量     

征收拆迁闯“难关”须强化党的领导——参观“古田会议”旧址后有感于棚户区改造工作

几年来,笔者奔波于全国一些"城中村改造"、"旧厂房改造"以及"棚户区改造"的项目现场,为地方政府的征收拆迁工作提供法律支持的同时,虽也收获了自我提升、经验积累和许多项目疑难问题的破解,却总感觉想做的、能做的还没到位,不断生成的症结无法打开,有些地方征收拆迁出现了"困局"、"难关",各地棚户区改造工作中还缺少称之为"灵魂"的内容。     

“钉子户”产生原因再分析及破解对策

正征收拆迁工作被称为"天下第一难事",笔者通过参与许多征收拆迁项目,遇到过形形色色的"钉子户",在解决"钉子户"的方法上有些探索和实践。本文再次通过分析"钉子户"形成原因,旨在对读者有所启迪,助力于棚户区和城中村改造。一、"钉子户"产生的原因"钉子户"产生于多种原因,具体分析如下:1.对安置和补偿标准不满意政府在制定征收补偿安置方案时,有意降低补偿安置标准,过多地考虑政府直接的经济利益,对被征收人的利益考虑不够。一些被征收人攀比思想严重,想借拆迁发     

征收拆迁中的法律冲突及其适用

旧城区改造、城中村改造、棚户区改造称为“三改”,是重大的民生工程和发展工程。这一工程的实施有效地改善了困难群众的住房条件,缓解了城市内部的二元矛盾,提升了城镇综合承载能力,促进了经济增长与社会和谐。但目前,仍有许多“三改”区域住房简陋、环境恶劣、安全隐患多、改造难度大。为此,2013年7月4日,国务院下发国发[2013]25号《关于加快棚户区改造工作的意见》（以下简称“国发[2013]25号《意见》”）,要求进一步加大棚户区改造力度,让更多困难群众的住房条件能够早日得到改善,同时,有效拉动投资、消费需求,带动相关产业发展,推进以人为核心的新型城镇化建设,发挥助推经济实现持续健康发展和民生不断改善的积极效应。对改造方案提出具体要求院一是科学规划,分步实施;二是政府主导,市场运作;三是因地制宜,注重实效;四是完善配套,同步建设。但是,对征收拆迁的依法推进问题却用了“禁止强拆强迁”,笔者在征收拆迁法律问题研究中,发现存在诸多法律冲突和自相矛盾要要要公民权利保障与行政效率提高平衡的法定性受到挑战,即政策否定法律。对此,本文仅分析征收拆迁中的法律冲突及其破解路径。     

走出开发区征收拆迁困境

正招商引资,城市基础设施完善,居住环境提升,城市功能区建设,第二、第三产业发展,拉动经济等均需要以征收拆迁为前提。全国许多城市设立开发区、高新区、产业区管理委员会(以下简称管委会),这些管委会属于人民政府的派出机构。如果说政府征收拆迁难,那么,开发区征收拆迁是难上加难。征收具有强制性,动用强制手段进行征收拆迁是解决"钉子户"的必然途径,然而由于开发区管委会没有人民政府的职能,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定,市、县级人民政     

党的群众路线教育活动视角下的征收拆迁工作

正征收拆迁工作被地方政府视为"天下第一难事",如何克服第一难事,笔者认为,走群众路线、密切联系群众是征收拆迁工作的致胜法宝。一、践行党的群众路线是征收拆迁工作的必然要求(一)法律要求征收拆迁工作必须践行党的群众路线根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称"《征收条例》")第十条第二款、第十一条第二款、第二十条等规定以及《土地管理法》关于征求意见和听证程序的条款,在征收拆迁工作中,贯彻党的群众路线是依法征收的基本要求。     

中美城市房屋拆迁制度的比较与思考

城市房屋拆迁关系到城市经济建设和城市现代化建设的大局,如果城市房屋拆迁环节受阻,旧城区的基础设施建设、房地产开发建设就无法进行,城市功能的完善将严重受阻。城市房屋拆迁安置工作是世界各国在城市旧城改造中共同面临的问题,各国拆迁实践中积累的经验是全世界的共同财富,应当相互借鉴,取长补短。一、美国城市房屋拆迁制度1、法律明确规定城市房屋的征收要件美国实施城市房屋拆迁的法律依据是《重要空间法》,因公共利益的需要,依法对私人财产实施强制征收。强制征收是政府无须财产所有人同意而获取私人财产的权利。因公共利益的需要,政…     

妥善解决房屋征收拆迁引发的信访问题

征收拆迁过程中的信访问题由来已久,其根源是城市不断发展建设与百姓的切身利益之间的矛盾。目前,部分城市已经提出把城市拆迁改造的过程,变成广大群众生活环境条件进一步改善的过程,大幅度提高了补偿标准,但实际工作中,房屋征收拆迁信访压力依然很大,占到城市     

新征收条例两个值得关注的原则

《国有土地上房屋征收与补偿条例》与《国有土地上房屋征收评估办法》已经出台,迅速成为各界关注的对象,同时也成为各地方政府相关部门、估价机构关注、研究的重点。《国有土地上房屋征收与补偿条例》与《城市房屋拆迁管理条例》相比有巨大的进步,确立了许多新的原则,其中对征收活动影响最大的是补偿方案优先原则和补偿应当高于市场价值原则。     

产生“钉子户”的原因及破解对策

正"钉子户"的存在是影响征收拆迁工作的最大障碍,对地方的稳定构成很大的威胁,如果处理不好,势必造成更大的隐患,因此,地方政府应高度重视应对"钉子户",把矛盾化解在萌芽、化解在当下。如何疏导治理"钉子户"呢?     

科学决策创新机制推动和谐拆迁

一、以科学决策为着力点,保障城市和谐拆迁 《物权法》明确征地拆迁是一种政府行为,目前国务院法制办正在研究制定的《国有土地上房屋征收与补偿条例》也将进一步明确拆迁属国家征收行为,应作为政府公共管理和公共服务的一项重要内容,由政府来主导完成。因此,城市拆迁的决策是否科学合理,是否顺应民意,     

浅析当前市县拆迁管理工作面临的困难与对策

新的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)实施以来，不仅加快了旧城拆迁改造步伐，还促进了城市综合功能的提升。但在拆迁管理实践中，由于部分市县在拆迁管理方面仍然存在着体制不顺、地方性配套法规滞后、评估企业少、资金监管难等现实问题，给市县拆迁管理工作带来许多困难，严重影响了中小城镇旧城拆迁改造步伐，阻碍了城镇化进程。     

关注城市房屋拆迁中的三个关键问题

在城市建设中,城市房屋拆迁充当着先行官的角色。可以说,没有城市房屋拆迁部门的努力,就没有现在城市面貌的日新月异。然而,随着城市改造的力度加大,由于拆迁而导致的社会矛盾也在增多。一些地方城市政府没有树立正确的政绩观,盲目扩大拆迁规模;有的城市拆迁补偿和安置措施不落     

推进房屋拆迁资金财务收支审计的思路

随着城市改造进度的加快以及市政建设的增多，房屋拆迁已成为当前城市建设的一项重要工作。为此，本文试就如何推进拆迁资金财务收支审计问题谈些看法。     

建立拆迁补偿资金监管机制是拆迁管理的关键

近年来，随着社会的经济发展，城市建设步伐的加快，带动了旧城改造工作的发展。不可否认，在大规模的旧城改造中也出现了许多问题，因拆迁管理政策和方式方法上的滞后，以及超财力拆迁等不良因素，不仅削弱了原本以改善居民居住条件和环境，增进城市经济综合实力为目的的城市改造的社会效益，而且影响了社会的稳定和政府在人民群众心目中的公信力。     

浅谈城市房屋拆迁的信用建设

城市房屋拆迁作为城市建设的开路先锋,不仅关系到广大人民的根本利益,而且很大程度上关系到政府及其工作部门的形象和信用度,对如何做好城市房屋拆迁信用建设工作应引起相关的重视。一、正确认识城市房屋拆迁工作的失信行为1、政府行政“立法”滞后,政策不统一,破坏了信用建设的基础。新修改的国务院《城市房屋拆迁管理条例》要求对被拆迁房屋货币补偿金额的确定应以房地产市场评估方式进行,具体补偿标准由各地方政府根据实际情况确定。但是,我省大多市、县尚未制定出台与上位法相配套的地方规范性文件,拆迁补偿标准仍按老政策执行。如马鞍…     

谈房地产征收补偿和损害赔偿的标准

由于地方政府在房地产征收补偿和损害赔偿中存在着利益关系，在具体执行中有可能压低补偿标准。通过分析以“房地产市场评估价格”作为房地产征收补偿和损害赔偿标准存在的问题，对照三峡工程拆迁补偿的标准，建议将房地产拆迁、征收补偿标准修改为“应当给予被拆迁人、被征收入市场上能获得的并且不低于拆迁、征收前条件、标准的安置或与此相当的货币补偿”。保证被拆迁人、被征收入的生活、工作条件不降低，就可以减少因房地产被拆迁、被征收产生的纠纷，为构建和谐社会创造条件。     

政府违法强制拆除的司法救济与监督

《国有土地上房屋征收与补偿条例》取消政府强制拆除权,特别是中共中央办公厅、国务院办公厅转发《监察部、国土资源部、住房和城乡建设部、国务院纠风办关于6起强制拆迁致人伤亡案件调查处理情况的通报》后,地方政府对待征收拆迁的强制执行问题慎之又慎、如履薄冰,然而,仍有个别地方政府顶风违法,采取更加隐蔽的方式,不留任何痕迹、暗中指挥城管、街道办事     

加快旧城区改造的实施方法探析

国家在“十一五”规划中．把树立科学发展观，提高居民收入水平．改善居民居住条件作为一项重要工作。建设主管部门也下发了文件．对旧街背巷、旧居住区、城中村等的改造提出了具体要求。许多地方根据有关文件精神．把包括城中村的旧城区改造列入了城市建设的重点。旧城区的改造不可避免的要拆迁居民的房屋。近几年来．因拆迁而引发的上访时有发生．有的地方甚至出现了被拆迁居民不惜为拆迁付出了生命代价的事件。如何做到既要保障居民的合法权益．又能顺利实施拆迁，现结合自己的工作实践谈几点看法。具体说来，要从以下几个方面入手。     

关于转变房屋征收方式的几点思考

随着2011年1月21日新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称新《条例》）正式颁布实施，同时旧条例废止。标志着我国房屋征收拆迁市场进一步规范化、程序化、法治化，也意味着城市建设所涉及的房屋处置工作，进入从“拆迁”到“征收”的转型过渡期，以政府为征收主体的新的房屋搬迁运作机制正在形成，因商业开发而产生的房屋拆迁行为将退出历史舞台。由于新旧体制机制衔接碰撞，群众维权意识的进一步增强，以及加速推进城镇化进程中对于房屋征收工作的刚性需求，使得这一时期成为房屋征收拆迁问题涌现、矛盾激发的凸显期。如何借鉴先进地区经验，实现依法和谐征收，成为摆在各级政府面前一个急需破解的现实问题。