土地储备制度对房地产市场的影响

一、问题的提出土地储备是政府高效控制城市土地开发利用的一种常用手段,自1996年上海土地发展中心成立至今的短短几年内,这一制度在全国许多城市得到了广泛推行。土地储备制度及其相关政策的出台、执行,是我国又一场新的“土地革命”,对我国的房地产市场必将产生深远的影响,同时,对政府部门和房地产开发企业都提出了严峻的挑战。如何应对与适应这一新的土地制度,是每一个开发企业面临的重大课题。二、土地储备制度在我国的发展土地储备是一种简略的提法,它的完整概念应是土地收购、土地储备(开发)和土地供应的全过程。所谓土地储备制度,是…     

探讨土地收购储备制度若干问题

从1996年上海成立第一家土地储备机构至今,全国已建立的土地储备机构2000多家,各地(市、县)普遍开展了土地储备工作。事实表明,土地储备对于政府统一供地、稳定土地市场、调控土地供应量,具有极其显著的作用。同时,政府将储备土地以招拍挂或其他方式投放市场,获得了可观的财政收益。本文拟就土地收购储备制度等相关问题展开探讨,以期对土地储备的立法及实务提供新的参考意见。     

北京土地储备和土地一级开发相关法规和规范性文件分析

从严格意义上来讲,土地储备制度是在2002年北京市贯彻《国务院加强土地市场管理通知》以后,才逐步建立起土地储备和土地一级开发这样的一个土地管理方式。     

土地储备银行融资的政策困境

土地储备是指在土地开发利用前，预先由公共机构获取并持有，以作为未来开发之用或用作实现某一公共利益。从土地储备的含义分析，它有两层意思，一是待开发整理的土地，二是由公共机构持有。由于土地储备与房地产市场的规范运行及调节供需均衡有密切关系，我国在上海、杭州等地实行土地储备的基础上，于2001年4月3日由国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》（国务院15号文件），     

限价商品房应纳入我国现行住房供应体系

一、我国现行住房供应体系存在的主要问题 1、商品房供应结构不尽合理 目前各地高档商品房的供应量过大，而适合中低收入家庭购买的中、低档商品房供应量明显不足。造成这一现象的主要原因是开发商片面追求高利润。由于开发高档商品房的利润远高于中低档商品房的开发，因此在高额利润的诱惑下，各地开发商纷纷放弃中低档商品房，转向高档商品房，以求企业利润的最大化。另外，随着开发商数量的大幅增加，房地产行业出现了激烈的市场竞争，许多开发商为了拿到开发用地，在土地拍卖、挂牌时，相互竞价，使各地的土地出让价格不断创出“天价”。拿到“天价”土地的开发商，为了确保企业预期的利润，只能开发高档商品房，导致高档商品房数量越来越多，而利薄的中低档商品房没有人愿意开发，市场供应量大幅下降，商品房供应结构因此出现严重的不合理现象。     

北京市房地产开发企业土地利用情况调查报告

近年来,房价较高、涨幅过快的问题日益凸现。房价"逆势上扬"是供需矛盾的集中体现,作为商品房供应源头——土地供应量是否充足的问题也引起了普遍关注。北京市统计局针对北京市房地产开发企业土地开发利用情况所作的调查,发现北京市住宅存量用地面积较大,但是能顺利形成住宅供应的土地面积增量呈减少趋势,且在企业中的分布集中,使部分企业感到土地供应趋紧。     

2005年五月份北京土地市场综述

土地政策的完善与调整一直是政府对整体房地产市场进行宏观调控的重要手段，在今年的五月十四日，《北京市2005年度土地供应计划》在北京市政府第81次市长办公会审议通过。今年北京市计划供应土地6500公顷，其中基础设施用地2300公顷，工矿仓储用地1100公顷，科教文卫体和行政办公用地600公顷，经济适用住房用地200公顷，住宅商品房用地1750公顷，商服用地550公顷，外加2004年8月底提前释放的1290公顷用地，全市用于住宅及商业房地产开发项目的用地达到了3790公顷。根据北京市建委公布的2004年北京市全年商品房期房与现房销售共计3879万平方米，若以项目的平均容积率为2进行计算，则商品房供应面积基本上是销售面积的两倍．因此即使2005年全年的商品房销售面积继续保持快速的增长，计划内的土地供应量仍然是可以满足市场的需求。     

拓展土地收购储备资金来源渠道的几点构想

一、当前土地收购储备资金主要来源及存在的问题 我国土地储备资金来源主要有以下三种方式：政府拨款、银行贷款和土地出让收益。 在土地储备制度运行初期，由于土地供应量少，政府拨款这部分启动资金十分重要，是保证土地储备制度正常运作的基础。     

基于库存控制的房地产开发企业土地储备决策

应用库存控制理论建立了房地产开发企业土地储备库存系统,引入并修正了BOSS(buy-overpayment-slump-survival)循环模型,从周期控制和成本控制两个维度研究得出了房地产开发企业土地储备决策的原则和策略:市场上升期应保持谨慎态度,土地储备库存系统储备最小规模体量,避免无地开发;市场下降期,则应把握机会,低价购入土地,土地储备库存系统储备最大规模体量,将土地储备量控制在企业能承受的范围内;无论在哪个时期,都应从土地购置成本和土地持有成本两个层面做好土地储备库存系统的成本控制。     

基于库存控制的房地产开发企业土地储备决策

应用库存控制理论建立了房地产开发企业土地储备库存系统,引入并修正了BOSS(buy-overpayment-slump-survival)循环模型,从周期控制和成本控制两个维度研究得出了房地产开发企业土地储备决策的原则和策略:市场上升期应保持谨慎态度,土地储备库存系统储备最小规模体量,避免无地开发;市场下降期,则应把握机会,低价购入土地,土地储备库存系统储备最大规模体量,将土地储备量控制在企业能承受的范围内;无论在哪个时期,都应从土地购置成本和土地持有成本两个层面做好土地储备库存系统的成本控制.     

浅析土地储备成本控制

土地储备是政府调控土地一级市场，合理利用土地资源。显化土地潜在价值的重要手段。土地开发能产生的增值效益多少，是土地出让后的土地总价减去土地开发总成本。因此，想要提高土地收益。土地储备机构应该控制好前期开发成本。本文将对土地储备成本构成、核定、成本控制进行分析，并提出成本控制的措施和对策建议。[编者按]     

对当前房地产市场的四个问题的探讨

虽然当前的房地产市场呈现了需求旺盛的态势,但商品房空置的困扰却从来就没有缓解过。有资料表明,全国的商品房空置占压资金居各行业不良资产之首。从上世纪90年代中期开始,全国各地纷纷采取了诸如控制土地源头、降低交易税费等消化空置商品房政策,但全国的空置商品房总量仍有增无减。从历次的政策分析不难看出,在这方面,政府一直扮演着重要角色,但市场中几个核心的问题并未因此得到根本的解决。其一是,在土地源头方面,企业存量土地的入市是一个重大变量“企业”储备土地按我国现行政策是不允许的,但却在事实上大量存在。因为不论是企业的历…     

国土资源部释义2010年住房供地计划

全年住房用地拟供应量超过去年实际供应量的2.35倍保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地拟供应量占比达77%土地供应量会根据市场情况适当做出调整,招拍挂制度正在完善中尽管国土资源部一再公开全国土地供应的相关数据,并于不久前专门下发了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,要求增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵     

刘洪玉：土地储备策略

一、政府实行土地储备制度时面临的三大问题 1、土地收购储备中心现在还很难具备统一的上地开发能力。原来北京市一年有2000宗地要出让,现在一年可能收购、储备、整理、开发只有10宗。现在处于过渡期,还有大量的土地可以协议出让。如果将来只通过这一个出口供应土地的话,土地供应就很难满足市场的需求。土地供应的方式转轨以后,政府相应的供地能力     

2005年上海房地产市场展望

一．整体市场状况 (一)土地市场 政府进一步加强土地市场调控机制，土地市场将有序发展。具体表现为：1、土地供应量加大，2004年出台的各项政策导致土地供应紧缺，未能完成年度计划指标，伴随市场缺口的日益壮大，2005年这种局面将得到改善。2、2005年将进一步扩大重大工程配套商品房供地比重，2005年这类比重有望超过历年，达到半数以上。3、2004年地价新规引发许多负面效应。     

城市储备土地供应方式的创新

土地储备是指城市政府依法运用市场机制，通过收购土地所有权或使用权，并按照土地利用总体规划和城市规划，对土地进行前期开发整理与储备，以供应或者调控城市建设用地需求的城市土地管理制度和运行机制，它是随着我国土地使用制度改革的不断深入，以及城市土地市场的发育而产生和发展的。自1996年上海成立土地发展中心至今，全国已相继建立了城市土地储备机构2000多家。     

论土地储备机构在体制上的构建

自1996年上海市建立第一家土地收购储备机构，目前全国大多数城市都建立了土地储备机构，在规范土地市场、土地资产保值增值、促进国有企业改革、加快城市建设等方面取得了显著的效果。由于土地储备机构在法律中没有明确定位、收购范围与其他问题存在，运作起来尚有一些困难。本文就土地储备机构的性质、职能、作用以及体制的构建进行如下探讨。     

上海土地储备制度研究

土地是最为宝贵的资源。也是上海长远发展的最主要的制约因素。自1996年上海市土地发展中心成立至今,上海土地储备制度不断进行着调整变化,旨在建设一个法治、规范、透明的土地市场,走一条既符合国情又符合市情的土地储备之路。本文对上海土地储备制度进行分析和研讨。     

对房地产业城镇土地使用税计算方法的探讨

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，而对房地产开发企业而言，其开发商品用地的占用面积是随着商品房的销售而逐渐减少的，在实际操作中，如何认定其实际占用的土地面积是困扰税务、审计部门的一个难题。笔者最近参加了多家内资房地产开发企业涉税问题的专项检查，就审计中如何计算城镇土地使用税进行了一些总结。     

浅谈“城市土地储备制度中”的难点与对策

建立城市土地储备制度是城市土地制度改革的一个创新．其基本思路是由城市政府的委托机构．如土地储备中心．通过征用、收购、置换等方式．将土地使用者手中分散的土地集中起来．进行土地整理和开发，在完成一系列前期开发整理工作后，变成可建设的“熟地”．根据城市土地年度计划．通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场．以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。它类似于欧美的“土地银行”制度。