再谈房地产抵押评估中确定评估基准日时应注意的问题

房地产抵押贷款现已成为市场经济中较普遍的一种间接融资方式（特别是银行个人综合消费贷款业务），是抵押人用其合法的房地产，以不转 移占有的方式向抵押权人提供履行债务担保的行为。在房地产抵押评估的实际操作过程中，应根据不同情况，考虑各种因素，确定相应的评估基准日，以确保评估结果的科学性。     

浅议房地产抵押价值的评估

房地产金融中，房地产作为贷款的抵押物，如何确定抵押物的价值，是金融机构风险管理的重要内容之一。房地产抵押是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。所谓抵押房地产是指抵押人抵押给债权人的合法拥有的法律允许转让的房屋所有权、土地使用权和其他房地产权利。房地产抵押价值是确定贷款额度的依据。因此，房地产抵押评估工作对于抵御贷款风险来说，显得尤为重要。     

浅析抵押价值评估的方法选择及注意事项

近年来，随着我国社会经济的发展，特别是房地产市场的发展，一些单位和个人为筹措资金，纷纷以房地产作为抵押物进行抵押贷款，使得房地产抵押评估业务明显增多。房地产由于具有不可移动、寿命长久、价值量大、保值增值的特性，商业银行、信用社等金融部门都越来越多地将房地产抵押作为主要的放款方式。现实中如何准确合理地评估房地产的抵押价值，为抵押双方提供一个可靠的价格依据，是房地产抵押评估中面临的课题。现就房地产抵押价值评估方法的选择及注意事项，谈谈自己一些粗浅看法。     

房地产抵押评估应用浅析

“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为”(《中华人民共和国城市房地产管理法》)，随着我国经济建设的快速发展，越来越多的单位和个人为了筹集和盘活资金，以房地产向银行抵押贷款，使房地产抵押评估日渐活跃起来。我国的房地产评估理论也从探索走向成熟，总结出了一整套适合我国国情的评估理论和方法，但是如何将这些理论和方法应用到实践中去．则是一个很值得探讨和研究的课题。以下仅针对我国目前房地产抵押评估应用中发现的一些问题，笔提出自己粗浅的看法。     

浅析房地产抵押评估应注意的几个问题

以房地产抵押融通资金是金融业的重要业务之一。目前，我国各类专业银行正向商业银行转型，以往对企业的信用贷款也逐步向抵押贷款过渡。因此，对抵押房地产价值的正确评估，以及抵押房地产的确认，将是资金提供者普遍关心的问题。本文拟就抵押贷款房地产的特点以及房地产抵押评估要注意的问题作一初步探讨。     

房地产抵押价格评估要重视房屋权益价格

房地产抵押贷款是房地产投资开发和消费融资的重要途径,是房地产市场繁荣的重要保证。房地产抵押价格评估是抵押贷款的重要依据．近年来其业务量逐渐增多,已占评估业务总量的40%左右,但从评估情况看,以抵押为目的的房地产估价方法忽视了抵押物业的权益和经营特点．不能客观地反映价值和价格,不利于房地产业的健康发展．因此．探讨这个问题具有重要的现实意义。     

中国人民大学土地管理系副教授曲卫东在2005年国际房地产评估论坛“抵押估价与金融风险”专题论坛上的演讲：从国外经验看我国抵押贷款评估发展趋势

抵押贷款评估的质量关乎金融机构发放贷款的安全性。评估质量高，表示评估结果与房地产实际市场价值的接近程度高。金融机构以此为基础所做出的贷款决定就越精确，贷款回收就越能得到保证。随着房地产市场的蓬勃发展，房地产交易量越来越大，为抵押贷款目的发生的评估活动也越来越多。目前，抵押贷款评估越来越成为许多中小房地产评估机构的重要业务。为了保证金融安全和评估机构的盈利，规范抵押贷款评估业务变得日益重要。本将从分析目前我国抵押贷款评估存在的主要问题出发，在借鉴国外抵押贷款评估经验的基础上，评价我国抵押贷款评估的发展趋势。     

房地产抵押价值评估有关问题探讨

房地产抵押在法律上是一种经济担保行为，在抵押过程中涉及抵押权、房地产产权、债权和债务等产权关系，在抵押贷款发生时的经济关系是贷款额，在抵押权实现时的经济关系是贷款额及抵押房地产变卖过程中的交易税费。房地产抵押价格评估，应采用公开市场价值标准，参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行确定。因此，房地产抵押价格是房地产提供抵押时的正常市场价格，它是由抵押房地产自身的构成状况、产权关系及当时的房地产市场供求关系决定的，抵押权价格或抵押贷款是由房地产抵押价格和贷款率决定的。     

浅谈房地产抵押价格的确定及应注意的问题

随着我国经济建设的快速发展，金融机构为了减少贷款风险，在要求借款方提供抵押财产时，房地产成了较理想的标的物。如何准确、合理地评估房地产的抵押价格，为抵押双方提供一个可靠的价格依据，既保证金融信贷部门的资金安全，又保障抵押人应得的贷款数额，是一个值得探讨和研究的课题。     

房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施

随着我国房地产市场的快速发展，在房地产评估业务总量中，其中抵押房地产价格评估占了相当大的比重。由于评估人员技术水平和执业素质及银行贷款门槛偏低等因素导致银行面临风险。因此分析房地产抵押贷款评估风险产生的原因及防范措施，对降低银行抵押贷款风险，促进房地产抵押贷款评估业稳定健康有序的发展十分重要。抵押物价值的高低直接影响银行发放贷款额度，因此科学的评估技术和规范的贷款政策构筑房地产抵押贷款风险防范屏障，对有效规避和降低银行风险具有非常重要的作用。     

金绍达信箱：房地产权属管理疑难问题解析（九）

在建工程抵押和房地产抵押有哪些区别?在建工程是尚在建造中的房屋，是一个处在变化过程中的物。因此，在建工程抵押与房地产抵押有较大的区别。建设部《城市房地产抵押管理办法》规定：在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，而为偿还贷款进行的担保。由此可见，在建工程抵押与房地产抵押的主要区别有两方面：一是抵押人不能作为第三人为他人进行担保，     

房地产抵押估价应如何掌握保守、稳健原则

房地产抵押贷款，是指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。在这里，作为抵押物的房地产的价值是否足以保证偿还债务，是债权人最为关注的问题。因此，如何恰当地评估抵押房地产的价格，是我们专业房地产估价人员必须认真研究的问题。     

房地产抵押评估中评估风险与防范

随着我国金融体制改革的不断深入，抵押贷款制度已成为商业银行保全资产、防范风险的一项不可或缺的重要措施。与此相适应，抵押资产的评估，也成为我国资产评估行业中的一个重要业务领域，大多数资产评估专业机构都已涉足甚至大力开展了此领域的评估工作。银行抵押资产中，有相当一部分是属于房地产抵押。据了解，目前很多评估机构在开展对房地产抵押资产评估过程中均不同程度地存在一些问题，并导致评估结果失真，给金融机构、借款人(抵押人)、评估机构自身都带来了极大的风险。因此，如何在工作中切实做好房地产抵押的评估，不仅具有紧迫的现实意义，同时，从长远看，对评估理论的发展、完善，对整个资产评估行业规范和风险防范都具有十分重要的意义。     

商业房地产抵押评估的十大问题探讨

商业房地产价值评估是所有房地产评估中较难把握的，影响其价格的因素太多，存在许多不确定性因素。金融机构在对审查发放商业房地产抵押贷款时十分慎重，经常要向房地产估价师咨询有关问题。笔从事房地产估价工作近10年，现将在商业房地产抵押评估实践中遇到的有关问题提出来，供同行商榷。     

浅谈如何应用剩余法评估在建工程价格

根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。因此，对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。     

关于房地产抵押价值的思考

在我们深圳，房地产评估机构所做的评估业务中，抵押房地产价值评估占了大约3／4，全国其它地方应该与此大同小异。但是我们对于房地产抵押价值概念的了解是模糊的。房地产的抵押价值是不是就是房地产的市场价值?在这一点上，我认为《房地产估价规范》中的规定是不严密的，也是与评估实践相脱节的。这里我们主要以房地产抵押贷款这种典型的债权及其担保形式为例来做一点探讨。     

简析房地产抵押价值的评估

随着房地产市场日趋完善，金融机构风险意识不断增强，房地产抵押评估业务也随着各商业银行房地产抵押贷款量的上升而发展。如南京市的房地产抵押担保额1994年为8．2亿元、1995年为17．8亿元、1996年约46亿元，房地产抵押评估值也按比例大幅递增。     

谈房地产的抵押价格及其确定方法

房地产抵押，是指抵押人以其合法供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。     

工业房地产抵押估价实务操作中的风险防范问题

引言： 随着我国商业银行的快速发展，越来越多的工业企业利用银行资金的意识和对银行的依赖程度不断增强。这些工业企业往往在出现某种资金需求时，以其合法拥有的工业房地产作为抵押物，向银行申请贷款支持，从而形成了一个工业房地产抵押估价市场。工业房地产抵押估价，目前已成为许多房地产估价机构的一项重要业务来源。     

房地产抵押估价事关金融风险防范

房地产因其保值增值性和不可移动性，成为商业银行中长期贷款较为理想的抵押物。Ⅸ城市房地产管腭法》第46条规定：“房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务担保的行为。债务人不版行债务时，债权人有权依法以抵押房地产拍卖所得价款优先受偿。”