浅析公共利益拆迁

城市房屋拆迁，是指拆迁人依法对城市规划区内国有土地上的房屋予以拆除，对被拆除房屋的所有人予以迁移安置以及经济补偿的活动。实践中，通常的方式为，政府向拆迁人颁发拆迁许可证，拆迁人对被拆迁人所有的房屋实施拆迁行为。政府行使行政许可权，拆迁人取得拆迁权，对这些权力必须加以限制，否则必然损害被拆迁人的合法利益，也是对公共利益的破坏。     

城市房屋拆迁中的利益冲突及其解决方法

一、当前城市房屋拆迁中利益冲突的类型城市房屋拆迁既关系到政府、拆迁人和被拆迁人的切身利益,又关系到城市规划的具体落实和城市的     

城市拆迁中被拆迁人利益表达机制的构建

城市拆迁中被拆迁人利益表达机制的构建具有重大意义。构建一个多层次利益表达平台的被拆迁人利益表达机制包括:拆迁前的拆迁许可听证;拆迁中的社会性自治组织;拆迁后的回访。保障被拆迁人利益表达机制有效实施的相关制度设计为:制定城市拆迁中被拆迁人利益表达机制的法律法规;转变政府职能,回归政府作为利益协调者的角色;完善我国现有的社会自治性组织制度。     

城镇房屋拆迁的困境与出路

一、当前城市房屋拆迁的困境 根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，应该按房地产市场评估价格补偿被拆迁人。城市房屋拆迁补偿工作的市场化，立法本意是维护住户合法财产权。拆迁补偿法律关系是一种平等自愿协商的法律关系，任何一方不得将自己的意志强加于对方。从各地实施旧城改造看，目的是造福于民，改善居民居住环境。     

房屋拆迁评估机构如何选定

《城市房屋拆迁估价指导意见》第八条第二款规定：“拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。”但各地在实施过程，操作模式不统一，程序不规范，这种现象已经成为当前拆迁工作的焦点问题。     

对房屋拆迁补偿价格标准的思考与建议

在城市房屋拆迁行为中,拆迁人与被拆迁人之间的关系不同于一般市场主体之间的关系。一般市场主体之间的交易是平等、自愿、等价的交易关系,交易双方都不受任何压力,只要有一方不愿意实施某种交易,该交易就不能实现。但是对于拆迁这一行为却是一方强买,另一方不得不卖的关系。根据现行政策,城市的某一区域一旦列入拆迁范围,拆迁就是不可逆转的。被拆迁人不能选择拆还是不拆,而只能在被拆后的货币补偿和产权调换之间进行选择。在拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿价格尚未达成协议的情况下,只要履行了相应的程序和手续并进行证据保全,拆迁人就可以申…     

城市之痛——如何维护城市拆迁中弱势群体的合法权益

伴随着城市的飞速发展，“拆迁难”成为目前城市建设中遇到的普遍问题，在拆迁人与被拆迁人的利益博弈中优先维护谁？拆迁活动中被拆迁人相对于拆迁人而言处于弱势地位，如何维护好被拆迁人特别是普通民众的“私房”财产成为政府部门日益关注的焦点。     

浅析城市房屋拆迁中“强制拆迁”的法律途径

一、强制拆迁方案的确定 强制拆迁工作涉及被拆迁户切身利益，且情况复杂、矛盾突出。为此，在最终确定强制拆迁时，应当考虑多种相关因素，慎重决定。一般说，需要考虑以下几个因素：第一，拆迁人依法办妥拆迁手续。根据《城市房屋拆迁管理条例》、当地拆迁管理办法及其相关规定，在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，拆迁人应将建设项目、用地规划、土地使用、拆迁计划、拆迁补偿安置方案与资金监管手续向拆迁管理部门提出申请，拆迁主管部门对其颁发《房屋拆迁许可证》，并将《房屋拆迁许可证》中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布，并及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。第二，协议、裁决所定的期限已经届满。拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。     

怎样处理拆迁评估工作中常见的问题

近年来，随着城市建设步伐的加快，城市房屋拆迁已越来越成为公众关注的焦点。而评估则是城市房屋拆迁工作中的重要事项之一，怎样搞好城市房屋拆迁评估关系到拆迁人、被拆迁人的切身利益，关系到拆迁工作的顺利进行。为此，本人结合多年拆迁评估经验谈谈怎样处理拆迂评估工作中遇到的一些常见问题。     

努力保证拆迁估价的公正性

当前,在城市房屋拆迁评估的实际操作中存在着不少问题,尤其是在评估的公正性上存在以下两个问题。1.估价机构的确定易被拆迁人操纵。当前的拆迁评估多由拆迁人委托。这种方式可操作性强,也最容易被操纵评估。     

房屋拆迁估价特殊性研究

2001年,国家和上海市开始实施新的城市房屋拆迁管理政策,拆迁补偿从“数人头”转变为“数砖头”,从而使房屋拆迁补偿估价成为了一项关系动迁居民切身利益,乃至影响到城市建设进程的重要工作。2003年,为了规范城市房屋拆迁补偿估价工作,保障被拆迁人的利益,建设部出台了《城市房     

试析拆迁纠纷的特点、成因及化解对策

一、拆迁纠纷的特点及影响房屋拆迁是在特定的范围和时限内实施的,虽然拆迁双方是平等的民事主体,但是房屋拆迁又具有政府规定的强制性,因此拆迁纠纷具有以下几个特点:首先,拆迁纠纷的实质是利益的矛盾和冲突。作为拆迁客体的不动产房屋,是被拆迁人赖以生存的最基本的居住空间和物质载体,是被拆迁人最主要的家庭财产。在拆迁中,安置房面积的大小,不同的层次、朝向、地点和环境,其在房地产市场上的价值有着明显的差异,因此被拆迁人必然要向好的方面争取。但由于受政策和客观条件等方面的限制,被拆迁人的要求不可能全部得到满足,造成矛盾和冲…     

浅谈城市房屋强制拆迁形式的选择

强制拆迁是拆迁法规几个重要的制度之一,最集中体现了拆迁法规的权威性和约束力,是保障城市建设顺利进行的根本保证。国务院2001年6月13日第305号令颁布的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称新《条例》)施行之际,我们对强制拆迁问题做了一些探讨。在新的条例和现有法律法规的框架里,以更低的成本更高的效率解决拆迁纠纷问题,能否实行“直接进入制”,即①在实施城市房屋拆迁时,拆迁人与被拆迁人达不成协议,不经行政机关裁决,直接向法院起诉;②不经行政机关裁决,直接申请法院强制执行。我们认为这两种形式,它们的法律依据、相互关系、成效比较…     

积极化解拆迁纠纷 维护社会稳定

近几年来，在旧城改造中涉及的拆迁与安置纠纷，因城市房屋拆迁量的增加而呈上升趋势。在城市房屋拆迁中，由于拆迁管理工作不到位、拆迁补偿标准确定机制不完善、行政裁决和强制执行不规范、适合被拆迁人需求的中低价位房屋供应不足等原因，引起拆迁纠纷。拆迁纠纷导致了拆迁矛盾的激化，从而出现大量的群体性上访事件，直接后果就是破坏社会稳定。可以说，当前房屋拆迁纠纷已经成为除就业以外最严重的社会不安定因素。     

对《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》主要内容的理解

建设部颁发的《城市房屋拆迁估价指导意见》(以下称《意见》)、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》(以下称《规程》)，分别于2004年1月1日、3月1日起施行。这两个文件的颁布实施，对规范拆迁行为、保证建设项目实施和保护被拆迁人合法权益起到了非常积极的作用。     

城市房屋拆迁估价工作中的几点体会

随着城市化进程的推进，城市房屋拆迂已成为公众关注的焦点。能否客观、公正地评估拆迁房屋的价格，关系着拆迁人、被拆迁人、承租人的切身利益。而拆迁房屋的估价结果能否得到拆迁人、被拆迁人、承租人的认可，能否得到专家的认可，能否得到裁决机关的认可，关系着拆迂工作的顺利进行。因此，房地产估价在拆迁工作中是十分重要的环节，在整个拆迁讨稃中起到举足轻重的作用．     

广州:城市房屋拆迁许可要听证

《广州市城市房屋拆迁许可听证规定》日前正式开始实施。其中规定,拆迁面积在三万平方米以上或拆迁户三百户以上的拆迁许可申请,应当组织听证。规定明确,拆迁许可听证的具体组织实施部门为广州市城市房屋拆迁管理办公室。拆迁许可听证,除涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私外,应公开举行。被拆迁人等利害关系人或拆迁人申     

城市房屋拆迁立法理念初探

一、当前城市房屋拆迁中的几种现象 1．官本位思想对拆迁的消极影响 当前，部分地区城镇建设追求不切实际的发展目标，大搞“形象工程”、“政绩工程”，导致规划调整频繁，有的房屋修建不到10年，甚至居民还未入住，就被纳入拆迁范围，造成社会资源的极大浪费；在对被拆迁人的补偿安置上，政府定价或行政干预评估价格被视为当然，补偿安置不到位，被拆迁人超期过渡现象严重，市场经济的基本原则得不到体现；不严格依法按程序实施拆迁，采取所谓的联合执法，诉前执行甚至纵容拆迁人野蛮拆迁、暴力拆迁，导致公民的合法私有财产权乃至人身安全被肆意侵害。官本位下的拆迁弊病引起被拆迁居民以及社会各界的极大不满，尤其是新宪法颁布后，官本位的拆迁立法思想已无立足之地，拆迁立法面临变革。     

提高拆迁调解成功率的途径

当前，拆迁人与被拆迁人在《拆迁许可证》规定的期限内经常会因补偿、安置等问题达不成协议。国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条规定：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决”。对不能如期签订协议的，拆迁当事人应当向拆迁管理部门递交房屋拆迁裁决申请，拆迁管理部门受理后，负责组织召开调解会议。调解会议是维护拆迁当事人合法权益，化解拆迁矛盾、稳定社会秩序的一种好形式。一般拆迁过程中遇到的补偿、安置纠纷都可以通过调解会这种方式得以解决。然而，如何才能提高调解成功率昵？建议从以下五个方面入手：     

贯彻执行《城市房屋拆迁管理条例》值得重视和需要研究解决的问题

国务院重新修订颁布的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称“新拆迁条例”),自实施以来,对规范城市房屋拆迁行为,依法维护被拆迁人的合法权益发挥了重要作用。但由于有的市、县在贯彻执行“新拆迁条例”中存在着滞后现象,实施过程中面临一些新的情况,需引起各方面的重视和关注。一、关于“下位法”同“上位法”的衔接问题“新拆迁条例”是与社会主义市场经济体制相适应的,用以管理规范城市房屋拆迁行为的“上位法”。按照“新拆迁条例”的规定,应当由省制定颁发具体实施办法来保证“新拆迁条例”的贯彻执行。从我省的实际情况反映,所形成的贯…