论新时期房屋租赁权及其登记保护

关于＂租赁权＂本质之争,有三种学说：＂债权说＂、＂物权化债权说＂和＂占有权说＂。文章对这三种说法加以评析,认为租赁权应该以用益物权加以立法规定。在此基础上阐释我国的建立屋租赁登记制度的必要性,并针对我国现行的房屋租赁登记规定,提出新时期房屋租赁等级制度完善的对策。     

从租购并举政策反思我国房屋租赁权登记的实现

"租购并举"系列政策引出了租赁权是否具有登记能力,如不进行登记,那么赋予的社会公共服务权利又如何落地生根等问题。房屋租赁权具有强大的对抗效力,其意义在于使承租人拥有相当地位,以便应对权利冲突;房屋租赁权的登记就是实现权利表征方式的最好路径,可以方便为人所知悉,预防潜在交易风险。我国的城市房屋租赁制度的建立和发展时间比较短,现有的法律规范是以行政手段为目标的方式予以调整,影响了房屋租赁登记制度目的的实现。房屋租赁权登记体系亟待重构。     

论未登记物权与租赁权之对抗关系

未登记物权与租赁权之对抗关系仅指,未登记的物权人能否否认租赁权的存在。仅在租赁物已经交付时,租赁权成为了"取得某种物的支配关系"的债权,具有优先于未登记物权的效力。也就是说,租赁权与物权的效力顺位取决于租赁物的交付和物权的登记何者在先,只要租赁物的交付在物权的登记之前,则无论物权的设定和租赁权设定的先后顺序,租赁权均优先于物权。     

对租赁权对抗效力的反思

“买卖不破租赁”和“抵押不破租赁”规则突破了租赁权的债权性，赋予了租赁权的对抗效力。然而，这两条规则存在的结构性硬伤降低了交易效率，与立法保护承租人的目的背道而驰。明确租赁权的债权性质，破除“物权化说”的影响，以登记对抗主义为原则是对租赁权对抗效力反思的结果。     

不动产租赁权的法律性质与物权定位探析

顺应物权制度由“所有”向“利用”为中心转变的历史潮流，法律必须考虑维护不动产租赁权权利人的物权利益，才能充分发挥不动产尤其是土地资源的应有效能。本文对不动产租赁权作为用益物权的法律性质与物权定位进行了探讨。有关土地房屋不动产租赁权的物权性研究。对于科学构建中国特色的物权法体系和制定民法典具有重要的现实意义。     

都都文具租赁合同为何失效？

《中华人民共和国担保法》第48规定：抵押权又人将已出相的财产抵押的，应当书面通知承租人，原稠赁合同继续有效。根据“买卖不破租赁”规则，租赁具有物权化的性质，可以对抗抵押物买受人。但是抵押人在抵押后将抵押物出租，能否适用“买卖不破租赁”规则？实现抵押权时，租赁权能否对抗抵押权？日前，深圳市中级人民法院审结了本市首例此类型房屋租赁纠纷案，一审判决驳回深圳市都都文具有限公司（以下简称都都文具）要求深圳市新陆通实业有限公司（以下简称新陆通实业）继续履行房屋稠赁合同的诉讼请求。     

基于执行视角的司法拍卖击破租赁权法律路径研究

在"买卖不破租赁"规则的影响下,法院在通过司法拍卖程序执行涉及处理不动产的过程中,如果遇到存在租赁关系往往以"买卖不破租赁"为由不进行去除租赁权的拍卖,这严重影响了债权人的债权实现。司法执行中要综合司法拍卖中复杂的利益关系之间进行平衡,对拍卖标的根据物权属性区分,对住宅性不动产、非住宅性不动产和动产拍卖前采取不同方式处理租赁权,以保护承租人的合法利益,为司法拍卖击破租赁提供解决路径。     

改变资金结算方式的纳税筹划

A公司是一家经营自有房屋的租赁（经营性租赁，下同）、仓储及物业管理服务的企业，由于其经营项目的特殊性，资金结算均采取预收的方式。预收款项时开具何种结算凭证将直接影响其当期应缴纳税款的金额。具体分析如下：     

经营性融资租赁中租金定价与租赁收益问题的探讨

经营性租赁是租赁业最具租赁特色和最具优势租赁产品,而且是银行无法替代的一个金融产品,是租赁发展的高级阶段。本文结合某公司操作的一笔车辆经营性租赁,对经营性租赁租金如何确定及租赁收益的问题进行探讨。     

论“租赁权物权化”之公示——以两岸“买卖不破租赁”立法比较为中心

民法区分物权、债权,二者的重要区别就在于对世效力的有无。在“买卖不破租赁”的情形,由于“租赁权”超越债权的相对效力而具有了对抗第三人的效力,此即所谓“租赁权物权化”的表现。“租赁权物权化”关系到善意第三人的保护,可能影响交易安全,因而不能不搭配一定的公示措施以衡平对承租人与受让人的保护,保障交易安全。本文讨论立法在“买卖不破租赁”情形中的利益衡量,并进行两岸相关立法的具体比较,以指出大陆地区有关立法中公示措施的缺失,并探讨改进的方法。     

试析房屋产权登记中房屋租赁登记

房屋租赁登记备案制度，是国家为了加强对房地产租赁市场的管理而设立的。该制度规定房屋租赁实行登记备案制，房屋主管部门颁发的房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证。随着时间的推移，该项制度的缺陷逐渐显现出来。因此有必要对租赁登记的法律效力、性质、在司法实践中如何适用进行探讨。     

运用经营性租赁筹资的优势

本文所讲的经营性租赁是指在融资租赁的基础上，计算租金时留有超过10％以上的余值，租期结束时，承租人对租赁物件可以选择续租、退租、留购。出租人对租赁物可以提供维修保养，也可以不提供，会计上由出租人对租赁物提取折旧。经营性租赁筹资具有以下独特的优势：     

签订经营性物业租赁合同应注意的几个问题

经营性物业是指用于出租能够产生经济收人的物业,例如沿街商业铺面、办公写字楼宇、工业厂房、宾馆酒店等。经营性物业管理要求管理者有系统的管理理论、服务意识和操作技能,它最能直接反映现代物业管理的本质。经营性物业管理的核心在于租赁合同的签订,     

城中村房屋租赁市场的特质与管理的理性协调

大规模房屋租赁行为和房屋租赁管理在深圳是20世纪90年代以来凸现的问题,而深圳的特殊在于,租赁行为主要集中在特区内外遍布的城中村.目前关于它的研究还主要集中在与之相关的社会问题上,如农村城市化、城中村治理、城市移民等,而关于城中村房屋租赁的研究也主要集中在与之相关的法律法规层面的描述性和解释性研究上,如对租赁合同的研究等,还未对主要由低收入人群构成的城中村作本质层面上的探究.而国外,关于低收入人群住房保障研究非常广泛,并已取得了很好的社会实践效果,如国际公有土地租赁制度研究、贫民窟研究、公屋研究等.由于存在的社会背景、文化习俗、政治制度的相异,这些研究目前只能是参考性的,并不能切实指导中国的现实问题.     

论"买卖不破租赁"原则

“买卖不破租赁”原则是近现代才在民法上逐步确立的一项新原则，其所导致的租赁权物权化已成为各国租赁法律发展的趋势，并以此开创了债权法的新格局。“买卖不破租赁”原则及其衍生的子原则——“抵押不破租赁”原则在司法实施中的运用，以及在立法设计上还有待进一步完善。     

“群租”现象及管理对策

无论是当前媒体报道的“群租”,还是早些年出现的“合租”都是房屋租赁的特殊形式。“群租”本质上就是承租人更多的“合租”,这是租赁中的一种社会现象。从租赁的经营属性讲,也是一种经济行为,因为租赁本身就是一种经济行为。     

"群租"现象及管理对策

无论是当前媒体报道的"群租",还是早些年出现的"合租"都是房屋租赁的特殊形式."群租"本质上就是承租人更多的"合租",这是租赁中的一种社会现象.从租赁的经营属性讲,也是一种经济行为,因为租赁本身就是一种经济行为.     

房屋租赁市场商机无限

房屋租赁是房地产市场的一个重要组成部分，其繁荣与否，对活跃整个房地产市场有着重要意义。本就我国房屋租赁市场状况展开分析，剖析了房屋租赁市场的发展前景。     

互联网租房平台“优客逸家”在成都的营销发展之道

当前,我国住房租赁市场规模不大,供需不平衡,管理不规范,市场投机行为较多。有必要寻求一种更能协调各方利益的方法来完善当下的房屋租赁市场。本文以创业公司优客逸家为基点,研究其创业历程、现状、存在的问题,以及解决措施、发展前景,来进一步了解成都的房屋租赁市场,为在成都打拼的青年提供有效的信息资源,更好地满足年轻租客的需求,即高品质租房体验。为房屋租赁公司及年轻租客提供决策参考。     

现代包租婆的商住两用避税妙计

在广州，有不少以出租房屋为生的收租客，他们中有不少是有稳定工作的职业女性，虽然她们朝九晚五地敬业工作，但这并不影响她们在业余时间里在房屋租赁市场上大展身手。她们凭着精明的头脑和对楼市的潜心研究，如今大多身家百万。对于租赁房屋，她们有自己一套深藏不露的技巧，现在，我们一起来看看一位现代“包租婆”的精明租赁故事——