先期支付土地拆迁费获取土地使用权的法律风险及规避

在城市旧区改造项目中,土地拆迁是项重要步骤。近年来,社会对于＂拆迁＂较为敏感,成为了城市建设中的＂隐疾＂。为解决拆迁过程中产生的种种矛盾,较为普遍的做法是,由房地产开发企业与政府签订协议,房地产开发企业向政府部门先期支付土地拆迁费用,政府随后给予房地产开发企业土地使用权,房地产开发企业先期支付的拆迁补偿费用在土地出让金中予以抵扣。笔者以为,政府通过开发企业＂融资＂开发土地的做法,在二、三线城市具有一定的普遍性。这一操作模式对房地产开发企业可能存在风险,试做如下分析。     

关于加快企业参与城市土地整理产业化进程的思考

城市主地整理是对城市土地的交换分合和区划整理,是根据城市规划,将城市土地中杂乱、不规则和畸零细碎不能经济使用的土地加以整合,并对整理区统一进行建设和开发,作为城市土地开发以及促进城市健康、有序、合理发展的重要方式之一,城市土地整理可以解决老城区街道狭窄、房屋破烂、环境污染等问题,通过改造棚户区、开发闲置废弃地、搬迁污染企业,建造新型住区和公共建筑、兴办高效产业等挖掘旧城中“优地劣用”的潜力,使城镇每一寸土地在市场机制和价值规律的作用下都尽可能产生更高的经济效益和社会效益,而采取产业化运作的方式进行城市土地整理,以利于实行专业化、市场化和社会化,促进土 地资源产业从前期规划设计,中期项目实施到后期开发建设全过程的一体化,形成一种“以钱长地,以地长钱,钱再长地”的城市土地资源产业良性发展机制。     

土地开发整理项目成本控制研究

成本控制是土地开发整理项目管理中的一项重要内容,在整个项目的运作过程中具有重要意义,每个开发企业在管理过程中都非常重视。另外,土地整理行业具有施工周期长、资金流转量大、受市场因素影响波动比较大的特点,是高危风险的行业。土地开发企业如果想取得良好的经营效益,在激烈的市场竞争中占据一席之地,就必须提高对成本控制的认识,加强企业管理水平。结合案例制定了项目的目标成本,依据目标成本测算了项目的财务指标,以此来分析项目的可行性。在项目的施工阶段使用了挣值分析法对项目的成本费用开支情况、工期进度情况进行了分析,分析得出项目运转超支、进度滞后。这种办法能在项目的建设过程中及时反馈项目的进度和费用开支方面的信息,有助于土地开发整理企业及时调整控制措施。通过对土地开发整理成本控制的理论研究和对各阶段开发成本控制的分析,希望能为土地开发行业成本控制工作提供借鉴和参考。     

土地征收成片开发的模式迭代、运行机制与风险规避

土地征收成片开发历经数十年发展，每个阶段均有相应的运行机制，为我国城市化发展做出了贡献。系统梳理了我国城市发展的各个阶段，企业参与土地征收成片开发业务的模式迭代，并提炼出“传统基建模式、投资开发模式、城市运营模式”三种商业模式。基于当前主流模式运行机制，提炼出全产业链企业打造“轻重并举互促、投建营一体化”的内在机制；基于城市政体理论，提炼了打造多主体共赢的土地征收成片开发外在机制。继而，通过专家访谈、文献研究梳理了当前主流模式包含的11项主要风险，从“术”与“道”两个角度提出风险防范建议，并提炼基于政府企业协同的重大业务风险防控机制。最后，建议企业“创新聚能、运营兴城”,政府“守诺善治、畅通机制”,公众“理性远见、积极配合”,合力打造多主体共赢的土地征收成片开发机制。     

我国城市土地一级开发运作模式及风险防范之探讨

我国城市土地一级开发可作广义和狭义理解。广义的土地一级开发是政府在国有土地使用权出让前对土地的综合整理，涵盖了土地征购、土地整治及土地储备三个环节，政府应完成土地收回、收购、整治、置换、征收等土地征购储备，由政府取得完整的国有土地所有权，     

土地开发整理项目管理及其经营模式

土地开发整理是一项涉及工程与技术、经济与法律、行政与管理的系统工程,它是实现耕地总量动态平衡的一个立足点,是促进区域生态环境改善和土地资源的可持续利用的有效途径,是推进农村经济发展,实现农业增产、农民增收的切实措施之一。实行土地开发整理项目管理,确立合理的开发经营模式是实现开发整理目标和土地开发整理工作的经济效益、社会效益,环境效益相统一的根本手段,是推动土地开发整理规范化操作,规范化经营、产业化发展的必然之路,本根据多年来吉林省中部地区土地开发整理的实践和对本地区土地开发整理过程中存在问题的实际调查,认为解决当前土地开发整理过程中出现矛盾的一条有效途径就是要对土地开发整理实施全程的项目管理,只有这样才能保证开发整理出土地的数量和质量,同时兼顾被开发区域的生态环境的相对稳定,实现开发后土地的可持续利用。     

论土地开发整理的内涵与发展趋势

随着我国近几年城市建设的不断发展,我国的土地开发整理项目进展快速,已经成为了我国城市化建设过程中的重要组成部分,同时也为建设社会主义新农村作出了贡献。但是在土地开发过程中,为了确保粮食安全和农业不受影响,必须要进行相应的整理。本文通过简要介绍土地开发整理的主要含义,并对其未来的发展趋势作出了估计。     

城市土地一级开发中的政府治理简

城市土地一级开发是落实新型城镇化战略的一种措施,既具有经济意义,也具有社会意义,必须坚持科学的宏观调控和有效的政府治理城市土地一级开发是城市政府为了城市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划的顺利实施,在土地出让或划拨前对土地进行整理、投资、开发的过程。自1978年改革开放以来,我国城镇化不断推进,至2012年底已达到52.57%。根据城镇化的阶段性规律,     

关于城市土地收购和产权的思考

城市土地收购储备制度是政府为盘活国有企业闲置用地、促进企业改革和规范土地市场等目的,依法委托土地收购储备机构对国有企业的闲置用地、旧城改造用地和其他类型的土地进行收购(收回、置换)、开发、整理和储备,并按计划进行出让的一项城市土地管理制度。这一制度的运作伴     

土地储备财务风险控制浅谈

土地储备制度是指政府依照法律程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划,财通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理,变成可建设的“熟地”,并进行储备,根据城市土地年度计划,通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场,以供应和调控城市种类建设用地的需求,确保政府能垄断土地一级市场的一种土地管理制度。     

城市土地一级开发中的政府治理

正城市土地一级开发是落实新型城镇化战略的一种措施,既具有经济意义,也具有社会意义,必须坚持科学的宏观调控和有效的政府治理城市土地一级开发是城市政府为了城市国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划的顺利实施,在土地出让或划拨前对土地进行整理、投资、开发的过程。自1978年改革开放以来,我国城镇化不断推进,至2012年底已达到52.57%。根据城镇化的阶段性规律,     

浅谈如何进行土地整理项目的环境影响评价

土地整理是指在一定的区域内采取工程技术、生物技术等科学技术手段，对土地利用的方式、结构及布局进行调整改造和综合整治，以增加有效耕地面积，提高土地利用率和产出率，改善生产条件和生态环境的过程。土地整理要求实现土地集约化利用，并保证土地的可持续发展，保证生物多样性及生态平衡。目前，我国部分地区的土地开发整理工程片面强调增加耕地面积，对长期的经济效益和生态效益重视不够，忽视了对生态多样性、土地景观功能的保护开发，致使土地整理后的自然、社会经济和生态环境遭到一定程度的破坏，进而危及土地可持续利用和社会的可持续发展。因此，在土地整理和开发的过程中，对整理活动可能造成的环境影响进行评估显得尤为重要。本文通过对土地整理中环境影响评价的重要性、原则和程序、内容和方法等方面的阐述，构建了一个土地整理环境影响评价的指标体系，并期望以此引导土地整理向促进土地可持续利用方向发展。     

国有房地产开发企业使用土地应遵守土地用途管制制度

国有房地产开发企业在项目开发或使用土地过程中,时常涉及土地用途的问题。为准确理解和适用《土地管理法》的有关规定,防范国有房地产开发企业的法律风险,笔者提供以下粗浅的意见。     

浅谈“城市土地储备制度中”的难点与对策

建立城市土地储备制度是城市土地制度改革的一个创新．其基本思路是由城市政府的委托机构．如土地储备中心．通过征用、收购、置换等方式．将土地使用者手中分散的土地集中起来．进行土地整理和开发，在完成一系列前期开发整理工作后，变成可建设的“熟地”．根据城市土地年度计划．通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场．以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。它类似于欧美的“土地银行”制度。     

土地测绘技术在土地整理开发中存在的问题以及解决方案

土地整理开发工作的落实,能够提升我国土地资源利用率,减少土地资源浪费情况出现.具体土地整理开发过程中,工作人员要对土地测绘技术进行合理应用,在工作期间要合理选择比例尺、关键点,并将土地测绘技术应用在工作前期以及工作后期,促使各项工作能够高质量完成.     

论土地开发整理工作

土地开发整理工作在实现我国土地资源可持续利用中有着重要意义。文章对建立土地开发整理的投融资渠道、建立土地开发整理专业技术队伍、加强土地开发整理项目的质量监督等方面作了认真探讨。     

土地储备的风险与防范

土地储备制度的建立，使城市土地市场开始走向规范，土地收益得到了一定程度的控制。但还有一个重要问题——即土地储备实施过程中的风险问题应引起重视。在市场经济条件下，风险始终伴随着市场而存在。实施土地储备制度，使城市土地交易走向市场化，风险也必然随着土地储备制度的实施而存在。     

土地储备财务风险控制浅谈

土地储备制度是指政府依照法律程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划,对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理,变成可建设的熟地,并进行储备,根据城市土地年度计划,通过招标、拍卖有计划地将土地投入     

土地开发整理引入市场机制的必要性探索

本文分析了中国当前的土地开发整理过程当中,引入市场机制的必要性以及进入的路径。首先分析了当前中国的土地开发整理的现状,随后分析了土地开发整理引入市场机制的模式和路径着力点,最后对土地开发整理的意义作出了简要的概括和思考,希望对于土地开发整理有所帮助。     

房地产企业土地增值税的清算及其税收筹划风险探讨

在房地产企业开发的房地产项目中,土地增值税是主要缴纳的税种之一。随着社会经济的快速发展,房地产土地增值税的清算问题及税收筹划的作用越来越凸显,但是由于房地产开发项目的成本类型较多,而且土地增值税的税务计算较为复杂和清算难度较大,会给房地产企业的税收筹划带来一定的风险。基于此,本文首先对房地产土地增值税的清算要点进行分析,然后针对其税收筹划风险提出相应的对策,从而促进房地产企业经济利润的提升和税负的降低。