消除小区不文明现象

住宅小区物业管理工作是需要物业管理企业、业主(物业使用人)、业主委员会、行政主管部门、社区等多方面共同协作才能做好,由于个别业主(物业使用人)的一些日常的不文明、不规范行为影响了物业管理的效果,损害了大多数业主的权益,结合我们的工作经验分析这些行为产生的原因、认识其影响和危害、提出一些解决对策。     

沈阳物业收费难的观察思考

物业管理在沈阳市有10余年发展史,目前沈阳市有物业管理公司445家、从业人员2万余人,管理着百余幢大型写字楼、商厦和780个(2万平方米以上)住宅小区.全市物业管理行业平均收费率在60%至70%之间,其中高档写字楼、商厦及住宅小区物管费收缴率在90%以上;中档小区在50%至60%;低档小区仅有10%至30%.对此,许多物业公司抱怨:物业收费实在太难,有的业主不支持、不配合.有些业主感到:物业公司服务不到位,花钱不值.     

开家装修房整洁服务公司

项目背景:现在,随着市民购房置业的增多,人们在装修新居方面投入的财力也越来越大了,与此同时这也催生出了装修房整洁这一市场机会。装修房整洁这种需求在近两年的新建住宅区内,已成为较为迫切的服务项目,许多大中型住宅小区的物业公司,每周都会碰到不少询问装修后能否提供整洁服务的业主,但绝大多数的物业公司却没有这方面的服务内容和服务人员,因此往往让心甘情愿付钱求服务的业主空手而回。装修后的整洁服务市场前景非常的广阔,从上海每年上千万平     

业主违章搭建中物业公司的起诉资格辨析

近年来,业主自行搭建、改建等行为屡有发生,引发的物业管理纠纷占了民事案件相当大的比重。对于业主此类行为,物业公司是否有权提起民事诉讼,审     

试为"前期物业管理"改名换位

通常情况下,区分所有权物业(以住宅小区为主)竣工销售前期,业主大会尚未成立,不可能由业主委员会代表业主选聘物业管理企业,但又需要对物业进行管理。这时,要求建设单位(以下统称"开发商")选聘物业管理企业来实施物业管理服务。这时的物业管理被称为"前期物业管理"。而一般意义上的物业管理是指从小区成立业主委员会,由业主委员会选聘物业公司后开始的物业管理。     

引导的力量

很多物业管理人在从业过程中都会遇到相同的经历:在制止个别业主一些违反规定的行为时遭到业主的冷遇,或者是在拒绝了一些业主的个性化服务要求的时候,受到业主强烈的指责。此情此景,一些年轻的物业管理人会问:一方面,物业管理人必须追求业主的高满意度,只有这样才能够得到业主的认可;另一方面,物业管理人又必须拒绝业主的一些要求,这二者是否相互矛盾?高水准的物业管理,其终极目标到底是让: 业主满足,还是业主满意? 也许有人会问:业主满足和业主满意难道不是一回事吗?业主感觉舒适和满足了,自然就会满意啊?诚然,在很多时候这两者是具有相同涵义的。但是在特定的条件下,满足和满意并不能完全等同。在经济社会里,人们的利益总是相互制约的,某件事情     

保修期内水管爆裂受损,为何要业主自行承担责任?

某住宅小区业主刚刚入住不到一年时间，物业房屋的保修期还没有到期，在发生了一起水管爆裂事件后．业主要求房地产公司及物业管理公司赔偿因水管爆裂造成的损失．但法院却判决由业主自行承担责任，为什么会有这样的结果呢？     

物业管理收费服务一样都不能少

由于物业管理起步较晚，物业服务不规范、不到位，所以出现了不少的物业矛盾和物业纠纷，但这并不意味着物业公司和业主之间的矛盾无法调和。因为除了房子质量无法改变以外，管理制度可以改，人员可以换，其他没有什么不能改变和协商的。本来物业公司和业主就不应该有特别大的矛盾，但现实情况却是，许多矛盾最后都指向了物业公司，于是拒缴物业管理费成为一些业主的“杀手锏”。     

自治管理:现代住宅物业管理的基础

现代住宅物业管理首先产生于物权基础上的业主自治管理,尔后通过业主委员会与物业公司订立合同的债权方式进行委托管理,而国家行政管理是对这些社会管理活动的规范、保障和监督。住宅物业管理虽具有多重性质和多层表现,但其根本性质是私法意义上的管理活动,作为民事活动的坚实基础是业主强有力的自治管理。建立在市场经济体制下的物业管理,决不能轻自治、重委托,否则物业管理会失去应有的平衡机制     

常见装修病诊治

所谓房屋二次装修就是物业接管验收交付使用后,业主或使用人办理完入住手续,根据自己的需要对房屋进行重新装修的建筑活动.但有的小区(大厦)在房屋装修期间,因装修管理不善或管理方法不当,造成业主财物被盗,房屋滴漏等各类治安事件和经济纠纷,导致业主与物业管理企业,业主与业主之间关系紧张并产生矛盾,为后续物业管理工作带来一定的难度.如何进行有效的物业装修管理,减少不必要的纠纷,本人认为应做好以下几点:     

前期物业管理应作为开发商的售后服务

当前,我国城市商品房住宅小区中业主与开发商、业主与开发商指定的前期物业管理服务公司、部分业主与小区业主委员会之间发生的各项矛盾,几乎占到城市群发性矛盾之首,而此三项矛盾中,发生概率最高的要算业主与开发商指定的前期物业管理服务公司的矛盾,尤其是小区成立业主大会后,通过2/3业主同意选聘物业管理服务公司炒掉前期物业公司时,在很多小区甚至发生骇人听闻的暴力事件,严重影响住宅小区正常的生活秩序.     

宁波住宅小区停车管理调查

主观感受:市民视野中的宁波各住宅小区停车管理状况1、停车管理已成最令业主不满意的物业管理服务项目根据对宁波市20多个住宅小区的232位业主的随机抽样调查,在房屋维修、设备维护、装修审批、公用设施管理、绿化管理、环卫管理、车辆管理、治安管理、消防管理、社区文化、特约服务等物业管理服务项目中,有67位业主认为车辆管理是最令其不满意的物业管理服务项目,此人数占被调查对象的28．88％,该比例在上述众多项目中位居第一。可见,车辆管理已成为宁波市住宅小区业主最不满意的物业管理服务项目(见图1)。     

北京美然动力街区"物管真空"纪实

1．2003年1月,美然动力街区竣工,前期物管由开发商指定的下属企业——美晟物业管理有限公司承担: 2．2004年8月,美然动力街区业主委员会成立,并向美晟物业发出退出小区,移交物业管理设施和资料的函件;同时举行公开招标物业公司活动,并向美晟物业寄送了投标邀请函,美晟物业没有参加竞标活动; 3．2004年12月上旬,业委会组织召开第三次业主大会,由全体业主投票选聘物业公司,最后北京城建物业管理有限公司从参加竞标的9家物业公司中胜出,并与业委会签订了物业管理合同,但新物业进驻小区的要求遭到了美晟物业的拒绝; 4．2005年3月,业委会代表小区1．800户业主委托律师起诉美晟开发商和美晟物业侵权,要求被告撇出动力街区,并依法移交产权清册资料,但美晟物业以部分业主没有缴纳物业管理费、水电费和供暖费及小区业委会成立是部分业主的个     

物业装修押金的收取与扣罚

现今,当业主进行装修时,大部分物业管理公司(简称物业公司)都要收取装修押金,一般是向装修公司或业主收取的.实践中,有许多业主及装修公司对物业装修押金是否交纳、由谁交纳、交纳的数额、扣罚存在不小的争议.本文试从司法实践的角度对此谈谈看法.     

从"群管会"接替"物管"想到的

最近,笔者在沈阳市小区物业管理状况调查中得知,沈阳市大东区的爱群小区是个有200多户业主的住宅小区。过去这个小区是由沈阳某物业开发公司负责物业管理,业主们按月交纳物业费。起初,业主们以为有了物业公司管理小区,园区环境会“像个样儿”,小区居民会过上舒心安逸的生活,可是管理的结果却让业主们大失所望。     

沈阳中院物管纠纷判例

当前,我国<物权法>和<物业管理法>尚未出台,随着房地产事业的蓬勃发展,业主与物业公司之间的矛盾和争议增多,已成为值得高度重视的社会问题.近日笔者在司法部门调查受理的物业案件过程中了解到,目前物业合同纠纷主要有五种类型:①业主在物业管理区域内财产丢失或人身损害,要求物业公司承担违约赔偿责任纠纷;②业主以物业公司没有收费许可或未签订物业合同引起的拖欠物业费纠纷;③个别业主占用物业小区公用部分引起的纠纷;④物业公司服务质量下降而引起的拖欠物业费纠纷;⑤因房屋质量问题而引起的拖欠物业费等纠纷.以下笔者精选沈阳市中级人民法院承办的物管纠纷案例,以飨读者.     

为"弃管"小区管理亮招——对沈阳市"弃管"住宅小区的调查思考

近年来,房地产业蓬勃发展,物管住宅小区也在逐年增加,伴随着《物权法》及《物业管理条例》(修正案)的深入实施及广大市民法律意识和维权意识的觉醒,小区业主与物业公司间的矛盾纠纷事件也在增多。尤其是业主投诉物业公司撤离小区后园区内没人管理事件一直居政府主管部门和各媒体投诉事件的首位,妥善解决这类问题应当是改善住宅小区物业管理、创建和谐社会的当务之急。     

关于在浦东旧住房居住小区实行税收优惠政策的调研报告

浦东旧住宅小区的住房是指以动迁户为主的么房和售后公房,这一地区是新区物业管理矛盾最多、历史遗留问题最集中的地方,表现为住房质量差、管理不规范、物业服务水平低.根据调查,物业公司由于收费低、负担重、政策不配套,致使多数企业处于亏损和潜亏状态,难以承担旧住宅小区的物业管理重任.调查表明,如果在浦东旧住宅小区实行营业税"先征后返"的税收优惠政策,一方面可以提高物业公司的收入;另一方面通过制定"具体实施办法"将这部分收入直接用于提高物业服务质量,使这一地区的住户真正得到实惠.而物业公司通过提高服务质量进而提高物业管理费的"收缴率",从而逐步解决旧住房小区的历史遗留问题,减少,矛盾,缩小旧住房与商品房物业管理服务的差距.     

物业服务的隐私保护等级模型初步构想

在市场对物业服务的要求越来越高的今天，物业管理企业通过各种途径与业主建立联系，不仅必要而且必须。但是，由于物业公司在与业主建立联系的过程中通常可以掌握一些业主的个人信息，导致了一些不负责任或者没有隐私保护意识的物业公司轻易将业主信息泄露而造成隐私权侵害事件。这些恶性事件给物业服务提出了新的实践性课题，即：怎样平衡与业主建立社会联系和保障业主隐私之间的关系？     

最为业主认可和接受的公用水电分摊办法

住宅小区公用水电费用分摊,一直是小区业主投诉较多的问题,也是困扰物业管理公司的难题,还是业主和物业管理方复杂矛盾的导火线.甚至,就因为这看似细小的问题,物业管理方如果没有妥善处理好,也会加剧与业主和业主委员会之间的矛盾,最后导致物业管理公司被炒的例子也不鲜见.