做好房地产档案协助执行的几点建议

房地产档案协助执行是指房地产档案管理部门通过提供房地产档案信息来协助公安、检察院、法院等部门对当事人房产实施产权限制，包括查封、续封、轮候查封、解封等内容。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号文）（以下简称《通知》）规定：“人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项”。房地产管理部门在办理协助执行事项时，查阅利用房地产档案是必不可少的环节。作为房地产管理部门内设部门的房地产档案管理部门，其协助执行的责任和重要作用显而易见，但目前在协助执行中存在一些问题。     

公司清算组在房屋登记中的法律地位

案例 2005年2月，甲法院作出执行民事裁定并送达当事人，要求被执行人A公司将位于B处的房屋（以下简称“该房屋”）交付给申请执行人C公司清算组抵偿债务，但A公司一直未履行该房屋的交付义务。2006年2月，因A公司债权人提出破产申请，乙法院裁定宣告A公司进入破产程序。同时，向登记机构送达民事裁定书和协助执行通知书，要求查封该房屋，期限为2006年2月25日至2008年2月24日。     

以物抵债房产转移登记过渡期房地产税征纳建议

(一)从一个案例说起 A金融资产管理公司(以下简称A公司)为维护其对某债务企业的金融债权,向法院提起诉讼.经法院审理,裁定该债务企业以其提供抵押担保的房产抵偿债务.法院以物抵债裁定下达后,A公司即刻启动办理抵债房产转移登记手续.在办理登记手续的过程中,因债务企业涉及多宗民事诉讼案件,上述抵债房产被查封,在法院裁定抵债两年后才最终完成产权转移登记.     

被预查封但欠缴出让金的土地使用权可否被收回

在一起债务纠纷中，A公司被债权人B公司告上法院并败诉。判决后，债权人中请强制执行。在清点A公司财产的过程中，法院发现A公司不久前刚与某县国土资源管理部门签订了一份土地出让合同，并按合同约定已经缴纳了40％的土地出让金，遂向国土资源管理部门下达了查封裁定书和协助执行通知书，要求对该宗土地使用权进行预查封登记。1个月后，A公司与国土部门约定的出让金全额缴纳期限到期。因A公司已无力缴纳，于是国土部门欲收回该宗土地使用权。B公司得知后，认为该宗土地已经被法院进行了预查封登记，国土部门无权收回该宗土地使用权，而是应该由法院强制执行拍卖土地使用权。     

根据开发商的财况选择对策——从一则“一房两卖”案件引发的法律问题

案情简介 某楼盘业主接到法院通知，自己所购房产被查封，因为在开发商在把房产卖给业主前，已与其内部人员恶意串通签订购房合同（以下称前一个购房合同），将房产抵押给银行并已办理抵押登记手续，从银行处套取资金。此后，又将上述已抵押房产重新出售给业主，签订购房合同，再次办理抵押手续。为维护合法权益，业主决定向法院起诉。     

法院不能直接拍卖该划拨土地使用权

2007年9月，某市中级人民法院（以下简称市中院）就该市某建筑工程公司诉某县人民法院（以下简称县法院）欠款一案作出一审判决：县法院应清偿其搬迁新址后因建法院审判庭所欠建筑工程公司50余万元。之后原、被告双方皆未上诉。判决生效后，因县法院无钱履行判决，市中院查封了县法院旧址办公楼，后又发出公告，将县法院旧址的两栋办公楼委托拍卖行予以拍卖，以拍卖所得抵偿其所欠债务。但是，县法院旧址土地使用权当年是通过划拨方式取得的。     

金绍达信箱：法院法律文书的内容如果与相关规定有抵触，登记机关是否有权拒绝执行

江苏沛县房管局法规科科长董龙启提问：最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）第三条规定：“不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查”，如果该法律文书的裁决与房地产管理的法规、规章相抵触，登记机关是否有权拒绝执行？     

财产保全担保中的抵押及登记问题

某县房管局询问：我县董某因追讨工程款，已在外市法院立案，董某要求对被告人的财产进行诉讼保全，但法院要求原告董某提供担保，董某便请该市一家担保公司向人民法院提供保证。担保公司要求董某提供反担保，董某将坐落在我县的1幢别墅作为抵押，并会同担保公司到我局申请抵押登记，我局觉得这种抵押和平时所受理的抵押有很大差异，不敢贸然受理。在诉讼保全时，以房产抵押作担保或反担保的，登记机构是否可以为之办理抵押登记？     

商机一览

南京、拍卖国有粮站 日前南京进行了首批国有粮站房产拍卖, ３３ 名竞买人先后报价参加竞标,８个粮站均“名花有主”,成交总额约８４６万元。拍卖国有粮站是该市国有资产从粮食部门战略性转移一部分。此次拍卖成功后,该市粮食局还考虑继续推出一批合适的粮站拍卖,但南京的粮站汪会全部卖,至少会保留 ８０个左右的国有粮站以备特殊之需。不过保留下来的粮站必须进行彻底的改制,鼓励个人承包或用股份制、合伙制的方式经营。（福州）上海：典当行接收“当股票” 近日上海天宝典当行率先在沪上推出股票抵押贷款业务。推出股票抵押贷款业…     

是否要由人民法院先解除查封,登记机构才能协助执行

某县房管局询问：执行法院在我县查封了一处房产，我局也已经受理，但接下来又有几家法院来查封该房产，我局为之办理了轮候查封手续。最近，有一家轮候查封的法院把该房产拍卖（因抵押权人要实现抵押权），购买人要求办理过户手续，但我局并未为他办理，理由是查封法院的查封期限并未届满，也未解除查封。     

委托生产的产品质量责任应该由谁承担

【案情介绍】 近期，F省Z市质监局执法人员根据群众举报，依法对该市某瓷业有限公司（简称本地企业）生产的瓷质抛光砖（简称瓷砖）进行监督检查，发现该批瓷砖包装箱标注的厂名、厂址为G省W市某陶瓷有限公司（简称外地企业）而非自己的厂名、厂址。执法人员以本地企业涉嫌生产冒用他人厂名、厂址为由，对该批瓷砖予以查封并现场抽取样品送Z市产品质量监督检验所检验。     

上海、苏州两公司为商标侵权纠纷对簿公堂讨说法——“吴良材”是文化遗产还是驰名商标

中华老字号企业——上海三联（集团）有限公司吴良材眼镜公司（以下简称“上海吴良材”）开拓全国市场的品牌战略计划,在近邻江苏地区遭遇阻力。原来,江苏不少地区竟然也有同名同姓的吴良材眼镜店,消赞者摸不着头脑,圈内多年来围绕这个老字号的纷争也未有停止,官司甚至从一审的地区中级法院打到了二审的省高级法院。     

对该公司应如何定性处罚

《中国质量技术监督》2009年第12期“抛砖引玉”栏目刊登的《食品添加药品该如何处罚》介绍了这样一起案例：2009年10月30日，S省L市质监局接到Q市消费者举报，称其在Q市购买了L市D县某生物工程有限公司（以下简称D县公司）生产的西洋参滋补膏，购买后发现该产品包装盒配料表中标注主要原料为蜂蜜和西洋参，包装盒还标有QS标志及食品生产许可证编号。     

对该公司应如何定性处罚

《中国质量技术监督》2009年第12期“抛砖引玉”栏目刊登的《食品添加药品该如何处罚》介绍了这样一起案例：2009年10月30日，S省L市质监局接到Q市消费者举报，称其在Q市购买了L市D县某生物工程有限公司（以下简称D县公司）生产的西洋参滋补膏，购买后发现该产品包装盒配料表中标注主要原料为蜂蜜和西洋参，包装盒还标有QS标志及食品生产许可证编号。     

食品添加药品该如何处罚

2009年10月30日,S省L市质监局接到Q市消费者举报,称其在Q市购买了L市D县某生物工程有限公司（以下简称D县公司）生产的西洋参滋补膏,购买后发现该产品包装盒配料表中标注主要原料为蜂蜜和西洋参,包装盒还标有QS标志及食品生产许可证编号。该消费者认为D县公司未取得保健食品生产资格,违反了法律规定,要求查处。     

司法权在协助执行中的限制及其责任承担——房地产登记机关协助人民法院执行中的问题探析

一些地方房产登记机关向建设部反映，应当事人申请，不同的法院先后对同一房地产进行查封和轮候查封。在查封期间，进行轮候查封的法院向房地产管理部门发出协助执行通知。房地产管理部门根据《民事诉讼法》第二百三十条关于“在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理”的规定，进行了所有权转移登记，因此，做出查封裁定的人民法院的协助执行要求不能实现，便直接裁定房地产管理部门对登记当事人或利害关系人的损失承担全额赔偿责任，甚至冻结或强行划转该房屋权属登记机关财务帐户的办公经费或廉租住房专项资金，影响房地产管理部门正常登记业务的办理及房地产权利人权利的行使。不同法院对房地产管理部门协助执行的要求不尽一致甚至冲突，造成房地产管理部门无所适从甚至通过民事判决要求其承担债务履行责任。勿庸置疑，司法权优于行政权，人民法院有权要求协助义务执行，但是司法权的行使也应当遵循正当程序，错误行使司法权也应当承担相应的赔偿责任。笔者通过承办最高人民法院函复建设部稿，进一步加深了对该类问题的认识，试图通过本文理清房产登记机关协助执行中存在的几个问题，以抛砖引玉，引起广大业界人士更加深入地研究。     

对协助执行房地产查封的几点思考

一、房地产协助执行必须具备的基本条件 所谓协助执行，是指人民法院根据相关法律规定要求与执行标的有关的单位协作、帮助执行的一项制度。所谓房地产协助执行，就是对涉案房地产进行查封，其实质就是对房地产的产权和他项权利转移进行限制。目前在法院要求的协助执行中，有相当大的一部分是债权人要求财产保全的申请，因而房地产协助执行首先应具备的条件是该宗房地产必须产权明晰。如果房地产尚未确权或产权不清，即使查封了，房地产权属管理部门也无法协助执行，从而难以达到保全的目的。另外。查封始终解决不了债务纠纷问题，最后只能通过公开拍卖被查封的房地产来清偿债务，如若产权不清。权属不明，一则拍卖后的财产分割无法进行，二则会给房地产权属管理留下后患。     

由一起典型的房屋抵押纠纷案引发的思考

某针织厂，１９９６年办理了某处房屋所有权证，１９９８年下半年，房产抵押给银行，贷款３０万元（房产价值１０６万），并办理了抵押权证，一切手续均由该厂法人代表王某直接办理。１９９９年初，王某再次出面，依旧以该房产作抵押，向银行追加贷款２０万，两次共贷款５０万元，抵押权证已据实变更。２００２年，该厂资不抵债，申请破产，银行拟将抵押房产变现后收回贷款。此时，该厂对追加的２０万贷款予以否认。为此，双方诉讼到法院，房屋确权发证部门作为第三人参加了诉讼。目前，此案仍在审理之中。经查，事情是这样的：１９９８年底…     

“意向协议”骤变“分包合同”

2007年7月,中交上海市航道局有限公司XX疏浚工程分公司（以下简称上海公司）以相对方未履行合同为由,将舟山市XX疏浚工程有限公司（以下简称舟山公司）告到上海海事法院,请求法院：1．判令被告向原告支付违约金人民币壹仟壹佰贰拾伍万元整;2．本案诉讼费用由被告承担。同时还申请实施诉讼保全,并向法院提供了《施工分包合同》予以佐证。     

承运人“蒸发”谁来保障船东与货主权益？

“李律师，你好，我是青岛××赁代公司，我们的货物因承运人与船东之间的租金纠纷被承运船舶‘成功85’轮留置了，船东声称要拍卖我们的货物，我们该怎么办？”2009年7月29日一大早，笔者（山东万桥律师事务所律师）就陆陆续续地接到了十几个客户类似的咨询电话，全是针对的同一件事情：他们通过中海山东物流有限公司（以下简称中海山东物流）委托经营内贸航线的福州万州船务有限公司（以下简称万州船务）代运货物，并支付了相关运费，但万州船务因经营不善一夜之间撤掉了其分布各地的办事处，