基于农地发展权视角的征地区片地价确定研究——以江苏省南通市港闸区为例

研究目的:研究如何应用农地发展权理论确定征地区片地价.研究方法:文献资料法和半定量分析法.研究结果:以农地发展权量化来确定征地区片地价.研究结论:农地发展权在中国已经实际存在;农地发展权可以通过集体土地有偿使用价格贴现和国有土地纯地租量化;从量化结果中剥离国家收益后加上集体土地所有权价格,可以得出征地区片地价.     

基于农地发展权的征地补偿机制构建

农地发展权是指土地用途由农用地转为建设用地的不同用途使用之权.农地征用补偿除了对农地生产资料价格和农民生存权价格进行补偿外,还应当对农地发展权价格、国家粮食安全价格和生态安全价格进行补偿,即按照农地完全价值进行补偿.由于当前我国农地对于农民具有很强的社会保障和失业保险功能.这就决定了我国农地征用补偿必须依据农地资源综合权利对农地征用过程中形成的土地增值进行科学、合理的分配.     

城乡建设用地市场一体化视角下农地发展权价格研究

在国内外农地发展权已有的研究基础上,从机会成本及资源环境经济学角度对农地发展权价格进行阐述,指出农地发展权价格是农用地变更为建设用地后价值增值的货币表现,是一种增值收益的价格,其源于不同利用方式下土地产出率的差别。采用相应的评估方法,对农地发展权价格进行了量化,并以长沙大河西先导区为例,测算出研究区农地发展权价格为187.61元/m~2。     

农地发展权流出、资本回流与区域经济增长*——基于重庆市的实证研究

[目的]以重庆市为研究区域,以农地发展权资本化的地票指标为研究对象,从理论和实证层面探讨农地发展权交易与资本要素的城乡互动关系及其对区域经济增长的影响,为进一步优化农地发展权交易政策、促进区域均衡发展提供相关建议。[方法]基于2008—2017年城乡统筹改革试验区重庆市地票指标交易的面板数据,运用要素禀赋理论和差分GMM模型从理论和实证层面分析农地发展权流出区土地与资本要素的互动关系及其对区域经济增长的影响。[结果]基于区域间资源禀赋的差异及要素相对价格的分化,在市场机制作用下,农地发展权指标将以配置效率优化为导向在不同区域间自由流动。[结论]短期内,由于资本约束,流出农地发展权的区域其经济增长会受到抑制;而当农地发展权指标资本化后,流出区获得了较为稀缺的货币资本,农地发展权流出将显著促进地方经济增长;同时,在研究时期内,由于农地发展权市场交易机制的构建,重庆市地方经济增长存在显著的收敛效应,区域间经济发展差距将会逐步缩小。     

农地发展权对我国农地的法律保护——从立法与执法的角度

我国建设用地需求持续增长,导致大量农用地被转为建设用地。农地大量减少,损害农民土地权益,危害生态安全,更严重危及我国粮食安全。我国立法缺失农地发展权,利用农地发展权的立法来保护农地是一种创新的举措。农村集体经济组织、农民个人、国家、土地经营者占用农地都将受到农地发展权的立法限制,同时严格执法和守法,确保农地发展权的实现,从根本上实现对农地的法律保护。     

农地发展权与农村土地资源保护

经济的持续快速发展经土地资源带来了很大的压力,农用地转为建设用地的数量逐年递增.本文从农地发展权的角度分析了土地合理保护和利用的问题.首先对什么是农地发展权进行了界定,然后分析设农地发展权对保护农地的客观必要性,进而讨论了农地发展权的归属问题,认为农地发展权应设定为国家所有,最后提出几点建议.     

试析农地发展权的归属问题

随着社会经济发展对土地需求压力的增加,国家对土地利用的控制进一步增强,这一权利的社会实现和价值体现逐步增强,逐步为各利益主体和社会所认识.近年来,针对我国征地权经常被滥用、大量耕地被非法转为建设用地和被征地农民的合法权益时常被损害的严峻局面,学术界对防止耕地非农化、保护农民合法权益等方面从理论上做了大量的研究,但国内对农地发展权的探讨还处于初级阶段,尤其是对于农地发展权的归属问题,学术界有不同的观点,通过对国内关于农地发展权的归属问题进行归类和理论分析,提出了一些认识.     

城乡统一建设用地基准地价评估体系构建思考——基于土地权利权能视角

乡村振兴和新型城镇化战略迫切要求构建城乡统一建设用地基准地价评估体系。立足"同权同价"的思想,文章在分析农村集体建设用地和城镇国有建设用地的土地权利权能差异的基础上,提出以土地权利权能修正价格形成机制为导向,构建城乡统一建设用地基准地价评估体系的主要思路。同时,指出构建城乡统一建设用地基准地价评估体系的核心是建立合理的城乡建设用地土地权利权能修正指数体系,避免城乡建设用地价格机制的二分性。最后从交易案例比较和实地调查数据分析两个维度,提出该修正指数体系构建的主要措施。     

农地发展权的设立与权利属性

●农地发展权是土地发展权概念的一个子概念,土地发展权是指对土地进行再开发并获取收益的权利,而农地发展权则是指将农地变更为建设用地并获取收益的权利。在我国法律制度中,并没有明确的土地发展权和农地发展权的概念,但实际上存在着土地发展权和农地发展权问题。●农地发展权只能由国家来行使,尤其是在实行社会主义公有制且人多地少的我国。现行土地制度虽然限制了农地进入建设用地市场,但同时也保护了农地不被轻易转用和占用,保护了农地的自然属性和农业生产利用方式,保护了农民长远的农地权利。●在现实生活中,任何产权都是一定法律制度下的产权,农地所有权也不可能是绝对权利,必然要受到国家法律、社会制度乃至社会习惯的制约。     

农村土地发展权设立的必要性

由于城市土地使用制度的不断完善,我国对土地发展权的压抑主要表现在农村集体所有制的土地上。无论是基于公共利益的征地还是非公共利益的征地行为,都对农地发展权造成一种侵害和压抑,而按市场价格对农民进行补偿和集体建设用地的自发流转,成为农民有效对抗产权侵害的手段。在以上分析的基础上,本文从产权完善的角度分析了农地发展权设立的必要性。     

基于土地伦理的土地可持续利用

土地利用/覆被变化研究已成为全球环境变化和可持续发展领域的核心问题.人类在土地利用实践中折射出人与人、人与自然之间的伦理道德关系.土地伦理观是从以人类为中心的利已主义,转变为包括人类在内的人地共荣发展观.土地可持续利用伦理的原则主要包括公平原则、生态原则和健康原则.土地可持续利用伦理建设策略主要有:(1)树立生态意识、合理利用土地;(2)正确处理人地关系,实现土地资源的可持续开发和利用;(3)逐步完善土地法规.     

略论土地环境与土地问题

本文拟从土地环境的角度切入，探讨土地利用、保护和管理的途径。界定了土地环境的概念，分析了其构成体系和基本特征；探讨了土地自然环境、工程环境和社会环境对土地的影响，并结合我国的实例，对原生土地问题、次生土地问题和社会土地问题进行了探索性研究。     

土地督察对土地市场化的影响

研究目的：分析土地督察对土地出让市场市场化的作用效果,为充分发挥土地督察制度效应,促进土地市场化提供参考。研究方法：固定效应模型、随机效应模型和混合OLS模型。研究结果：（1）土地督察对土地市场化具有显著作用,例行督察比专项督察的效果更优。（2）由于实行专项督察,2007年和2008年被督察区域土地出让市场的市场化程度提高了5.71%;2008年由于实行了土地例行督察,被督察区域比未实行督察时期提高了17.39%。（3）土地督察制度在一定程度上能够促进土地市场的发展,但是在强度和广度上还存在差别。今后还需结合土地市场的建设,借提高土地市场化程度的同时完善健全土地督察制度,使土地督察制度更充分地发挥制度效用,进一步促进土地市场化程度的提高。     

土地财政对土地利用效率的影响

研究目的:分析土地财政对土地利用效率的影响。研究方法:在机理分析的基础上利用土地财政滞后一期和土地管理政策作为工具变量进行回归分析。研究结果:(1)政府追求土地财政最大化的目标必然导致对土地市场的干预,从而影响土地利用效率;(2)土地财政对土地利用效率的影响为倒"U"型,超出6.38拐点的土地财政对土地利用效率的影响由正转负;(3)作为土地财政的重要运作方式,商住用地和工业用地出让的相对价差对土地利用效率的影响为倒"U"型;(4)土地财政对不同城市土地利用效率的影响具有差异性,在二线城市和五线城市最为显著;政府重大经济政策的实施会改变土地财政对土地利用效率的影响。研究结论:应正视土地财政的积极作用,并通过深化改革,采取有效措施来解决其存在的负面效应。     

土地储备制度与土地市场均衡

研究目的:从土地市场均衡角度分析现行土地储备制度的运行机理,论证土地储备制度对土地市场调控的积极意义,围绕理论假设讨论实践中应注意的问题。研究方法:市场均衡理论,图解法。研究结果:从土地储备制度实施前后社会福利变化情况论证了这一制度实施的积极作用。研究结论:实施土地储备制度将改善政府和社会的福利状况,构建良好的土地市场秩序,但应当围绕克服市场主体的非理性、减少信息不对称和降低交易费用采取有效举措以求保障。     

城镇土地"以价定级"方法研究

通过分析目前我国城镇土地定级中级差收益测算法、多因素综合评定法、以价定级法等三种方法的基本思路和优缺点,提出了"以价定级"的主要思想和技术路线,并以晋江市市区土地定级为例,验证了此方法.结果表明:在土地市场发育成熟、交易案例较多的城市,"以价定级"是一种测算便捷、结果实用的好方法.     

土地整理对耕地质量的影响

以较大样本数据为基础,采用汇总、归纳、分析的方法,分析研究土地整理对区域耕地质量的影响。研究表明土地整理对区域耕地质量提升显著,但不同项目区耕地质量提升幅度差别较大;中低等别耕地整理后质量提升幅度较大,高等别耕地整理后质量提升幅度较小;土地整理已成为区域耕地质量提升的主要驱动力。建议将土地整理项目实施后耕地质量的提升幅度作为项目立项、审批、验收的硬性指标,进一步强化土地整理项目质量管理;优先选择中低等别耕地或中低等别耕地相对集中的区域进行整理,保障和加大资金的投入,确保土地整理持续进行。     

论土地整理与土地用途管制在耕地保护中的互补作用

土地整理是现阶段我国增加耕地数量、提高耕地质量的最主要途径;土地用途管制是抑制耕地占用速度,确保耕地质量的最重要手段,两者在耕地的保护中,具有互补作用,缺一不可.     

基于线性模型的土地利用系数和土地经济系数修正对农用地分等的影响

针对当前农用地分等中,直接利用土地利用系数和土地经济系数计算分等指数在无形中扩大结果离散性的缺陷,提出了线性模型来修正这两个系数。首先,建立土地利用系数、土地经济系数线性模型,并给出模型参数的计算方法;其次,利用此线性模型,并结合湖北省武穴市分等的实际情况,比较系数修正前后的分等指数。这一计算分等指数方法是可行的,并且是实用的。     

近年城市各业用地价格研究

研究目的:深入研究商业、居住、工业各业地价走势及其内在关系,辅助宏观决策。研究方法:统计分析法,文献资料法。研究结果:近10年来,中国城市土地市场总体向好,但各业地价发展不平衡,协调性较弱,没有形成科学稳定的内在机制,不利于经济发展和国际竞争。研究结论:坚持各业用地的市场化配置方向,充分发挥价格信号的作用;深化紧缩性的房地产调控政策,逐步校正地方政府的宏观非理性倾向;适时调整工业用地出让最低价标准,兼顾显化资源价值、引导经济布局、参与国际竞争等多重目标。