对工业用地招拍挂的探析

自从我国2002年推行经营性用地实行土地招拍挂制度以来取得了初步效果,但是工业用地仍然采用协议出让的方式.通过土地出让模型比较不同出让方式的效率,分析工业用地协议出让所产生的问题,在此基础上阐释了在工业用地的出让中推行招拍挂制度的必要性,最后提出在工业用地招拍挂的过程中,我们要结合工业用地招拍挂出让的自身的特殊性,汲取经营性用地招拍挂的经验和教训,从宏观和微观上完善招拍挂制度,进一步提高我国土地市场化进程.     

中国住房市场与土地市场协调性分析——基于协调度模型

房地产是房产与地产的综合体,住房市场与土地市场相互影响相互作用共同推进房地产市场的发展。住房与土地市场化以来,住房价格与土地价格的快速上涨使得人们普遍认为住房市场与土地市场发展不相协调,从而阻碍了房地产市场的健康发展。从采用协调度模型对全国及主要城市住房市场与土地市场的协调状况的评析来看,我国房地产市场与土地市场协调发展中尚存在着房地产市场调控不力,招拍挂制度导致地王频繁出现,地方政府对土地财政过度依赖等问题,亟待促进宏观调控政策的持续性,进一步完善土地出让制度,制定房地产税的区域推广规划。     

土地“招拍挂”对土地资源可持续利用的影响

实施土地"招拍挂"制度,有利于加强政府对土地一级市场的宏观调控管理,完善土地出让制度,建立以供给引导和制约需求的新机制,促进土地资源可持续利用。但也存在使地价上涨过快、幕后交易、腐败串谋、暗箱操作、土地隐性市场等问题。为此,应对现行土地招拍挂制度进行调整和改革,从而促进土地资源的可持续利用。     

如何完善招抽挂出让制度

招拍挂出让是土地出让制度改革的一大进步,这种市场配置土地资源方式的优点是公平、透明、高效.在国家宏观调控新形势下,应如何完善土地招拍挂出让制度,使其更合理、更理性,同时实现公开、公平、公正,无疑成为各地国土资源部门的探索方向.笔者提出以下三点建议.     

招拍挂制度环境小议

2011年5月11日,国土资源部发布了《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》,文件对坚持和完善土地招拍挂出让基本制度,创新和调整土地招拍挂出让方式,促进城市房地产市场健康发展等提出了具体要求。然而,土地招拍挂制度该如何完善、该文件的出台能否有效抑制房价的攀升、房地产市场该如何规范等问题,仍值得深入思考。     

十八大后土地经济形势分析与后期趋势展望

文章围绕建设用地需求量及结构变化、土地利用效率和经济产出、土地招拍挂市场运行情况、土地出让收入和抵押融资、土地违法、房地产市场形势等六个方面,对2012年以来的土地经济管理形势进行了全面分析,对今后一个时期的土地和房地产市场发展趋势进行了展望。总体而言,2018年及今后一段时间内,土地供应会进一步趋紧,房地产市场将以建设长效机制为主要内容,房价既不会大跌也不会大涨,土地价格同样如此,但需警惕黑天鹅事件。     

招拍挂后勿留管理"真空"

各地国土资源部门都很重视招拍挂出让前的工作(在这里我们把出让人与中标人、竞得人签订《土地招拍挂出让成交确认书》作为招拍挂出让前的截止环节),而相对忽视招拍挂出让完成后的管理工作,由此造成推迟签订土地出让合同、逾期交纳土地出让金、延缓土地建设期限造成新的土地闲置、超规划指标建设等现象屡见不鲜。这严重影响了经营性用地招拍挂的严肃性和公正性,阻碍了经营性用地招拍挂的健康发展。经营性用地招拍挂是一项系统工程。经营性用地公开出让成交后,出让人与中标人、竞得人签订《土地出让成交确认书》,只是招拍挂出让的一个阶段性…     

经济增长背景下的土地财政与土地出让行为分析

研究目的：对分税制后广泛存在于地方政府的土地财政和其与地方政府土地出让行为的相互关系进行研究,并分析地方政府差别化土地出让策略的原因。研究方法：理论分析、文献分析与面板向量自回归实证模型分析相结合。研究结果：协议出让土地价格和招拍挂土地出让价格之间体现了一种非对称的互动关系。协议出让土地价格对其自身的短期滞后响应比较明显,且作用为正,招拍挂土地出让价格对协议出让土地价格没有明显的滞后效应;而招拍挂土地出让价格却受到协议出让土地价格及其自身明显而持续的正向滞后影响。研究结论：地方政府之所以热衷于土地出让,并在工业用地和商住用地出让上采取差别化策略,根源在于地方政府对土地财政的追求,这也是当前中国以＂经营土地＂为特征的经济增长模式的根本源头。     

动态与信息

2009年全国土地招拍挂价款15098.5亿元2009年我国各地土地出让总价款为15910.2亿元,其中招拍挂出让价款15098.5亿元,占出让总价款的94.9%。一些地方政府土地出让资金不规范审计署4月20日发布审计公告称,一些地区土地专项资金、土地出让收入管理不规范,仍然存在违规征地、违规协议出让工业和经营性用地等问题。审计署的此次审计范围包括河北、辽宁、吉林、江苏、浙江、福建、江西、河南、海南、宁夏和新疆等11个省区。     

地方政府出让被征农地行为的经济学分析——基于30个省份的面板数据

本研究利用我国30个省份的面板数据为样本分析地方政府出让被征农地行为的内在机理和影响因素。在统计分析不同土地出让方式出让被征农地在省际间的变化特点的基础上,对被征农地不同出让方式的价格特征(低价协议出让工业用地、高价招拍挂出让商住用地)影响因素进行实证研究,结论表明,地方财事权不平衡程度越大,地方财政支出压力越大,高价招拍挂出让被征农地数量越多;经济发展水平越低,低价协议出让被征农地"招商引资"的激励越强;省份人均收入水平越高、人口越多,地方政府选择高价招拍挂方式出让被征农地获取更多的土地出让收入激励越大。因此,改变以GDP为主要政绩考核指标、扩大地方财权、减少地方事权将有利于我国土地出让市场化的完善。     

我国城市土地出让方式球状体系建设

从中央高层对地价形成机制的关注、现行土地出让方式的优缺点等方面来分析完善我国城市土地出让方式的必要性,研究如何完善土地出让方式有利于稳定地价与房价进而促进房地产市场健康运行。通过对比分析法和理论系统研究发现,理论上存在一种能同时具备各种现行出让方式优点的出让疗式"多要素拍卖",就该种方式进行制度设计和特点评述。在此基础上构建了我国城市土地出让方式球状体系,认为这种体系具备完整性、科学性、适用性的特点。     

让招拍挂走得更远——国土资源部廖永林司长谈商品房用地招拍挂制度的改进与完善

历史地、全面地看待招拍挂制度 <中国土地>:固有建设用地招拍挂出让制度从2001年全面实施至今已整十载,其对国有建设用地市场发展的推进作用是有目共睹的.但近年来,由于热点城市房价连年居高不下,导致商品住宅用地招拍挂出让受到来自各方面的质疑.请问,您如何评价招拍挂制度?     

工业用地出让变轨

如果说《物权法》将工业用地归类为经营性用地,规定应当采用招拍挂等方式公开出让,使工业用地招拍挂出让制度尘埃落定,那么,《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部第39号令)出台,则为工业用地招拍挂作出了具体的政策安排。上期本刊刊载了对39号令的权威解读,林依标先生则从实际工作出发,分析了工业用地出让和房地产用地出让的区别,以及工业用地招拍挂的现实问题和解决途径。     

房地产市场中土地价格刚性上涨探讨

研究目的:针对近年房地产价格持续上涨的局面,从内在动因、组织形式和操作工具角度,剖析房地产市场中土地价格上涨的内在刚性机制.研究方法:制度经济学和新古典经济学边际分析方法.研究结果:为实现中国房地产市场的持续健康发展,应从三方面着手,即:严格执行土地规划,抑制供地冲动;淡化并逐步取消土地储备制度;土地出让方式实现"单一规则".     

"第一拍"续写新篇章——深圳市"定地价、竞房价"土地出让方式的调研

一次"苛刻"的土地出让.一座城市的招拍挂情结 敢闯敢试,是深圳城市精神的写照,在土地出让方式创新上也是如此 满足人才群体的住房需求,事关深圳未来的发展和民生 2010年10月27日,深圳市,一场不同于以往的土地挂牌出让.     

人心所向招拍挂

房地产之所以会很快发展到近两年的高烧不退,是因为在特定时期、特殊环境下,房地产市场出现过旺的市场需求、过多资金的支持和过高的市场预期,积热太多难以发散。而实行招拍挂之时房地产已经热过了头,房价能不高吗?怎么能说房价高是因为招拍挂导致的呢?———作者观点房价高不怨招拍挂,如果是因为招拍挂使我们中低收入者买不起房,我们心甘情愿,倒是土地贱卖使我们连最低生活保障都得不到。———一位拆迁户如是说     

土地出让收入规模与价格影响因素分析——基于财政分权和经济目标的视角

<正>目前,关于土地出让方面的研究,主要集中于3个方面:一是研究土地出让与经济增长的关系:二是研究土地出让与房地产价格的关系:三是研究土地出让与财政分权的关系。笔者拟从土地出让与财政分权、经济目标的关系的角度,结合不同经济发展水平的地区及其对土地财政的依赖度,对土地出让规模和价格进行分析研究。我国土地出让收入的现状分析通过对1998年~2013年全国土地出让的规模(收入)和价格变化情况进行综合分析(见下图),     

我国土地出让基金制度构想

必要性与可行性分析我国现行的土地出让制度对于社会经济发展起到了积极的推进作用,但是在新的形势下,土地出让收益分配制度不尽完善问题又十分突出。分析土地出让制度存在的问题,参照国外经验,我们认为,我国土地出让制度迫切需要改进与完善,当务之急是构建新型的土地出让基金制度。土地出让制度面临的现实问题:资金的诱惑与管理随着我国社会经济发展环境不断发生变化,现行的土地出让制度暴露出的问题主要表现为以下几个方面:引致地方政府的短期行为现实中,目前我国各种类型的土地出让年限都长于一届或数届政府的任期,而现行的政绩与招商引…     

房地产市场波动与地方政府土地出让收入

通过理论分析，采用新疆2008-2010年数据对房地产市场波动与地方政府土地出让收入之间的关系进行考察，并得出结论：房地产市场交易活跃程度与政府土地出让收入之间存在长期均衡关系，房地产市场交易规模出现波动3个月左右之后，土地出让收入会受到明显的影响．在此基础上，本文给出在房地产市场回调背景下土地出让收入面临的风险和政策建议。     

土地招拍挂:直面流言蜚语--兼谈房价与地价的关系

房价不断上涨,一路飙升,目前已经成为社会各界普遍关注的一个焦点和热点问题。而在普通百姓一片降低房价的呼声之时,一些房地产开发商甚至是颇具威望的人士对此问题“旗帜鲜明”地“慷慨陈词”:经营性土地实行招标、拍卖、挂牌出让后,土地的供给量减少了,由此引发地价升高了,是造成房价不断攀升的“罪魁祸首”,因此,土地招拍挂制度或者说实行这项制度的政府土地管理部门应承担房价不断升高的责任,房地产开发企业本身对此没有责任。毫无疑问,近年来房价持续上涨是不争的事实,但真的像房地产开发商所说的,这是土地招拍挂犯下的错吗?房价只升不…