农用地价值评估中的纯收益核算技术方法研究

收益还原法是评估农用地价格的主要方法之一,因此在进行农用地价格测算时,作为该方法中最重要的参数之一的客观纯收益,其确定就显得尤为关键.目前,客观纯收益的确定普遍存在着测算不合理,用实际纯收益代替预期纯收益等问题.为此,结合天津市农业生产实践和农用地估价实践活动.以基准作物作为区域内最有效利用方式下的耕作作物,通过产量比系数和基准作物的平均产量成本指数,将指定作物的总收益与成本换算为相应的基准作物的总收益与成本,探讨了客观纯收益确定的新方法,以期对具体的估价实践有一定的指导意义.     

Double Counting Agricultural Income

Economics and accounting offer two distinct perspectives on magnitudes such as income and capital. Accounting income, for example, is an ex posr realization used in business analysis, while economic income, used in planning and resource allocation, is an ex ante expectation. Accounting capital is a transactions-based measure of unallocated costs minus liabilities, whereas economic capital is the present value of expected future returns. Typically, on farm balance sheets, net worth is a measure composed of both accounting capital and economic capital. These magnitudes are not conformable for addition, and double counting of income from land can occur when it is counted once as an expectation contained in the current market value of land and again as a realization when it affects net worth through retained farm income. This inconsistent specification of capital plus equity (collateral) lending greatly increases risk when using debt capital over the farm business cycle; at the farm level, this treatment of capital can result in the failure to maintain capital and, at the aggregate level, it probably exaggerates the farm boom-and-bust cycle. Also addressed are double-counted measures of farmers' welfare, returns and rates of return. Les services économiques et comptables offrent deux perspectives distinctes pour arriver è des chiffres comme le revenu et le capital. Le revenu comptable, par exemple, est une réalisation après coup utilisée dans I'analyse d'affaires, et le revenu Cconomique, utilisé dans la planification et I'attribution des ressources, est une prévision. La comptabilisation du capital se fonde sur des transactions pour mesurer les coDts non attribués moins les sommes dues. Le capital économique est la valeur actuelle des revenus a venir. En général, sur les bilans de ferme, la valeur nette est une mesure qui combine le capital comptable et le capital economique. ées chiffres ne s'additionnent pas et on peut compter deux fois le revenu de la terre, d'abord comme une attente à I'egard de la valeur au cours du marché du terrain et ensuite comme une realisation lorsque les benefices non distribués influent le bilan. Cette specification inconsistante qui additionne le capital et les prets sur équité (avances contre garanties) augmente beaucoup le risque lorsqu'on se sert de dettes d'éta-blissement au cours du cycle de I'entreprise agricole: au niveau de la ferme ce traitement du capital peut aboutir a la perte du capital et au niveau global ce traitement exagére le cycle «boom and bust» agricole. Cette étude adresse aussi la possibilité que les mesures du bien-être des fermiers, des revenus et des taux de rendement sont cornptées deux fois.     

农地非农化过程中土地收益分配分析

为了抑制政府征地的垄断行为,改革现行征地收益分配关系,保障农民权益,利用实证研究和经济计量模型的方法,对2003-2005年全国农地产值和土地出让一级市场等数据,测算并分析了全国各地区政府和农民在农地非农化过程中的土地收益,二者的绝对差额和相对差额呈现相反的变化趋势;通过对二者的绝对差额进行多元回归分析,发现其比值与各地区农业生产条件(人均耕地、降雨量和农业机械化量)和经济发展(人均GDP、城乡收入比和固定资产投资)两大因素息息相关,并根据研究结论提出了相关政策建议.     

Land Distribution and International Agricultural Productivity

The unequal distribution of agricultural land is often cited as a source of inefficiency in agriculture. Previous cross-country studies of agricultural productivity differences, though, have not considered land inequality. This article addresses this issue by using cross-country data on inequality in operational holdings of agricultural land from Deininger and Squire (1998) . In an estimation of an agricultural production function, the Gini coefficient for land holdings is found to have a significant negative relationship with productivity. This is consistent with the existence of heterogeneity in productivity by farm size within countries. A one standard deviation drop in the Gini coefficient implies an increase in productivity of 8.5%.     

Agricultural Credit Subsidies and Farmland Values in Canada

The objective of this study is to determine the impact of farm credit subsidies on the value of farmland in Canada. The price-components model based on the capitalization principle is developed and estimated using the pooled data from four selected provinces (Quebec, New Brunswick, Manitoba and Saskatchewan) from 1972 to 1991. The results show that increases (decreases) in interest subsidies are expected to increase (decrease) farmland and building values. However, the short-term impact is estimated to be small. The regional analysis shows that the abolition of interest subsidies across the country is likely to have a relatively higher impact on land and building values in Quebec than in the prairie provinces.     

土地权力、农业收入与农户投资激励——以四川省什邡市为例

本文分析研究了影响农户家庭经营行为选择的因素,及其对农业生产效率产生的影响,表明随着市场经济的不断深化,农户家庭自身拥有了更大的经营自主权,此时决定农户进行家庭经营行为选择的将是农产品价格及农户农业收入等经济利益的驱动因素而不再是土地产权的稳定性因素。     

国有农用地基准地价评估研究——以广东省云浮市云城区为例

农用地估价,是以农用地定级为基础的农用地基准地价评估。农用地定级与基准地价评估是根据农用地的自然属性和经济属性,对农用地的质量优劣进行综合评定,划分土地质量级别并测算土地价格。以广东云城区国有农业用地为研究对象,采取"先定级后估价"的方式,通过因素因子法综合评定农用地级别,再通过样点地价法进行估价,确定了农用地的基准地价。     

土地经营权流转与农业产业化经营

浙皖两省土地经营权流转的比较研究表明,农业产业化经营是土地流转得以推行的前提条件。而要实现农业产业化经营,资本和人才是两个必备的基本要素。我国土地产权结构存在制度缺陷,但并非是限制土地流动的主要因素。中西部地区资本与人才相对匮乏,限制了农业产业化经营,而这正是土地流转难以推行、农田大量抛荒的根本原因。农业产业化与土地流转互相依存,互相促进。组织创新与制度创新是实现农业产业化的关键因素,基层政府的作用举足轻重。     

土地经营权流转与农业产业化经营

浙皖两省土地经营权流转的比较研究表明,农业产业化经营是土地流转得以推行的前提条件.而要实现农业产业化经营,资本和人才是两个必备的基本要素.我国土地产权结构存在制度缺陷,但并非是限制土地流动的主要因素.中西部地区资本与人才相对匮乏,限制了农业产业化经营,而这正是土地流转难以推行、农田大量抛荒的根本原因.农业产业化与土地流转互相依存,互相促进.组织创新与制度创新是实现农业产业化的关键因素,基层政府的作用举足轻重.     

农用地土地利用系数的构成

现行农用地土地利用系数计算方法虽然能反映当前农业生产对土地的实际利用水平,但它无法完整揭示土地利用背后的经济关系。为克服这个缺陷,作者提出一种新的方法———农用地土地利用系数两部法,将土地利用总系数(即土地利用实际系数)分解为反映土地利用能力的土地利用能力系数和反映农民利用意愿水平的土地利用意愿系数,这种方法能较好地反映土地利用中的经济关系。应用两部法,对我国15个省的土地利用系数进行测算。结果表明,我国的土地实际利用水平与能力水平并不一致。     

农民土地财产性收入的制度障碍与改革路径

创造条件让更多农民获得财产性收入的核心是推动土地要素的市场化改革,建立城乡统一的土地产权制度.发挥土地保值增值的作用,首要任务是赋予农民物权性质的土地产权,进而实现农地产权的商品化、货币化,促进土地流转,并结合不同地区实际大力发展土地股份合作制.针对城镇化进程中保护失地农民财产权益的紧迫性,重要的是提高农民在土地交易过程中的谈判地位.     

提升农业竞争力促进农民收入增长

近年来，我国农民人均收入增幅连续下降，农民收入增长迟缓已成为农业和农村乃至整个国民经济工作的焦点。如何提高农民收入已超越了经济范畴，成为广为人们关注的政治社会问题。造成农民收入增长迟缓是多种因素共同作用的结果，对它的解决也不是一蹴而就的，应该说，不断提升农业竞争力是提高农民收入的关犍，而农业产业化则是提升农业竞争力的重要途径。     

废弃矿山土地复垦投资及收益分配探讨

废弃矿山土地投资收益分配要遵循市场分配规律,按照投入要素的贡献大小分配收益。国有土地上废弃矿山投资收益分配：单个投资者投入,投资收益归该投资者所有;多个投资者投入,按照投入要素和贡献多少来进行收益分配。政府和投资者之间的收益分配：政府可以对国有土地上的废弃矿山收取较低的土地使用权费用或税收。集体所有土地上废弃矿山投资收益分配：投资集体土地上的单位或个人以租金或土地承包金的方式获得废弃矿山土地的使用权或将集体土地作价入股;单位或者个人可以对废弃矿山土地进行前期开发向集体收取复垦费用。