银行视角下农村土地承包经营权抵押融资探析

随着2014年中央一号文件的出台,农村土地承包经营权抵押融资问题再次引起广泛的关注。当前农村土地承包经营权抵押融资面临着法律禁止和政策突破的矛盾。在这个背景下,推行土地承包经营权抵押融资亦面临着一些不容忽视的困难,如抵押融资渠道不足、银行业金融机构面临高风险、相关配套机制不完善等。这就需要通过完善相关配套机制、完善以风险管理为核心的土地承包经营权抵押贷款银行管理体制、探索土地承包经营权抵押担保新模式等措施突破困境。     

农地经营权抵押贷款模式选择:转型与路径

农地经营权抵押贷款在试点地区存在"自上而下"政府主导型和"自下而上"市场主导型两种模式,且当前大多数试点地区均选择政府主导型模式来发展.本文重点关注抵押贷款模式选择的决定因素、政府主导型模式的可持续性问题及其向市场主导型模式变迁的路径.结果 发现:(1)模式选择取决于农地经营权抵押贷款的供给量,当农村金融机构接受度较低时,应采用政府主导型模式,反之选择市场主导型模式;(2)政府主导型模式下贷款易陷入"停滞"状态,且农业经营主体参与意愿也偏低,该模式不具可持续发展性.因此,文章进一步讨论政府主导型模式变迁至市场主导型模式的速度和路径,发现最优变迁速度随时间推进呈衰减状态且衰减力度递增,最优路径依赖于最优变迁速度且随变迁速度递增.最后从动力机制、保障机制和运行机制三方面提出模式变迁的相关建议.除农村土地经营权外,上述结论与建议在一定程度上也适用于农民住房财产权、集体建设用地使用权等其他农村产权抵押融资.     

深化土地制度改革加快农村金融创新 ——德庆县农村土地承包经营权抵押贷款试点取得初步成效

十八大以来,以农村土地承包抵押贷款为重点的"三农"金融创新步入发展快车道.调研中,我们了解到,德庆县作为广东农村土地承包经营权确权登记颁证试点县和全国农村承包土地经营权抵押贷款试点县,坚持因地制宜,协调推进,积极创新,成效凸显.在广东土地确权颁证面积仅占应确权耕地面积3.98%的情况下,德庆县已实现确权率100%和颁证率95.3%.截至2016年底,德庆农村土地承包经营权抵押贷款余额3199万元,其中:累计发放农村土地抵押贷款30笔,累计发放金额3311万元.德庆的成功经验,可资借鉴.     

农村土地承包经营权抵押贷款意义与设想

由于传统农业完成资本积累不够,在发展现代农业上存在资金短缺和融资困难,本文提出以开展土地承包经营权抵押贷款来解决部分现代农业发展中的资金困难,以及开展土地承包经营权抵押贷款的意义和操作设想。     

农村土地承包经营权抵押贷款意义与设想

由于传统农业完成资本积累不够,在发展现代农业上存在资金短缺和融资困难,本文提出以开展土地承包经营权抵押贷款来解决部分现代农业发展中的资金困难,以及开展土地承包经营权抵押贷款的意义和操作设想.     

农村土地承包经营权抵押实现路径研究

农村土地是农民重要可支配财产,通过土地承包权抵押的方式可有效释放土地潜能,增加农民财产性收益。目前,全国各地在不断地探索土地承包经营权抵押的实践模式,但要将土地承包经营权抵押推向全面实施阶段,还必须求证其制度上的合理性,即符合法律理论,符合政策意图,否则土地承包经营权抵押必将因为遭遇法律与政策障碍而夭折。只有理顺土地承包经营权抵押的政策支撑和法律逻辑,土地承包经营权抵押才能得到可持续的法律保障,实现土地承包经营权抵押的常态化、市场化,拓宽农业经营主体的融资渠道。     

土地承包经营权的流转辨析

2007年颁行的《物权法》未规定土地承包经营权的流转,使这个法律争点并未终结。文章在辨析土地承包经营权流转问题上的诸种观点之后,得出结论为:允许土地承包经营权这种用益物权本身流转和允许其标的物即土地进行流转,属于两个不同法律行为范畴。所以目前允许有限制地流转土地承包经营权,乃不失为一种继续可行之操作模式。日后条件成熟时再就此修订法律或专门立法,才符合我国《立法法》规定的"立法应当从实际出发"的科学立法精神。     

海南农村土地承包经营权抵押贷款问题研究

随着农业现代化的发展,农村土地承包经营权抵押贷款在优化农村资源配置和推进农村金融创新、加快农村土地流转和促进现代农业发展等方面起着积极的作用.本文深入阐述了海南农村土地承包经营权抵押贷款的基本情况,分析了农村土地承包经营权抵押贷款的制约因素,在此基础上对如何开展好农村土地承包经营权抵钾贷款进行了思考,并提出了一些建议.     

农村承包地经营权抵押贷款业务评价及影响因素——基于金融机构客户经理视角

根据客户经理调查数据,运用有序probit模型对金融机构办理承包地经营权抵押贷款业务评价及其影响因素进行了实证分析.结果表明,客户经理对承包地经营权抵押贷款业务评价较高;抵押品估值难易程度、处置抵押物收益弥补贷款违约本息程度、风险评估机构与体系是否健全、地方政府部门是否扶持、担保体系是否完善以及市场竞争压力大小是决定金融机构业务评价的主要因素.研究还发现,信用记录、土地经营面积、土地承包经营权价值对贷款申请人获批贷款具有决定性影响.基于结论提出:加大政府扶持力度,鼓励更多优质抵押物进入承包地经营权抵押贷款业务中,鼓励良性竞争,完善金融担保体系,深化客户管理模式、进行客户信用评级,并建立规范健全的风险评估机构与体系等建议.     

新形势下土地承包经营权流转之法律问题探索

土地承包经营权流转是指在物权性质的土地承包经营权有效存在的基础上,在不改变农村土地集体所有权性质与农业土地用途的前提下,以家庭承包的原土地承包经营权人依法将承包经营权通过转包、出租、互换、转让、股份合作等方式转移给他人,以招标、拍卖、公开协商等方式承包的原土地承包经营权人则通过转让、人股、抵押或其他方式将承包经营权转移给他人并获得流转收益的行为。     

农户参与土地收益保证贷款意愿的影响因素研究--基于佳木斯市桦川县的问卷调查

以土地承包经营权流转的抵押担保权能为基础的土地收益保证贷款,是农村金融发展的一种产品创新,农户参与土地收益保证贷款的意愿制约着该产品的功能发挥。基于对佳木斯市桦川县的问卷调查,采用二元Logistic回归模型分析明农户参与土地收益保证贷款意愿的影响因素,分析表明受教育程度、有债务负担、承包土地数量三个变量对贷款意愿有显著正向影响,非农收入变量对贷款意愿有显著负向影响。     

农户农地经营权抵押贷款影响因素研究

本文运用包含交互项的Logit模型分析了土地规模、收入水平及其交互作用对农户农地经营权抵押贷款需求的影响.结果表明,土地规模、收入水平对农户农地经营权抵押贷款需求具有极为显著的正向影响;当农户收入较低时,农户对农地经营权抵押贷款的需求随土地规模的扩大而提高;当农户家庭土地规模处于较小规模时,随着农户收入水平的提高,农户对农地经营权抵押贷款的需求并不会提高.研究还发现了影响农户农地经营权抵押贷款需求的其他主要因素.针对结论,未来仍需不断加大农地经营权抵押贷款业务的宣传力度;针对农户需求差异,可适当结合当地农户有效融资需求划分差异性贷款额度,充分发挥抵押贷款对较高收入农民的有效性;针对大规模经营农户,依据其经营能力和还款能力实施农业生产专项抵押贷款,适当放宽还款时限.     

促进土地承包经营权高效流转的物权法路径

为促进土地承包经营权的高效流转,我国物权法须做如下完善:其一,应当在物权法上彰显土地承包经营权的物权权能;其二,确立包括抵押、继承在内的多种土地承包经营权流转方式;其三,健全土地承包经营权登记制度。     

土地承包经营权抵押制度的现实困境与法律完善

抵押是否应成为土地承包经营权流转形式之一,目前争议较大。现实中存在立法上禁止抵押、理论上争议较大、实践中抵押较少、实现上风险较大等困境。该文认为:从标的的可抵押性,土地功能转换的客观需要,融资和城镇化建设的需要考虑,土地承包经营权可以抵押。并应从抵押权的设定、抵押权的实现、抵押权的消灭等方面建立和完善土地承包经营权抵押制度。     

农村土地承包经营权抵押贷款闭环机制建设的国际经验及启示

农村土地承包经营权抵押贷款作为农村金融创新的重要突破口,在近年来得到了快速发展。但受风险分担机制不健全、资金来源单一、抵押权处置存在局限等因素制约,在实践中未能真正实现贷款发放、回收、处置的闭环机制,客观上加剧了农户资金短缺、金融机构惜贷的矛盾。文章在梳理了农村土地承包经营权抵押贷款闭环机制建设的现状的基础上,介绍了发达国家农地金融闭环机制的经验,归纳总结了国外先进经验对我国农村土地承包经营权抵押贷款闭环机制建设的启示。     

关于张北县土地流转收益保证贷款情况的调研

土地承包权主体同经营权主体发生分离,这是我国农业生产关系变化的新趋势,要不断探索农村土地集体所有制的有效实现形式,落实集体所有权,稳定农户承包权,放活土地经营权。河北省张北县在学习借鉴外地经验基础上,结合本地实际,出台了《张北县开展土地流转收益保证贷款试点工作实施方案》等6个规范性文件,搭建了市场经营和管理服务相结合的工作平台,设计了土地经营权流转操作规程和抵押贷款操作规程相衔接的工作流程,在全县18个乡(镇)全面推进土地流转收益保证贷款试点工作。本文就张北县这一做法进行认真调研和总结,对如何在原有的占有、使用、收益权的基础上,赋予农民承包地承包经营权抵押、担保权利,结合我国法律法规、农业信贷市场特点和农村经济发展状况,提出了有关建议。     

土地承包经营权抵押的可行性分析

土地承包经营权抵押是农村产权流转改革的必要组成部分,现实中存在着发展的需求与可行性。但目前中国《物权法》、《担保法》、《土地承包法》等相关法律对土地承包经营权抵押有着相当程度的限制,实践中还有农民失地风险、土地用途改变风险、抵押权变现风险和金融风险等多方面潜在因素的影响,导致目前土地承包经营权抵押不能得到大范围推广。但这些潜在风险都可以通过配套法律制度的完善得到防范,建议通过修改法律规定、建立农村土地承包经营权流转服务中心、引进专业中介机构服务、出台金融扶持政策等多种渠道达到促进合法流转、保障农民权益的目标。     

黑龙江省部分地区农村土地承包经营权抵押贷款存在的问题及政策建议

农村土地承包经营权抵押贷款作为一项创新性信贷产品,于2010年3月在黑龙江省6个农业规模化生产试点县（区）开办,在一定程度上解决了农民贷款难、贷款额度小的问题,推进了农村土地规模经营进程,激活了土地潜能,促进了现代农业和农村经济的发展。但笔者在调查中发现,受法律制度支持乏力等因素影响,农村土地经营权抵押贷款存在不容忽视的问题和风险,应引起高度重视。     

为什么土地经营权抵押贷款推进难——基于四川省眉山市彭山区的案例

盘活农村土地资源,发展现代农业,引入资金是关键.通过对试点示范区——四川省眉山市彭山区的案例研究发现,尽管金融机构和当地政府出台了一系列政策和措施,作出了很大的努力,但试点工作效果仍然不理想,与政策目标相去甚远.我们分析后认为,土地经营权抵押贷款难以推进的关键原因有两点:一是土地租金不是一次性付清,导致土地经营权没有抵押价值;二是出现违约时,一年一付租金所获得的土地经营权不能作为抵押品进行处置.为了解决土地经营者贷款难的问题,本文建议:把土地经营权抵押贷款改为土地经营权担保贷款,将获得土地经营权作为申请贷款的前提条件,在评估土地经营者的沉没成本、经营方向、经营能力以及个人征信的基础上,引入政策性担保公司为土地经营者提供担保;同时,加大政策支持力度,适度提高银行的盈利预期.只有在风险管控的前提下,充分激发银行的积极性,才能为农业生产引入资金,实现农业适度规模经营.     

论农村土地“三权分置”的融资担保——兼评《农村土地承包法》第47条

土地经营权流转产生经济效益,成为村民融资的重要渠道,但学界对"三权分置"权利构成与法律性质尚存在较多争议。通过理顺土地经营权的用益物权、债权与物权学说,得出土地经营权属于用益物权之结论。为了增强农村土地流转的规范性、凸显土地的融资担保功能以及构建新型的农业经营体系,在设立形式与融资方式时需要分为三个方面:订立规范的土地承包经营权合同、遵守合同设立生效与登记对抗原则、抵押或入股土地经营权。