论“城中村＂土地改造的模式与对策

“城中村”是我国社会转型时期的特有现象,现行法律制度下“城中村”土地无法进入市场流通,不能享受与国有土地同等的土地价值。土地改造是“城中村”改造的重要内容。一般通过土地征收补偿实现改制,但土地征收因其自身缺陷,无法在短期内解决“城中村”问题,因此必须创新“城中村”土地权属变更的思路。总结各地“城中村”改造的经验,指出采用集体土地国有化转制的形式,是突破“城中村”土地利用问题的有益尝试。对于转制后的土地,按照城市发展规划重新布局,对土地集中进行整理,以增加城市建设用地,提高土地利用效率．．     

户籍改革背景下农民集体所有权与收益分配权制度改造研究

由于农民在集体所有权中享有的权利不清晰、农民在集体财产中的成员权以户籍为标准确定,导致落户城镇后农民享有在集体财产中的权益存在制度障碍。户籍改革的顺利进行要求不能损害进城农民在农村的产权权益,为此要改造农民集体所有权制度和集体收益分配权制度。集体所有权的初衷是维护每个集体成员的利益,因此要虚化集体在权利主体中的地位,将集体财产所有权中更多的权能直接赋予给农民。而农民在集体财产中的收益分配权要设计成与户籍相脱离的独立权利,并构建专门的实现和救济制度。     

论中国农村城镇化中土地制度改革的路径选择

中国农村城镇化道路与现行土地制度存在矛盾,必须深化农村现行土地制度的改革。土地股份合作制能够在坚持土地集体所有权和家庭联产承包经营权稳定不变的前提下,解决农村城镇化道路与现行土地制度存在的矛盾,起到了城镇化道路的载体和推进器作用。在土地股份合作制中,集体土地产权关系明确,可提高集体对国家的谈判力,迫使国家政府官员不能在征收农民土地中随意侵犯农民利益。并且,在一般情况下,国家不一定非要通过征地方式使用农民土地,完全可以通过土地股份合作制方式开发和使用农民土地。     

城中村及其疑难与民本化改造路径

城中村是中国快速城市化与征地扩大化共同作用的结果,也是长期以来重经济建设轻社会发展,导致社会城市化滞后于土地城市化的结果。城中村以其环境恶劣、安全隐患突出、人口管理混乱而被视为城市肌体上的病斑。目前的城中村改造问题多多:村民对宅基地的使用权得不到保护;村民融入城市的适应能力得不到扶持;城中村集体资产难以担当社会转型重任。为此,亟待推出新的城中村改造策略:建立城中村人口与土地协同的城市化机制;借鉴台湾市地重划经验;加强对城中村的社会管理和环境整治;对城中村民实行就业扶持;淡化集体资产安置补偿方式。     

城市化进程中失地农民权益保障对策思考

失地农民问题是造成中国社会不稳定的主要因素之一,通过对石家庄"城中村"失地农民的问卷调查和实地考察,发现土地产权、征用补偿等制度的不完善是失地农民问题存在的深层次原因,只有对土地和农民相关的制度进行创新并完善,才能从根本上解决失地农民问题。     

双重地权:土地国有下的农民土地财产权

2003年8月29日通过的《中华人民共和国农村土地承包法》，标志着中国的农村土地制度变革进入了一个相对稳定期、这部法律强化稳定了现行的土地制度，但并没有对土地制度变革中的现存问题提出新的解决办法。本文认为，现存问题的难点在于，处理好国家、集体和农民之间围绕着土地剩余索取权的争议，甚至严重的冲突，归根结底是利益之争；问题的根源在于，现行的有关农村土地制度中“农民集体所有”的产权安排存在着“产权残缺”等障碍；解决问题的关键在于，合理借鉴历史上的佃主和佃户双重产权主体的土地产权制(田面权和田底权相分离)，剥离介于国家和农民之间的集体产权主体地位，明确赋予农民土地财产权，并实现切实的立法和制度保护。     

浅论我国土地征用补偿制度的缺陷及其改革建议

土地是农民的生存之本。现行《土地管理法》的土地征用补偿的标准偏低,对集体和农民是一种不完全补偿,不能正确反映出土地的市场价格;由于集体土地所有权主体模糊,使土地征用补偿费的分配不合理。改革土地征用补偿制度应当坚持四大原则;建议建立土地价格评估中介机构,以土地价格为依据,形成客观的土地补偿标准;制定严格的土地征用程序;尽快制定土地征用法。     

农地承包经营权登记与中国农村土地制度改革——基于承包经营权流转的理论与实证分析

土地承包法的颁发与实施是为了赋予农户安全稳定的农地产权，以加快农地市场流转，促进农地有效、可持续利用。但由于农村土地政策在实施上长期过度依赖于农村集体，因而出现偏差。以农地承包经营权证发放为初始形式的农地登记制度的引入，提高了国家对农民合法土地权利的保护力度。农地承包经营权登记或发证在使农民获得完整的合法土地产权、增强农民对土地权益的了解与信心、对抗农村集体干预、降低土地交易成本等方面创造了有利于农地市场流转的条件。江苏南通的统计数据表明，在农地承包经营权发证率较高的地区，农地承包经营权流转市场越发达，农户对农地产权稳定性信心越高，农地交易费用越低。中国有必要按照规范土地登记制度要求，继续农地登记制度建设。以彻底实现农村土地制度改革。     

我国农村集体土地所有权制度的困境与出路

农村集体土地所有权制度是我国土地权属制度的基本形式之一。长期以来围绕农村集体土地所有权问题实践中纠纷迭起,理论上争论纷纭。土地所有权的主体不明,土地所有权的权能弱化是当前我国农村集体土地所有权制度面临困境的主要原因。因此,在对当前各种改革思路具体分析和评价的基础上,提出摆脱目前我国农村集体土地所有权制度困境的根本出路:立法上明确规定以村为单位的农民集体为农村集体土地所有权的主体;设立村集体财产管理委员会代表村民集体行使村集体土地所有权和通过构建集体土地使用权制度来完善农村集体土地所有权。     

论集体住宅用地制度之重构

法律规定的集体住宅用地仅限于集体经济组织成员自住的宅基地,且不得流转。但这一规定与实际状况大相径庭,且既不符合物权法基本原理,也损害了广大农民的利益。可从＂同地、同权、同价＂的角度,扩大集体住宅用地的主体范围,重构集体住宅用地制度。     

关于集体建设用地直接入市流转的分析和思考

伴随我国工业化和城市化的快速发展,农村集体建设用地的资产价值日益凸显,流转大量存在,已是不争的事实。而法律却严格限制集体建设用地流转,导致了农村集体建设用地流转的失序与混乱。通过对集体建设用地流转模式和存在问题的分析得出,集体建设用地直接入市是一种制度创新,并对其进行了理论上的分析。最后提出了规范集体建设用地流转对策。     

重塑农地集体所有权主体的新制度经济学分析

现行农地制度混同了农村社区组织和农村集体经济组织,在正义和效率两方面都造成了负面影响,其深层次利益动因是国家通过其基层代理人--社区组织替代集体经济组织行使土地所有权从而获取制度收益.重塑农地集体所有权主体的实质是以增进农地使用效率和满足农民的土地利益诉求为目标的制度变迁.新的制度安排的核心内容是:使农民成为农地的终极主体,农村集体经济组织成为农民的直接主体,两者通过产权联系构成一个复合主体系统.     

农村集体土地市场化运作研究

为了切实维护农民利益、实现土地资源最优化配置、完善农村集体土地产权制度,必须实行农村集体土地的市场化运作。运作的主要模式有：加快土地承包权物权化,促进土地规模经营和转移农村人口;探索农村宅基地市场运作规则,建立农民财富积累机制;盘活农村非农建设基地,建立农村集体非农建设用地与国有土地同等进入市场交换的新机制。     

集体土地产权制度改革框架构想

中国任何一次伟大变革都不可能不涉及到人类赖以生存和发展的土地,党的十八届三中全会发起的新一轮全面深化改革,将土地制度改革聚焦于广袤辽阔的农村集体土地。农村集体土地制度改革的方向应是"钢化"集体土地所有权,核心应是重塑集体土地所有权的行使主体,重点应是经营性集体建设用地产权使用权改革,突破口应是农村宅基地使用权的改革。要保障依上述思路进行的这轮土地产权制度改革的成功,必须构建起和谐统一的集体土地制度体系,完善农村社会保障体系,在弱化土地征用制度的同时,加强政府对集体土地的监管和调控等。     

失地农民权益损失的成因与对策

失地农民的权益损失有知情权和参与权受到损害、参与国家(集体)事务决策的权益没有完全得到保障、承包经营土地的权益受到侵犯、就业安置权益未能得到根本保障,表面看是由工业化、城市化造成的,但实际原因是中国土地征用制度存在重大缺陷,须从修订或制定相关的法律法规、改革现行的土地制度、完善农村社会保障机制等方面来保障失地农民的生存权和发展权。     

对农村集体土地使用权抵押管理问题的探讨

农村集体土地使用权抵押管理是目前土地权属管理的一个薄弱环节，主 要存在诸如法律依据不足、政策不一致等亟待解决的问题。只有解决这些问题，才能使土地权益人的合法权利得到保护。     

我国城市化进程中的农村集体土地产权制度创新研究

由于受现行土地管理法的约束,我国农村集体土地在城市化进程中不能享有与国有土地同等的权利,不仅所有权得不到尊重、使用权受到严格限制,而且土地的主人农村集体和农民个人的土地权益也得不到合理补偿,由征地引发的社会矛盾日益尖锐。为探索保障农村集体土地权益的有效途径,缓解社会矛盾,我国的农村集体土地产权制度必须创新。从尊重现行土地管理法的思路出发,对广大农村和城市化进程中的农村集体土地采取不同的政策,只能是权宜之计,而从尊重农民集体土地所有权的思路出发,变土地管理法主要是约束农民集体行为为约束政府的征地行为,才是最终之本。     

论我国农村土地产权制度的完善——兼论土地征收制度改革之困境与突破

我国现行农村土地产权的制度安排所存在的缺陷,既不利于农民土地权益的保护,也制约着农村土地征收制度的深化改革。在现有法律支持下,坚持现行土地所有制、明晰农村土地产权关系和确立产权代表、赋予农民集体土地所有权完整的权能,是经济社会协调发展对维护农民土地权益的要求。