征地制度中委托-代理设计缺陷分析

征 地方 委 托-代 理 设计 缺陷 1. 以 上地 方人 民 政府 是征 地 方的 法定 代 理人 。 县级 依 据 《宪 法 》规 定 ,“国 家 为 了 公 共 利 益 的 需 要 ,可 以 依 照法 律 规 定 对 土 地 实 行 征 收 或 征 用 并 给 予 补 偿 ”,可 见 ,国 家 是征 地方 。《土 地管 理法 》第 四十 五 条规 定,征地 审 批权 在国 务 院和 省级 人民 政 府;第 四 十 六条 规 定 ,“国 家征 用 土 地 ,依 照 法 定程 序 批 准 后 , 由 县 级 以 上 地 方 人 民 政 府 予 以 公 告 并 组 织 实施 。”可 见,征 地 实施 方是 县 级以 上地 方 人民 政…     

找准问题探讨对策 --对集体建设用地使用权流转的思考

集体建设用 地使用权流转存在的主要问题 ( ) 有权 主体 悬 空,归 属 不清 。虽 然 我 国 《宪 法 》、《土 地 一 所管 理法 》等 法 律规 定 农村 土 地 归 农民 集 体 所 有,但 现行 法 律 却没 有明 确 规定 “农 民 集体 ”作为 土 地 所 有权 主 体 的 构成 要 素 和运 行原 则 ,没 有明 确产 权代 表 和执 行主 体 的权 限与 地 位。按 照民 法 规 定 ,可 以 看 出 ,“农 民 集 体 ”不 是 法 律 意 义 上 的 组 织 ,不是 法律 关 系的 主体 ,它是 没 有 法 律人 格 的 集 合群 众 ,是 一 个 政治 概念 。 因此 ,“农 民 集体 ”与 …     

引入激励兼容机制改革规划控制

土 地 利用 的规 划 控 制 是指 在 土 地 利用 与 管 理 过程 中 , 将土 地利 用 规划 作为 一 种 政 府行 为 和 公 共干 预 手 段 ,透 过 规 划的 控制 机 制, 在法 律 所 赋 予的 权 力 范 围内 , 通 过 编制 和 执 行土 地利 用 规划 ,将 各 种 土 地利 用 限 定 在土 地 利 用 规划 所 确 定的 方向 和 范围 内, 以 保 障 社会 整 体 的 长远 利 益 , 实现 预 期 的土 地利 用 目标 。其 中 , 指 标控 制 是 最 为普 遍 被 采 用的 一 种 方式 。规 划 中各 项指 标 的 分 配和 调 整 , 特别 是 新 增 建设 用 地 指标 的调 配 ,会 对…     

农村土地市场:堵疏兼施

按 照 现行 的法 律 规 定 ,我 国 现 阶 段的 土 地 市 场主 要 指 城镇 国 有 土 地 市 场 ,但 实 际 上 ,不 论 法 律 是 否 承 认 ,政 策 是 否 支持 ,农 村集 体 土地 已 经普 遍 进 入 了市 场 ,形 成 了 土 地交 易 的 隐形 市场 。 笔 者 认为 ,要 解决 农 村 土 地市     

文摘

媒体一小步,社会一大步 新年 伊 始 ,中 央 电 视 台 法 治 频 道 播 放 了 由 北 京 大 学 法 学 院 学 者王 磊 主 讲的 六 集 系 列讲 座 :《 宪 法 :权 利 与 权 力 的 天 平 》。 讲 座 中 有几 句话 令 人过 耳难 忘 :“ 在公 民 权 利 与国 家 权 力 的关 系 上 ,宪 法 首 先保 护的 是 公民 的权 利 。对公 民 的权 利和 自 由而 言,法无 禁 止皆 可为 ;对 政府 的 权力 和行 政 而言 ,法 无许 可 皆不 得为 。 ” 或 许 有人 说,这些 话 也不 是今 日 才有 。但 是,在中 国这 样 一个 十三 亿 人 口的 大 国 中 ,由 国 家 电 视 …     

退耕还林与征地制度的差异

退 耕 还林 是从 保 护 和 改善 生 态 环 境出 发 , 将 容易 造 成 水土 流失 的坡 耕 地和 造 成 扬沙 的 沙 化 耕地 , 有 计 划、 有 步 骤 地停 止 耕 种 , 通 过 植 树 种 草 等 措 施 , 恢 复 林 草 植 被 和 生 态 功能 。与 以往 生 态改 造 以 政治 动 员 为 主不 同 , 本 次退 耕 还 林 具有 强制 性、 自 愿性 、 补 偿性 的 特 点 。而 这 三 个 特点 的 完 善 结合 , 使 退 耕 在 短 期 内 就 获 得 了 较 好 的 社 会 、 生 态 、 经 济 效益 。 土 地 征 用 是 指 国 家 为 了 公 共 利 益 的 需 要 , 依 照 法 律 规定 对…     

征地前应先解除土地承包经营合同

现 行 的 《土 地 管 理 法 》对 农 民 承 包 经 营 的 土 地 被 征 用 后 ,应 如何 处 理承 包合 同 没 有 相关 规 定 , 也没 有 将 解 除承 包 经 营合 同列 入 征地 程序 中 , 导 致征 地 单 位 在依 法 取 得 国有 土 地 使用 权后 与 农民 发生 冲 突 , 一方 持 经 政 府依 法 批 准 的征 地 文 件要 占地 施 工,一方 持有 合 法 的 《土 地 承包 经 营 权 证》(以 下 简 称经 营权 证 )与 《土地 承 包经 营 合 同 》(以下 简 称 合 同)坚 持 “我 的承 包地 三 十年 不变 ,你要 占 地 ,不 行 ”,双方 形 成 如 此对 峙 的 局面 ,严…     

房地产权转让登记应以地为先

广 东 省第 九届 人 民 代 表大 会 常 务 委员 会 第 十 三次 会 议 通过 的 《广 东省 人民 代 表 大 会常 务 委 员 会关 于 修 改 〈广 东 省 城镇 房地 产 权登 记条 例 〉 的 决定 》 第 十 二条 规 定 : “依 法 转 让地 上建 筑 物、 附着 物 , 导 致土 地 使 用 权转 移 的 , 房产 管 理 部门 在办 理 变更 登记 前 , 应 把有 关 申 请 文件 和 资 料 送同 级 土 地管 理部 门 查验 核实 , 并 办 理土 地 使 用 权变 更 登 记 ,方 能 办 理变 更 登 记 。” 这 一 规 定 的 核 心 内 容 就 是 房 地 产 转 让 时 , 应 由土 地管 理…     

建立长效机制是关键--深化改革严格土地管理专家座谈会综述

贯 彻 落 实 《国 务 院 关 于 深 化 改 革 严 格 土 地 管 理 的 决 定 》(以 下 简 称 《决 定 》)是 国 土 资 源 系 统 2005年 的 一 件 大 事 。 日前 ,中 国 土地 学会 与 中 国 土地 勘 测 规 划院 在 北 京 联合 召 开 了“深化 改革 严 格土 地 管理 专 家 座 谈会 ”,来 自 国土 资 源 部 、中 央政 策研 究 室、国务 院研 究 室 、全 国 人 大环 资 委 、中 国 人 民 银行 、建 设部 、中 国 社 科院 等 单 位 的 23位 有 关领 导 和 专 家出 席 。 现将 主要 观 点综 述如 下 。 狠抓国务院《决定》的 落实 专 家 认 为 ,…     

文摘

2004年十大国内新闻 1.中 央 下 发 一号 文 件 促 进农 民 增 收 。《中 共 中 央 国务院 关于 促 进农 民增 加 收入 若干 政 策的 意 见》作 为 中 央一号 文件 下 发。《政 府工 作 报告 》提出 ,逐 步降 低 农业 税税率 ,五 年内 取消 农 业税 。在 政策 的带 动 下,实 现 了粮 食增产 、农 民增 收,耕地 总 量保 持稳 定 。 2.三 部 重 要党 内 法 规 相继 颁 布 实 施。《 中 国 共 产 党党内 监 督 条 例 ( 试 行)》《 中国 共 产 党 党 员 权 利 保 障 条例》《 中 国共 产党 纪 律处 分条 例 》 等三 部 重 要党 内 法 规相继 颁…